原告赵A（反诉被告）。

原告王B（反诉被告）。

委托代理人王某、刘某，上海某律师事务所律师。

被告吴C（反诉原告）。

被告吴D（反诉原告）。

委托代理人顾某，上海市某律师事务所律师。

原告赵A、王B与被告吴C、吴D买卖合同纠纷一案，本院于2007年11月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判。被告在提交答辩状期间提出反诉。2008年1月14日本院依法公开开庭进行了审理。原告赵A、王B的委托代理人王某、刘某和被告吴C、吴D的委托代理人顾某到庭参加诉讼。后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2008年4月23日再次公开开庭进行了审理。原告赵A、王B的委托代理人王某、刘某和被告吴C、吴D的委托代理人顾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵A、王B诉称，两被告为系争房屋本市杨浦区X路某室所有权人。2006年5月3日原告通过上海某地产投资顾问有限公司与被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告将该房屋出售给原告。同年7月2日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，当日，原告按合同约定支付给被告首付款26万元（含50,000元定金），由于原告系以动迁款来支付第二笔款项，双方约定6个月内办理过户手续，同时支付剩余房款。2007年5月29日，由于动迁款未能到位，原、被告双方又经协商签订了《补充协议》，约定继续履行合同，但未约定具体履行期限。同年10月2日，双方又见面口头约定2007年11月30日之前办理房屋过户手续，同时原告支付剩余房款。此次口头约定有录像为证。

2007年11月2日原告收到被告的解约通知函，称因原告未按2006年7月2日签订的《上海市房地产买卖合同》支付房屋余款而单方面解除合同，并要求原告承担违约责任。后原告才得知被告为拒绝履约，已向房地产交易中心谎称系争房屋的产权证遗失而申请产权证挂失，实际该产权证原件在中介公司，被告试图补办产权证再次卖与他人。事后原告在2007年11月9日、10日以电某、信函等多钟方式联系被告，指出其单方面解约属于违约行为，要求其继续履行合同，否则将通过诉讼解决。迫于原告的压力，被告之后致函原告，撤销其11月2日的解约通知，但是要求原告在11月19日之前支付剩余房款，否则合同即告解除。然而，当原告及中介公司多次联系被告，要求在2007年11月19日由双方办理过户手续并由原告支付房屋余款，被告刻意回避，并继续发送催告函及解约函，试图造成原告拒绝付款的假象。2007年11月13日，原告不得已到公安局杨浦分局大桥派出所报案。同年11月16日原告及中介公司同时给被告发出履约通知函，通知被告于2007年11月19日办理房屋过户及付款手续。由于被告拒绝履行，原告于2007年11月19日将房款53万元提交上海市浦东新区公证处进行提存。故现要求判令被告继续履行房屋买卖合同，将本市杨浦区X路某室房屋过户给原告；判令被告承担以85万元为基数，按年5％的约定标准支付原告从2007年11月20日至实际履行日止的违约金；判令被告支付原告为办理提存所支付的费用1848元。

被告吴C、吴D辩称，不同意原告的诉请。从合同的签订到被告的催告长达9个月之久，在原告不履行支付房款的情况下，先合理催告，后发出解除合同的通知，并且亲自送达了解约函。原告称房款已经准备好了，但是一直没有和被告协商支付房款的时间，双方实际无法履行合同，不存在被告拒收房款的事实。原告发给被告的函没有明确约定履行合同的具体时间以及地点，故没有可操作性。根据被告发出的催告函，符合合同法解除合同的条件，在被告不存在违约的情况，请求驳回原告的诉请。

