原告李某

原告孙某

被告上海某企业发展有限公司

第三人上海某游艺机有限公司

原告李某、孙某与被告上海某企业发展有限公司、第三人上海某游艺机有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、孙某及共同委托代理人，被告上海某企业发展有限公司的委托代理，第三人上海某游艺机有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告李某、孙某诉称，2002年8月，原告向被告购买本市X路X、949、951、953、X号某大厦X号、X号两间商铺，同日，双方签订《房屋租赁协议》，该协议约定：被告包租原告的商铺，租期自2003年1月1日起至2007年12月31日止，租期届满后原告有权收回。2007年7月，两原告取得系争商铺的产权。租期届满后，被告却将一层商铺全部移交给某大厦商铺自治小组管理。2008年3月1日，管理小组未经原告同意又将商铺整体出租给第三人上海某游艺机有限公司，租期自2008年4月1日至2018年5月31日（免租期为两个月），原告作为产权人的利益受到侵犯，为维护原告的合法权益，现请求判令：1、被告支付实际占用上海市X路X、949、951、953、X号某大厦X号、X号两间商铺期间的使用费人民币x元（2008年2月1日暂至2009年12月31日，2008年以每平方米8元/天计算，2009年以每平方米9元/天计算）；2、诉讼费由被告承担。

被告上海某企业发展有限公司辩称，被告将系争商铺移交给自治小组后，由自治小组负责管理出租，现系争商铺的实际使用人为第三人上海某游艺机有限公司，第三人向各业主支付的租金标准高于被告包租期间的租金标准，原告没有实际损失，且原告已提取了自治小组转账的部分钱款，认可了自治小组的出租行为，因此，原告诉请主张的租金金额计算有误，故不同意原告的诉讼请求。

第三人上海某游艺机有限公司述称，与商铺管理自治小组签订租赁系争商铺协议后，商铺管理自治小组按约收取租金，并依原告的商铺面积核算一定比例，逐月将房租转入原告名下的银行账户上。现原告向被告主张房屋使用费，不尽合理，若原告坚持向被告主张租金，原告应退还第三人已支付的租金。

经审理查明，2002年8月12日，原、被告签订了两份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市X路X、949、951、953、X号某大厦113、114商铺，其中X号商铺实测面积46.03平方米，总房款价为人民币x元（以下币种均为人民币）；X号商铺实测面积44.77平方米，总房款价为x元。被告定于2002年11月30日前交付上述两套商铺，交付标志为原告签订房屋验收单。

当日，原、被告还签订租赁合同一份，约定原告将113、X号商铺出租给被告，租赁期限自2003年1月1日起至2007年12月31日止，其中X号商铺第一年年租金x元，之后每年提高8320元；X号商铺第一年年租金x元，之后每年提高x元。租赁期满，原告有权收回出租之商铺，被告如要求续约，而原告之商铺仍继续出租，则在同等条件下，被告有优先权，但需在租赁期满前三个月向原告提出书面意向，经原告同意后，再续签租赁合同。2006年10月、2007年4月，原、被告分别签订X号、X号商铺交接书。

2003年8月15日，被告与案外人签订某大厦商铺租赁合同，约定将上海市X路X、949、951、953、X号某大厦商业裙房的底层前部、二层出租给案外人开设牧羊寨火锅城，租赁期限自签订租赁合同之日起至2007年12月31日止。

2007年7月6日，原告取得所购商铺产权，产权证载明，X号商铺建筑面积46.03平方米，X号商铺建筑面积44.77平方米。

2007年12月26日，上海市普陀区某大厦小区业主委员会经多数业主同意，决定虽然众商铺业主分别与被告签订的租赁合同至2007年12月31日止，但要求被告对商铺暂不作分割施工，并同意将商铺继续整体出租。2008年1月1日，业主委员会正式告知被告，某大厦一至三层商铺业主已组织成立自治小组，并已取得三分之二以上业主的房屋验收交接委托，故业主委员会支持由“某大厦商铺自治小组”代表业主与被告办理商铺的整体验收交接事宜。同年1月3日，经营牧羊寨火锅城的案外人将上海市X路X-X号一层前部商铺、二层全部商铺移交给被告，当日，被告将上述包括原告所购商铺在内的一层商铺移交“某大厦商铺自治小组”，上海市普陀区某大厦小区业主委员会作了见证。之后，按“某大厦商铺自治小组”要求，将商铺移交给了“某路X-X号商铺管理组”。

