上诉人（原审被告）洛阳正奇建设开发有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路河洛世家正奇办公室三楼。
法定代表人胡某某，该公司经理。
委托代理阴吉峰，河南帝都（略）事务所（略）。
委托代理杨霞，北京德恒（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）王某某。
委托代理人张耀显，河南洛太（略）事务所（略）。
上诉人洛阳正奇建设开发有限公司(以下简称正奇公司)因与王某某买卖合同纠纷一案，不服涧西区人民法院(2009)涧民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人正奇公司委托代理人阴吉峰、杨霞，被上诉人王某某的委托代理人张耀显到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明的事实：2005年12月18日，经洛阳市住房委员会批准，原告王某某与被告正奇公司签订《经济适用房购销合同》一份，约定由原告以x元购买被告建设的位于洛阳市涧西区X路X号河洛世家芳华苑X号楼X单元X层X室住房一套，交房期限为2006年9月30日。如不能按期交付房屋，每逾期一日按合同总房款0.01%计息，逾期超过三个月，按累计已付房款的0.5%向买受人支付违约金。关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续。原、被告在合同中还约定：买受人购买住房后在出卖人统一组织下，直接向市住房办申请办理产权界定卡，买受人凭产权界定卡到产权登记机关办理权属登记手续。出卖人在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内办证，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付房款x元。2007年9月21日，原、被告签署《房屋交接单》，载明：“开发建设单位洛阳正奇建设开发有限公司与购房接收人于2007年9月21日办理移交（此前交房单位已通知购房人办理入住）。《房屋交接单》是购房人领房的凭证。双方签字盖章后生效。”另查明，原告王某某及该河洛世家芳华苑其他购房人为被告迟延交房曾多次发生纠纷。还查明，根据有关规定，原告王某某购买经济适用房系由被告正奇公司初审后报洛阳市住房委员会审批并经过公示无异议后才正式签订了《经济适用房购销合同》，该合同上加盖了洛阳市住房委员会办公室的公章。
原审法院认为：（一）原告王某某与被告正奇公司经过法定审批程序签订经济适用房购销合同，原告的购房资格和合同的合法性已经行政确认。该合同的内容是双方真实意思的表示，合同签订的程序和合同的内容未违反我国法律的规定，该合同合法有效。被告正奇公司关于原告王某某不具备购买经济适用房的主体资格因而合同无效的辩解，因不能抗辩相关行政机关确认王某某具有购买经济适用房资格的法律效力，所以，本院对此辩解不予采纳。（二）被告正奇公司系因自己的原因未能按照合同约定的时间向原告交房构成违约，被告正奇公司辩称《房屋交接单》上已注明“此前交房单位已通知购房人办理入住”字样，应为被告早已具备交房条件并通知原告接收房屋，该辩解依据不足，对此注明，应当认定为被告正奇公司履行了合同约定的实际交房（2007年9月21日）前10天的书面通知义务，故被告正奇公司应当依照合同的约定承担逾期交房356天的违约责任。（三）原告王某某对被告正奇公司逾期交房的违约请求承担责任不超过诉讼时效。因被告正奇公司的逾期违约行为自2006年9月30日至2007年9月21日实际交房时为连续状态。所以，该逾期交房违约责任的诉讼时效期间应从实际交房之日即2007年9月21日起计算，故原告王某某对被告正奇公司的该项诉讼请求应当予以支持。本案房屋逾期交房后，原告王某某等买受人曾为此与被告正奇公司发生群体性纠纷，在此期间被告正奇公司没有认真对待和主动解决及至形成诉讼是有责任的。依照合同约定，被告违约逾期交房应向原告支付总房款0.01%的利息，如逾期交房超过三个月需向原告支付累计已付房款的0.5%的违约金，该约定有效。故原告该项请求本院应予支持。（四）原告王某某主张被告正奇公司承担逾期办理产权证书的违约责任，但没有举证证明系由被告正奇公司超出合同约定的交房后360天才完成行政备案手续所致，因而也不能排除原告自己的逾期办证责任，所以，原告王某某的此项请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告洛阳正奇建设开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王某某支付逾期交房利息3026元、逾期交房违约金42元；二、驳回原告王某某其它诉讼请求。本案诉讼费50元，被告洛阳正奇建设开发有限公司承担40元，原告王某某承担42元。