反诉原告吴C、吴D诉称，反诉原、被告签订了系争房屋的买卖合同后，反诉被告支付了首期房款26万元，余款约定在签订合同后的6个月内付清。但反诉被告未按合同的约定支付所有房款，后经双方协商暂不解约，合同继续履行。但考虑到上海的房地产市场的不断涨价，反诉被告的逾期付款行为已造成反诉原告无法用相同价格购买到房屋，双方于2007年5月29日签订了一份《补充协议》，约定反诉被告以拖欠的房款59万元为基数，按每月5％向反诉原告进行赔偿。在《补充协议》签订后，反诉被告在其后的5个月时间内仍未有付款迹象。因补充协议中无约定解约的条件，故反诉原告只能行使法定解约的权利，于2007年11月2日发出书面挂号信催告，再给予反诉被告10天的付款合理期限。但反诉被告恶意不履行合同配合义务，故意不及时领取邮件。基于此，反诉原告被迫于同年11月9日通过证人将《催告函及解约函》塞入反诉被告家门中，催告其在当月的19日前付清房款，否则将依法行使单方面解约权，并声明该函即具解约通知函的法律效力，届时不再另发解约通知函。反诉被告在收到《催告函及解约函》后的十几天才领取了原告于2007年11月2日发出的催告函。自2007年11月2日起，反诉被告不断发来短信讥讽、谩骂反诉原告，为不使矛盾激化，反诉原告被迫采用书面联系方式。2007年11月14日，反诉原告收到反诉被告的挂号信，声称剩余房款已全部准备好了，但其作为付款义务人在具备通知债权人具体付款时间、地点的条件下，却不主动与作为债权人的反诉原告约定具体的付款时间、地点，不充分全面履行法定的通知义务，反将此义务强加给反诉原告，其真实意思，无非是拖延时间为日后的恶意提存作准备和取证而已。2007年11月16日，反诉原告以双挂号信形式回函给反诉被告，声明并继续催讨房款，反诉被告在同年11月18日签收了该函。然而反诉被告明知反诉原告一直不实际居住在系争房屋内，却故意拖延至最后履行期限的前三天，即2007年11月16日下午才向反诉原告寄发《履约通知函》，通知反诉原告于同年11月19日到房地产交易市场办理过户手续。由于反诉被告恶意延迟通知及邮局未按规定履行崔领手续，反诉原告在2007年11月19日前未收到过反诉被告的《履约通知函》及邮局的领取通知，直至收到法院的起诉状后才得知反诉被告有此证据，反诉原告即到邮局核查，发现该局在无法按址投交时，未依规定改为局内投交，在无法当面投交后，也未按规定在反诉原告信箱内投递《领取特快专递通知单》，并在该局收到特快专递邮件后的第4天即2007年11月21日以长期无人为由作退信处理，造成反诉原告根本不知道反诉被告又于2007年11月16日再次寄发《履约通知函》。反诉被告自2007年11月16日至11月19日期间，故意不以任何方式履行及时通知义务和核查义务，只是连续发出多条短信对反诉原告进行讥讽、谩骂，亦未提及11月19日应到房地产交易中心进行付款和交易。恶意放任反诉原告无法知晓该节重要信息，为其日后违法办理提存创造条件。2007年11月19日反诉被告在明知有反诉原告的银行账户，可以直接汇款或以银行转帐的方式支付房款，履行付款义务的情况下，到浦东公证处，在不符合法定提存条件的情况下，办理了提存手续。而反诉原告在11月16日向反诉被告发出催讨房款的通知函后，因反诉被告仍无付款迹象，直至2007年11月20日仍未收到反诉被告应付款项，故反诉原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》已于2007年11月20日被依法行使法定解除权而单方面解除。反诉原告在等了两天后才将系争房屋出售他人，并于2007年11月25日办理了网上备案手续，亦在当日收到了约定的房款后将系争房屋实际交付给合法买受人。2007年11月26日反诉原告收到浦东新区公证处的《提存通知书》。反诉原告认为，反诉原告依法行使催告，已给予反诉被告两次合理期限，在合理期限内，反诉被告能通过正常的支付渠道履行付款义务，且在明知反诉原告不存在拒收的情况下以不符合法定条件进行提存。故现要求判令确认反诉原、被告之间于2006年7月2日签订的关于本市X路某室的《上海市房地产买卖合同》已于2007年11月20日解除；判令反诉被告支付反诉原告违约金27,137元，但由于反诉被告的违约行为造成反诉原告房屋差价损失，故要求调整至200,000元；判令反诉被告按《补充协议》约定，以每月5％向反诉原告支付赔偿金171,100元。审理中，反诉原告吴C、吴D放弃追究反诉被告支付反诉原告违约金及赔偿金的诉讼请求，仅要求确认反诉原、被告之间于2006年7月2日签订的关于本市X路某室的《上海市房地产买卖合同》已于2007年11月20日解除；