2008年1月15日，“某路X-X号商铺管理组”与第三人签订租赁意向合同，约定“某路X-X号商铺管理组”将某路X-X号底层商铺（101-141业主）出租给第三人经营。同年2月3日，第三人向“某路X-X号商铺管理组”支付意向金x元。同年3月1日，双方就上述商铺签订租赁合同，约定将一楼商铺（总建筑面积为1389.85平方米）出租给第三人作为游艺机娱乐经营场所，租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。前三年月租金为x元（每平方米4.8元/每天）；从2011年4月1日至2014年9月31日止，月租金为x元；从2014年10月1日至2018年3月1日止，月租金x元。双方还就其他租赁事宜作了约定。当日，双方签订补充协议，约定因第三人原因致合同解除的，出租方不承担第三人对该房屋装修的一切费用；因出租方原因导致第三人无法经营的，出租方赔偿第三人一切装修费用和投资损失。同日，第三人支付“某路X-X号商铺管理组”押金x元。

2008年3月18日，上海市普陀区某大厦小区业主委员会出具书面说明，内容为“兹有某路X号-X号商铺管理组的建立，是征得99%以上商铺业主同意和委托并在普陀区某大厦小区业主委员会的支持下开展对商铺招商管理工作的，因此商铺管理组与上海某游艺机有限公司签订的租赁合同，是维护商铺99%业主的利益并得到认可的”。

再查，第三人现在上海市X路X-X号底层商铺经营。“某路X-X号商铺管理组”从2008年6月起将第三人支付的租金，按一定比例以每期两个月的租金标准存入原告银行帐户，但原告从银行帐户内仅提取过小部分该款。

经核对账目如下：

1、被告于2008年1月、3月各打入原告名下的银行账户x.52元，用以结清拖欠的2007年两个季度的包租租金；

2、2008年4月，被告将退税款5918.46元打入原告名下的银行账户；

3、2008年1月至2010年3月25日止，自治小组或商铺管理组收到使用人支付的租金（使用费）后，以各业主商铺的面积与总建筑面积的比例核算，支付给原告共计x.04元，扣除代缴的费用x.79元（物业费2115.30元、税金x.40元、管理费3668.09元），实际得款x.25元，其中以牧羊寨名义支付现金x元，直接存入原告名下的银行账户计x.25元[其中以普汇航空公司名义支付的两个月租金4872.39元（2229.66+2642.73）；从2008年5月26日至2010年3月25日止，以第三人名义支付的租金（使用费）计x.86元]。

4、2008年4月1日，原告从账户上提取现金x元。

5、第三人在履行合同中，经与商铺管理组协商，2008年6月1日至2009年3月31日的租金全额支付；2009年4月1日至2009年9月30日的租金先以70%计付；2009年10月1日至2010年10月的租金先先以70%计付，自2010年11月始逐月补付30%。

本院认为，系争的某大厦113、X号商铺为李某、孙某所有，在李某、孙某与被告签订的租赁合同到期的情况下，被告负有及时返还系争商铺的约定义务，但被告将包括系争商铺在内的整层商铺交付自治小组或商铺管理组处分，由于该自治小组或商铺管理组并未取得李某、孙某的授权，故被告将商铺交付自治小组与合同约定不符。由于原告实际已经取得了2008年3月31日之前的相关使用费，且原告也提取了该部分费用，故对原告提出的再要求该部分费用的主张本院不予支持。由于原告在另案诉讼时已知晓系争的商铺自2008年4月1日起由第三人实际占有使用，客观上系争房屋暂不能整体返还的情况，况且第三人已将使用期间的使用费转入原告名下的银行账户，故原告再要求被告支付系争房屋的使用费不尽合理，基于第三人使用商铺及愿意支付租金的意思表示，第三人可参照其与商铺管理组签订的合同约定的租金标准向原告支付系争房屋的使用费，因原告提出的不承担物业费、税金及管理费之要求无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

一、对原告李某、孙某要求被告上海某企业发展有限公司支付上海市X路X-X号某大厦113、X号商铺的使用费之请求不予支持；

二、第三人上海某游艺机有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某、孙某2008年4月1日至判决生效之日止上海市X路X-X号某大厦113、X号商铺的使用费（以两套商铺建筑面积计90.80平方米为基数，按每平方米4.8元/天计付），应扣除原告名下的银行账户已收款人民币x.86元。

本案受理费人民币4992元（原告预付），由原、被告各负担人民币2496元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员汤国荣

代理审判员王宜兰

书记员汉静