原告李某甲，男。
委托代理人易善良，河南紫弦（略）事务所（略）。
被告李某乙，男。
委托代理人武某某，男。
第三人李某丙，男。
委托代理人武某某，男。
第三人孙某某，男。
第三人李某丁，男。
第三人李某戊，男。
原告李某甲诉被告李某乙，第三人李某丙、孙某某、李某丁、李某戊建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某甲及委托代理人易善良，被告李某乙、第三人李某丙委托代理人武某某到庭参加诉讼，第三人孙某某、李某丁、李某戊未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某甲诉称，2004年12月24日，原告购买被告开发的商品房两套，并办理了产权证。根据双方的约定：“两楼之间不盖房子”，但2010年4月24日下午，被告趁原告家中无人，在无任何审批手续的情况下，在原告门前，建了一处3米×1.5米×2.5米高的砖混平房，该平房坐落在原告生活用水的水井和自来水管上，且挡住原告通风、采光和正常通行及公共使用权。当原告发现予以制止，被告不听，现已建成。原告曾拨打110报警，但至今问题没得到解决。除此之外，被告还在此之前，用被告“先在公共楼梯下封闭后安上门，每户出三百元，由住户共同使用”的承诺作为欺骗手段，将该楼梯下空间封闭后却以每个棚几千元高额价格对外出卖给别人。被告擅自将原告依法享有的本房屋右边一、二楼梯道下边共同共有的使用面积搭成车棚，当原告找被告要钥匙使用时，被告推托不给。综上，依照《民法通则》、《物权法》等有关法律规定责令被告立即排除妨碍，拆除其在原告门前非法建造的平房一处及靠右边公用楼梯下非法封闭的三间小车棚恢复原状。
被告李某乙辩称，被答辩人李某甲不是本案的适格原告。（一）、被答辩人李某甲请求答辩人拆除“非法建造的平房及非法封闭的三间小车棚”而恢复原状的诉讼请求明显缺乏依据。首先，被答辩人诉称“非法建造的房屋”并非答辩人所建，请求答辩人拆除该房屋显然属请求对象错误，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。其次，答辩人并非房地产开发企业，答辩人作为私人建房，出售的只是私有楼房的一部分，对出售屋外的空地，公共通道占用土地依然享有完全的所有权。按照当初经审批的建造规划，除建楼房外，其余部分未作规划，因此除楼房以外的空地均属于答辩人所有。被答辩人依据与答辩人之间签订的买卖协议获得仅仅是房屋所有权，以及房屋所占用土地的共有权，被答辩人不能因为在答辩人所有的土地上自由通行便认可该土地为其所有或共有，这是不正确的。被答辩人购买的不是按照小区形式规划的房屋，对其购买房屋以外的土地及附属建筑物不具有权利。被答辩人诉称的“非法建造的小房”所占用土地并不是他所有，非法与否不是被答辩人的一己之见就能确定的，即便非法也与被答辩人无关，自有政府部门来确认。再则，被答辩人诉称“小房”影响其通风采光显然与事实不符，经人民法院实地勘验，该小房紧临前楼（六层）背后阴暗面，高不足2.2米，距被答辩人房屋前墙尚有2.77米，距公共大门通道间隔0.78米。从所处在一个角落的位置上看，对被答辩人房屋通风、采光无任何影响，且不阻碍任何人的通行。（二）、被答辩人要求拆除“非法封闭的车棚”的请求也没有事实依据。依据建设部（2007）X号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第七条：“楼梯已计算面积的其下方空间不论是否利用均不再计算面积”，依此规定，被答辩人的产权证已经就楼梯的共有部分作了记载，对楼梯下方的空间被告答辩人无权以产权证主张权利。另外，原设计楼梯下方是封闭的，在建设中，改造利用设计为车棚，被答辩人的产权证并未对车棚作记载，也就是说该车棚是独立存在的，答辩人作为房屋的建造者，按物权法规定对该车棚的所有权属原始取得。对车棚如何处置答辩人有权自由决定。故被答辩人的此项请求应予驳回。（三）、被答辩人请求赔偿“被毁水井损失3600元”因其未提交该水井位于何处、水井大小、有无鉴定部门鉴定等证据，依法应予驳回。综上，被答辩人的诉讼请求均无事实和法律上的依据，请求人民法院依法予以驳回。
第三人李某丙辩称，一、答辩人所建造的房屋所占土地并非被答辩人所有。被答辩人所建房屋大小也就5平方米，层高不足2.2米，离公用通道尚有0.78米，所用土地没有占用被答辩人的，也不影响其通风、采光，不影响其通行，被答辩人请求拆除，明显缺乏事实和法律依据。事实上被答辩人几次砸毁答辩人所建造的房屋，给答辩人带来了巨大的经济损失，答辩人已向公安机关报案，公安机关已立案。其请求人民法院应当依法予以驳回。二、被答辩人要求赔偿3600元水井损失，没有事实依据。答辩人不知水井位于何处，水井能否正常使用，有无利用价值，被答辩人对此均未举证。综上，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人孙某某、李某丁、李某戊未出庭答辩。