正奇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明：“原告及该河洛世家芳华苑其他购房人为被告迟延交房曾多次发生纠纷”是错误的。被上诉人及其他购房人与上诉人确实多次发生纠纷，但不是因为延期交房，而是因为部分业主反对上诉人开发四期楼盘，阻挠上诉人施工，多次聚众闹事阻断芳华路、芳菲路交通所引起的。原审法院认为：“原告对被告正奇公司逾期交房的违约请求承担责任不超过诉讼时效。”是错误的。被上诉人（原告）的诉讼请求不受法律保护，已超过二年的诉讼时效。从合同约定的交房日期即2006年9月30日开始，被上诉人就知道自己的权利受到侵害，但一直未向正奇公司主张权利，超过二年的诉讼时效，不受法律保护。原审法院查明：“关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续。”是错误的。房屋交接手续是依据合同第九条第一款：“住房竣工后，甲方通知乙方办理交付该住房手续，双方对该住房进行验收交接，交接钥匙、签署房屋交接单。”的规定进行的，与合同第九条第二款：“乙方接到甲方的书面通知后，须在10日内到中房长江物业公司办理入住手续。”的规定是不同的。上诉人通知被上诉人签署房屋交接单是不需要书面通知的。原审法院认为：“被告正奇公司辩称《房屋交接单》上已注明‘此前交房单位已通知购房人办理入住’字样，……对此注明，应当认定为被告正奇公司依约在实际交房前10天的书面通知。”是错误的、荒唐的。合同双方都不认可原审法院所谓的这个事实。上诉人符合交房条件并通知被上诉人办理住房手续没有逾期交房。同一栋楼的业主大部分在2006年10月份及11月都办理了入住手续，为什么被上诉人没有办理入住手续呢双方没有矛盾，上诉人不可能只通知其他业主办理住房手续，而不通知被上诉人去办理，因此被上诉人迟延入住的责任应当由自己承担。三、原审法院查明：“原告购买经济适用房……报洛阳市住房委员会审批并经过公示无异议后”是错误的。没有证据显示原告购房资格是经公示无异议的。洛阳市住房委员会办公室虽然在合同上加盖公章，但是其身份是行政机关还是事业单位是受委托行使权力还是法律规定了它有权力盖章是备案还是审批都需要进一步核实，都需要证据来加以证明，原审法院回避了这个问题，主观凭空想象出来加以认定的。如果洛阳市住房委员会办公室在合同上加盖公章的行为系行政行为，那么肯定是具有可诉性的，只要是有洛阳市X镇户口且有购买经济适用房资格的市民都可以以原告身份起诉洛阳市住房委员会办公室，请求撤销确认被上诉人有购买经济适用房资格的具体行政行为。原审法院认为：“原告的购房资格和合同的合法性已经行政确认，……该合同合法有效。”是错误的。本案双方签订的经济适用房买卖合同系无效合同，不应受到法律保护。根据2004年5月13日国务院同意下发的《经济适用住房管理办法》第二十条、第三十六条的规定，洛阳市人民政府洛政文[2004]X号《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》第二条、第四条的规定，购买经济适用住房必须符合以下四个条件：1、具有洛阳市X镇常住户口；2、是无房户和住房困难户；3、大龄青年购房年龄在28周岁以上；4、属洛阳市规定的中低收入线家庭。被上诉人不具有购买经济适用住房的资格，依法应当追回已购住房。该合同损害社会公共利益，并且违反行政法规的强制性规定，依据《合同法》第52条第4、5项之规定“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的经济适用房买卖合同系无效合同，请求法院依法确认该合同无效。综上所述，被，上诉人起诉超过诉讼时效，不受法律保护。合同无效并且没有逾期交房。请求二审法院确认合同无效，驳回原告起诉。
王某某辩称，双方签订的合同对交房时间约定的很清楚，上诉人未按约交房是客观存在的事实，交接清单的时间也表明是上诉人的原因造成逾期交房。原审认定事实清楚，程序合法，处理正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同
本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中，双方约定的交房日期为2006年9月30日，实际交房日期为2007年9月21日，王某某于2009年5月18日起诉并不超诉讼时效。根据合同约定，房屋的交接，甲方须通知乙方办理交付该住房手续，现正奇公司未能提供通知王某某交房相关证据。原审法院按照双方当事人房屋交接单签署的日期起算交房时间，并无不当。关于是否符合购买经济适用房问题。购买人是否符合购房条件，应由有关部门审查，所涉问题，可向有关部门反映解决，此不属于人民法院民事审判审查范围。因此，双方所签合同为有效合同。综上，原审认定事实基本清楚，处理并无不当。正奇公司上诉理由不能成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由洛阳正奇建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王某涛
审判员许珂
审判员王某喜
二Ｏ一Ｏ年九月二十六日
书记员许巧红
