上诉人（原审第三人）顾某甲，男，lX年X月X日生。

上诉人（原审第三人）顾某乙，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）太康县建筑公司，住所地：太康县南开发区。

法定代表人井某，该公司经理。

委托代理人孙永罡，河南三友（略）事务所（略）。

原审被告吴某某，男，X年X月X日生。

上诉人顾某甲、顾某乙与被上诉人太康县建筑公司、原审被告吴某某返还房屋纠纷一案，太康县建筑公司于2008年6月25日向睢县人民法院提起诉讼，请求1、依法确认被告与第三人之间的房屋买卖协议无效；2、判令第三人将房屋返还给原告。睢县人民法院于2009年11月11日作出（2009）睢民初字第X号民事判决后，顾某甲、顾某乙不服于2009年12月5日提出上诉。本院于2010年4月20日受理后，因原审被告吴某某下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票。公告期满后，本院于2010年7月20日进行了公开开庭审理，上诉人顾某甲、顾某乙，被上诉人太康县建筑公司的委托代理人孙永罡到庭参加诉讼。原审被告吴某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2003年8月7日，原告与睢县农蓄产品有限责任公司签订了工程施工合同，该合同的主要内容为：睢县农畜产品有限责任公司在睢县X镇筹建集贸大市场，由太康县建筑公司进行施工，工程实行包工包料，每平方米350元，共计5000平方米，工程总价175万元，2003年8月10日开工，2004年5月3O日竣工。在施工过程中，被告吴某某参与了施工并投入部分资金。在原告向睢县农畜产品有限责任公司交付房屋前，被告吴某某以个人名义将其中的从北往南数第一、二、三间楼房出卖给第三人，因第三人占居该楼房，导致原告无法向开发方交付。原告诉至法院。

原审法院认为：被告吴某某虽然参与施工并投入部分资金，但对所建楼房不享有所有权，更不享有处分权，在未征得原告和睢县农畜产品有限责任公司许可的情况下，以个人名义私自将楼房出卖给顾某甲、顾某乙，该行为属无效的民事行为。顾某甲、顾某乙未尽认真审查的义务，即接收被告出卖的房屋，且至今未办理房屋所有权证，不符合善意取得的构成要件，依法不享有涉案楼房的所有权，该楼房应退还原告，对原告之诉讼请求予以支持，至于第三人退还房屋后所交给被告的房款如何处理问题，双方可协商解决，或者另案诉讼。

原审依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告吴某某与顾某甲、顾某乙签订的房屋买卖协议为无效协议。二、限顾某甲、顾某乙于本判决生效后5日内将所占居楼房(从北往南数第一、二、三间)退还原告太康县建筑公司。案件受理费500元，被告吴某某负担250元，顾某甲、顾某乙负担250元

上诉人顾某甲、顾某乙上诉称:1、原审被告吴某某对外一直宣称是其包工包料承建的工程，拥有所有权，且该集贸市场的中后期建设都是吴某某完成的，上诉人和吴某某签订房屋买卖协议的时候，潮庄镇司法所做了公证。且在上诉人买了该房后，因吴某某不予配合，至今未办理房产证。因此，上诉人购买该房产的行为善意取得，双方所签订的协议有效，应受到法律的保护。2、在该房屋还没有完全竣工的情况下，上诉人已花费了8万元进行装修。住了两年后，却发现已无家可归，且上诉人的土地被征收后，没有得到补偿，请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人太康县建筑公司的委托代理人孙永罡在庭审中口头辩称：1、因原审被告对涉案房屋不享有处分权，其与上诉人签订的房屋买卖协议当属无效。其法律后果只能是返还。2、涉案房屋所占用的土地已属于国有土地，开发商开发土地是合法的。补偿是否到位，与被上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确认该案的争议焦点是：上诉人与原审被告签订的房屋买卖协议是否有效。

双方当事人对此焦点无异议，并对此进行了论辩。

二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为，被上诉人太康县建筑公司依据其与睢县农畜产品有限责任公司签订的工程施工合同，在睢县X镇承建集贸大市场的事实清楚，原审被告吴某某虽投入部分资金，但因其不是该工程的开发方和承建方，对涉案楼房不享有所有权和处分权。在该楼房没有竣工的情况下，吴某某私自将部分楼房卖给上诉人，致被上诉人无法向睢县农畜产品有限责任公司交付房屋，且上诉人至今也无法办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，上诉人与吴某某签订的房屋买卖协议属无效协议。据此，被上诉人要求上诉人返还所买的房屋，理由正当。上诉人以其购买房屋的行为为善意取得为由，诉称其与吴某某签订的协议为有效协议的理由与法相悖，本院不予支持。至于上诉人返还房屋所造成的损失及土地补偿不到位问题，上诉人可另行主张权利。

原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人顾某甲、顾某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长朱金礼

审判员彭世峰

代理审判员文志林

二0一0年八月二日

书记员栗景伟