反诉被告赵A、王B辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告要求继续履行合同，反诉被告已支付了违约金，现不存在赔偿反诉原告的问题，是因为房价上涨反诉原告才恶意不履行合同。剩余房款是约定在交易时支付反诉原告，不存在单方面付款，反诉被告也不是恶意提存。《补充协议》约定中的每月5％向反诉原告支付赔偿金系笔误，且该约定仅有反诉原告吴C和反诉被告王B签字，没有其余当事人签字，故该约定不产生法律效力，故请求驳回反诉原告的诉请。

经审理查明，2006年5月2日，上海某地产投资有限公司（以下简称某地产）作为居间方（丙方），原告作为买受方（乙方）与作为出售方的被告（甲方）签订了《房地产买卖居间协议》，约定由甲方将系争房屋本市杨浦区X路某室以85万元价格出售给乙方。甲乙双方同意在该协议生效之后陆拾天内按照协议第三条所述内容至丙方处签订房地产买卖合同。甲乙双方向丙方提供联系地址、电某，是丙方寄发邮件或联系的依据，如有变更，应以书面形式及时通知丙方。否则，丙方所发出任何书面邮件或通知均视为甲乙双方已收悉。此外，还对其它事项作了约定。

2006年7月2日，原告作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定有甲方将系争房屋以85万元价格转让给原告，房地产的转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。乙方未按本合同房款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲、乙双方同意甲方有权解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，甲、乙双方同意乙方有权解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10％。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付赔偿金。

在合同中双方还补充约定，甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲支付首付款为26万元，此款由甲方向乙方签收后直接收取。签约当日，甲方需将该房屋产权证原件交某地产暂为保管至甲、乙双方共同赴杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续当日止。产权证保管期间，甲方不得对该产权证进行挂失补办；在甲、乙双方签订本合同后三个月内，乙方自行申请公积金贷款。在甲、乙双方签订本合同后六个月内，甲、乙双方共同赴杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续。办理产权过户手续当日，乙向甲方支付第二笔房款49万元。在甲方收到全部房款之日起一个月内，甲方向乙方办理交房手续。甲、乙双方如有一方未履行上述规定，则属违约。甲方违约的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款年百分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起直至实际交付之日止；乙方违约的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款年百分之五计算，违约金自本合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。此外，双方还对其它事项作了约定。在该合同上某地产作为中介方亦加盖了印章。

当日，原告支付了被告房款26万元，但余款未在合同约定的期限内支付。为此，原、被告又于2007年5月29日，签订了《补充协议》，言明原告在购买系争房屋由于资金问题导致第二笔房款59万元未能及时支付给被告。现双方愿意继续履行合同原告愿意按照余款59万元每月5％向被告进行赔偿。

2007年11月1日，被告以原告未按照《补充协议》的约定支付被告违约金，无诚意购买系争房屋，致使合同无法继续履行为由向原告发出《解约通知函》，通知原告将解除合同，已收的房款26万元在扣除违约金外，余款退还。

同年11月9日，被告又向原告发出《催告函及解约函》，称由于原告至今未按合同的约定在签订合同后的6个月内支付房款59万元，已构成违约。被告曾于2007年11月2日以双挂号形式将《催告函及解约函》寄到原告的法定户籍地。现再次催告，要求原告在2007年11月19日前付清所有剩余房款及违约金。如逾期再未支付，被告将依合同法有关规定，行使单方面解除合同的权利，并保留追索违约责任的权利。届时仍未付清房款的，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》于期限届满之日即告解除。该函具有解约通知函的法律效力，届时不再另发解约通知。另告知原告撤销2007年11月1日发出的解约函。

原告收函后在同年11月10日回函给被告，表示不接受被告单方面解除合同，认为在2007年7月2日签订的合同未约定具体履行期限，故在同年10月2日双方商定在11月30日前办理过户手续，同时原告支付剩余房款及相应滞纳金。现原告通知被告，原告应付房款及滞纳金于2007年11月10日已全部准备就绪，急待与被告确定实际付款日。该通知是原告向被告正式提出支付房款的书面通知。在2007年11月9日、10日连续两天电某联系被告以约定付款日及交房入户、产权过户等具体事项，均遭被告拒听，并且查知被告方正在办理房产证补证手续。鉴于以上情况，郑重提醒被告，原告保留对上述房产行使保全、提存等法律手段。