经审理查明，被告李某乙与他人合伙在潢川县X路西段的北侧搞房地产开发。原告李某甲分别于2004年10月28日，2004年12月24日与李某乙、吴从慧签订了“房屋买卖协议”，购买门面楼两间两层和后楼东侧壹贰层。2005年秋，被告李某乙开发的房屋建成，形成前门面楼为六层，后楼为四层，后院西侧为五层的整体布局，三栋楼之间是一个院落，前门面楼第一层中部留有宽为2.48米的大门，供购买上述楼房的住户通行。同时，李某乙在门面楼的西侧一楼楼梯下封闭做了一个自行车棚，并在后楼与西侧楼的楼梯下封闭做了两个自行车棚，以三千元左右的价格出售给了第三人孙某某、李某丁等人使用。2006年1月15日和1月17日原告李某甲将购买的房屋办理了产权证，门面楼两间两层编号为x，产权面积155.93，其中共有分摊面积4.83。后楼第一层编号为x，产权面积70.83，其中共有分摊面积9.73，后楼第二层编号为x，产权面积77.83，其中共有分摊面积10.63。原告李某甲入住后，在后楼与门面楼的东墙边安装了一个出水管供自己使用。2010年4月25日，经被告李某乙同意，第三人李某丙在原告李某甲安装水管的区域建造一间长2.27米、宽2米、高2.11米的小屋。4月26日，原告李某甲带人将此小屋扒掉一部分，第三人李某丙报警，潢川县公安局南城派出所处理中对该小屋进行了委托鉴定，潢川县价格认证中心鉴定损失为3504元。2010年5月10日，原告李某甲将李某乙作为被告诉至潢川县人民法院，要求排除妨碍。2010年6月1日，原告李某甲以被告李某乙之子在潢川县人民法院工作为由，申请该院回避。2010年6月7日，信阳市中级人民法院指定本院对该案进行审理。本院受理此案后，原告李某甲于2010年7月23日申请追加第三人孙某某等参加诉讼，同时增加了第三人赔偿水井损失3600元的诉讼请求。
上述事实，由到庭双方的陈述，原告方提交的两份购房协议书，三份房产证，第三人李某丙提交的潢川县公安局南城派出所“接受刑事案件回执单”，合议庭绘制的现场平面图和根据原告方的申请合议庭在公安机关调取的关于李某丙购买房屋的情况说明，潢价鉴字（2010）X号价格鉴定结论，（2010）信中法管字第X号指定管辖决定书在卷佐证，可以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，本案属于因建筑物区分所有权发生的争议，应依照建筑物区分所有权纠纷予以处理。根据被告李某乙与他人合伙开发所建的三栋商品楼房的地面布局和该三栋楼房已全部出售给包括原告李某甲在内的十几户购房人的实际现状，该区域内的建筑物应当区分专有和共有。原告李某甲购房后，已在当地房管部门登记办理房产证，专有部分及公摊部分均在房产证中明确记载。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款的规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”因此，原告李某甲具有该建筑物内的业主身份。依照《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，业主共有部分包括公共场所。第三人李某丙所建小房没有政府的规划许可、用地许可，占用的土地属《中华人民共和国物权法》规定的公共场所，其行为显然侵占了包括原告李某甲在内的其他业主的合法权益。故原告李某甲作为共有人之一，有权要求第三人李某丙排除妨碍，故原告李某甲要求排除妨碍的请求本院予以支持。被告李某乙由此抗辩原告李某丙不具备主体资格的理由本院不予采纳。涉案该房屋系经被告李某乙同意、第三人李某丙组织人员修建的，由被告李某乙及第三人李某丙共同负责限期拆除并恢复原状。对原告李某甲要求被告李某乙拆除已出售给第三人孙某某、李某丁、李某戊自行车棚的请求，尽管该自行车棚建在原告李某甲房屋产权证记载的已公摊楼梯的下方，但并未影响原告李某甲的正常通行。加之第三人孙某某、李某丁、李某戊未到庭，无法查明三个自行车棚取得的方式，而原告李某甲亦未举证证实该三个自行车棚的产权证明，因此，该项请求本案暂不予调整。对原告李某甲要求被告李某乙赔偿3600元水井损失的请求，因未举证证明损失的具体项目，加之该水井亦在公共场所，属业主公有，因此，该项请求不予支持。被告李某乙对此的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李某乙、第三人李某丙应于本判决生效后十日内自行拆除建造在原告李某甲门前的长2.27米、宽2米、高2.11米的房屋，并恢复原状。
二、驳回原告李某甲要求被告李某乙、第三人李某丙赔偿水井损失3600元的诉讼请求。
案件受理费500元，原告李某甲承担100元，被告李某乙承担200元，第三人李某丙承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长李某生
审判员方明星
审判员王骁励
二○一○年十一月二十四日
书记员李某