2007年11月13日，原告向上海市公安局杨浦分局大桥派出所报案，称“与被告签订房屋买卖合同后已支付首付款26万元，在同年11月4日已凑齐剩余房款。现联系被告，但被告始终不接电某”。

被告在收到原告的2007年11月10日函件后，在同年11月16日回复原告，认为虽然原告称已将房款及滞纳金全部准备就绪，但原告未明确滞纳金金额，现根据合同及补充协议的约定，计算出应付款项如下：（1）房屋尾款：59万元；（2）赔偿金：2006年10月2日至2007年1月2日期间的贷款10万元的赔偿金15,000元、2007年1月2日至2007年11月19日期间的房款59万元的赔偿金313,682.7元。要求原告在2007年11月19日的最后期限内付清。

在2007年11月16日，原告亦向被告发出《履约通知函》，希望被告在2007年11月19日与原告本人共同赴杨浦区房地产交易中心办理过户手续。届时原告将支付剩余房款59万元。如被告逾期仍未履约，原告将根据相关法律追究被告的违约责任。

当日，中介公司亦向被告发出《通知函》，通知被告在2007年11月19日到杨浦区房地产交易中心办理过户手续。若届时仍不配合办理手续，则买受方有权按照合同约定追究违约责任。

2007年11月19日上午原告到杨浦区房地产交易中心，经查询得知被告在补办系争房屋的产权证，当时原告亦未打电某或采用其它方式通知被告到杨浦区房地产交易中心办理过户手续及交房款。下午原告到上海市浦东新区公证处以继续履行合同遭被告拒绝为由申请提存公证，上海市浦东新区公证处于同年11月21日出具了《提存证明书》，证明原告将616,000元提交于该公证处。同时，该公证处向被告发出“提存通知书”。

2007年11月22日，两被告作为卖售人（甲方）与作为买售人的案外人李某（乙方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方将系争房屋以105万元的价格转让给乙方。甲方于2007年11月25日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。同年11月21日、25日，被告分别出具收条，言明收到案外人支付的房款各50万元、2007年11月25日，被告与案外人签订了《房屋交接书》，对系争房屋进行了验收交接。

2007年11月30日，被告发函给原告，称在2007年11月2日及11月9日发出《催告函及解约函》，催告原告最迟于2007年11月19日前将应付款59万元及相关违约金支付被告，但被告至今未收到原告应付之款。在2007年11月26日收到浦东新区公证处的《提存通知书》，方知作为付款义务人的原告，在未履行通知作为债权人的被告受理款项的具体时间、地点的义务的情况下，违反办理提存公证，将应付款项交与不相关的第三方，原告的行为不产生将应付款项在应付期限内已交与债权人的法律效力。基于原告未在最后应付款期限内实际合法支付剩余房款，故根据合同法的规定，已于2007年11月20日依法解除双方签订的有关系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。现根据合同及补充协议的约定，因原告延迟付款的根本性违约行为，导致被告行使法定解除权，原告应承担违约金27,137元，赔偿金171,100元，合计198,237元。鉴于原告先前已支付被告房款26万元，经抵消后，剩余61,763元，被告应退还原告。要求原告在收函后的三日内将银行帐号书面告知被告，以便被告履行退款义务。同时被告告知原告，通信地址从即日起改为本市X路某室。原本市X路某号不再作为双方的通信地址。

审理中，原告还提供了录像光盘，以证明原、被告在2007年10月2日经协商，同意在同年11月30日之前支付被告第二笔款项59万元。对此证据，被告认为该证据的真实性有异议，从内容上看，双方始终在磋商，没有确切的履约时间。尽管双方约定了11月30日，但结合其它证据看双方还是变更了履约期限即为2007年11月19日。

另查，（1）被告曾于2007年11月4日向房地产部门申请补办了系争房屋的产权证。现系争房屋因原告申请诉讼保全而被本院查封。

（2）原告于2007年12月13日收到被告提出的要求确认原、被告双方于2007年11月20日已经解除，并要求原告支付违约金和赔偿金的反诉状。

本院认为，本案争议焦点之一为原告的提存是否符合法律规定

所谓提存，是指由于债权人的原因，债务人无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存部门而消灭合同的制度。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其它情形”。债权人无正当理由拒绝受领，是指在合同约定的履行期间，债务人提出履行债务的请求，债权人能够接受履行，却无理由地不予受领。本案中的情形是否为债权人无正当理由拒绝受领现原告作为债务人在发给被告的函中没有明确约定履行合同的债务具体时间以及付款方式，没有可操作性，属约定不明；而确定原告的最后付款期限为2007年11月19日是被告发给原告函件中的要求，也未予明确具体支付房款的方式及付款地点，导致原告在2007年11月19日的最后付款期限内无法履行付款义务。原告明知其与被告的房屋买卖系通过中介公司居间服务，从原告的陈述亦反映，其也通过中介公司寻找过被告，且原告有被告的地址、电某等联系方式，完全可以通过直接汇款或者将房款交付的到中介公司保存的方式支付房款，现没有证据证明被告系能够接受原告履行债务，而无理由地不予受领。原告在未采用上述联系方式而直接到浦东公证处办理了提存手续，且在提存后亦未及时通知被告，故原告的提存行为明显不符合法律规定，对原告提存造成的扩大损失，由原告自行承担。

本案争议的焦点之二在于原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是否可以解除

原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人双方均应按合同约定的义务全面履行。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，签订后六个月内，原、被告双方共同赴杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续。在办理产权过户手续当日，原告再向被告支付剩余房款。在被告收到全部房款之日起一个月内，被告向原告办理交房手续。如原告违约的，应当向被告按原告逾期未付款的年百分之五支付自本合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止的违约金。后由于原告的原因，未在合同约定的期限内支付被告剩余房款59万元。为此，原、被告双方又签订了《补充协议》，明确继续履行合同，并由原告按照余款59万元每月5％向被告进行赔偿。但《补充协议》未确定具体履行期限，现从原、被告提供的证据材料看，被告发函给原告要求原告的最后付款期限为2007年11月19日，而原告向被告发出的《履约通知函》虽然被告未收到，但原告亦是通知被告在2007年11月19日与原告共同赴杨浦区房地产交易中心办理过户手续，届时原告将支付剩余房款59万元。故可确定原、被告双方认可最后付款期限为2007年11月19日，但由于原、被告双方均没有确定2007年11月19日的交割房款、办理过户手续的具体时间，导致双方在履行签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议过程中产生纠纷，事后双方就如何履行合同也未协商达成一致。现尽管原告以提存的方式支付了剩余房款，因原告的提存不符合法律规定，且现系争房屋已由被告出售案外人并已交付，造成原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议已无法继续履行，现被告提出反诉要求确认《上海市房地产买卖合同》已经解除的诉意也是要求该解除合同，故在已无法继续履行，且双方对造成合同不能履行均有过错的情况下，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议应予解除。由于原、被告双方对造成合同不能履行均有过错，被告原发出的《催告函及解约函》

不发生法律效力，本院以被告提出要求确认已解除合同的反诉状送达原告之日为合同解除之日。合同解除后，被告收取原告的房款26万元应予退还。原告本应按补充协议的约定承担逾期付款赔偿金，鉴于审理中被告已放弃追究原告的违约金和赔偿金的诉请，故本院不再进行处理；因原、被告双方对造成合同不能履行均有过错，故本院对原告要求被告承担相应的违约责任的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第一百零二条之规定，判决如下：

一、原告赵A、王B（反诉被告）与被告吴C、吴D（反诉原告）在2007年7月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2007年12月13日予以解除；

二、被告吴C、吴D（反诉原告）应在本判决生效之日起十日内退还原告赵A、王B（反诉被告）房款人民币260,000元；

三、原告赵A、王B（反诉被告）要求被告吴C、吴D（反诉原告）继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市杨浦区X路某室过户给原告的诉讼请求，不予支持；

四、原告赵A、王B（反诉被告）要求被告吴C、吴D（反诉原告）承担以850,000元为基数，按年5％的约定标准支付原告从2007年11月20日至实际履行日止的违约金的诉讼请求，不予支持；

五、原告赵A、王B（反诉被告）要求被告吴C、吴D（反诉原告）支付为办理提存所支付的费用1848元的诉讼请求，不予支持。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币10,287元及反诉受理费人民币4850元，均由原告赵A、王B（反诉被告）负担；诉讼保全费4770元，由原告赵A、王B（反诉被告）与被告吴C、吴D（反诉原告）各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张军

审判员吴兴娟

代理审判员徐维东

书记员陈娟娟