上诉人（原审被告、反诉原告）陈某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人吴汝梁，河南正义彰（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告、反诉被告）高某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人任卫东、崔某某，大沧海（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）李某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人高某某，基本情况同上。

委托代理人崔某某，大沧海（略）事务所（略）。

上诉人陈某某因与被上诉人高某某、李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某某及其委托代理人吴汝梁，被上诉人高某某及其委托代理人任卫东、崔某某，被上诉人李某某委托代理人高某某、崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，位于文峰区X街道办事处唐子巷4-3峰鑫苑A部分X层X号、X号房屋所有权人为高某某、李某某。2004年8月5日原告高某某与被告陈某某达成房屋租赁协议，将上述房产另加地下室租给被告使用，租赁期限为5年，2004年9月1日至2009年8月31日，前三年月租88元，后二年月租随行就市（手写：每平方不的超过20元）。双方约定下列情形原告高某某有权解除合同：1、被告不按约定交付租金一个月以上；2、未经原告高某某同意，被告擅自改变房屋结构及用途，使房屋设施损坏的；3、未经原告高某某同意，被告随意将房屋转让或转租第三人。约定合同期满，被告应提前六个月向原告高某某提出续约，原告高某某如不出租房屋应提前六个月通知被告（手写：如原告高某某不提前通知，被告可继续租赁5年）。协议注明：房屋状况为毛墙、毛地、毛顶、玻璃门、水电齐全、无卷闸门及其它设施（手写备注：租用期满后如原告高某某对被告采取终止合同时，原告高某某应赔偿被告一切装修材料费用损失。如租用期满十年，一切装修材料费用，由被告自行处理，原告高某某不在负责）。原告对手写部分真实性有异议，被告辩称手写部分是被告自己书写（经原告同意），手印是被告捺的。2009年5月8日原告高某某收到被告房租x元，期限2009年4月16日至2009年10月15日。租金系每平方140元。2009年10月17日原告高某某通过特快专递方式通知被告签订的协议已到期，限被告于2009年10月31日前将所租房屋腾清。被告对通过特快专递方式通知无异议，认为应在合同期满6个月前通知。被告称2009年8、9月份打电话商谈续约。

原审法院认为，2004年8月5日原告高某某与被告陈某某达成房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，被告不能证明手写部分经原告同意，根据签订合同日常经验和生活常理，手写部分无法采信。协议期限2004年9月1日至2009年8月31日，约定合同期满，被告应提前六个月向原告高某某提出续约，原告高某某如不出租房屋应提前六个月通知被告。根据现有证据不能证明在约定期限内达成新的协议，被告继续租赁争议房屋没有依据。请求判决被告立即腾房，合理合法，应予支持。请求被告支付从2009年10月16日至腾房之日的租赁费，由于没有约定，原、被告未能证明别的标准，参照双方2004年8月5日房屋租赁协议支付标准140元/平方米/月，本院予以支持。被告辩称及反诉原告的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、限被告陈某某于本判决生效之日起一个月内腾清位于文峰区X街道办事处唐子巷4-3峰鑫苑A部X层X号、X号争议房屋，交于原告高某某、李某某；二、限被告陈某某于本判决生效之日起至实际腾房之日次日内支付从2009年10月16日至实际腾房之日止按140元/平方米/月的租金；三、驳回原告其它诉讼请求；四、驳回反诉原告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉受理费50元，由被告、反诉原告陈某某负担。

宣判后，上诉人陈某某不服上诉称，对方未提前六个月通知，可继续租赁五年。李某某不具备原告主体资格，原审程序违法。

被上诉人高某某辩称，原审认定事实清楚，程序合法，要求维持原判。

被上诉人李某某辩称，具备主体资格，要求维持原判。

经审理，二审查明的事实与一审一致。

本院认为，上诉人陈某某与被上诉人高某某于2004年8月5日签订了房屋租赁协议，双方应按诚实信用的原则履行该协议。诉讼中被上诉人高某某提供了租赁协议复印件，未提供租赁协议原件。上诉人陈某某提供了在安阳市工商行政管理局文峰分局备案的协议原件。双方提供的租赁协议主要区别是，上诉人陈某某提供的租赁协议上有手写添加内容。协议第六条手写部分内容为，如甲方不提前通知，乙方可继续租赁5年，协议备注手写部分内容为，租用期满后，如甲方对乙方采取终止合同时，甲方应赔偿乙方一切装修材料费用损失，如租用期满十年，一切装修材料费用，由乙方自行处理，甲方不再负责。现上诉人陈某某要求按手写内容约定，继续租赁五年，被上诉人称手写部分系陈某某自己添加，没有被上诉人手印，不予认可。二审期间，经多次调解，没有达成一致意见。双方提供的租赁协议第六条约定，合同期满，乙方应提前六个月向甲方提出续约，甲方如不出租房屋应提前六个月通知乙方。庭审中查明，双方均未提供证据证明在合同期满前六个月提出续约或告知不出租房屋，且经多次调解，无法形成一致意见，因此被上诉人要求上诉人陈某某腾房的请求应予支持，但原审判决上诉人陈某某于判决生效之日起一个月内腾清争议房屋不当，应按协议约定给对方合理的腾房时间。租赁协议第六条约定，甲方如不出租房屋应提前六个月通知乙方，故腾房时间应为六个月。但上诉人陈某某应支付已租用期间的房屋租金。被上诉人李某某为该争议租赁房屋的所有权人，故上诉人陈某某称李某某不具备原告主体资格的上诉理由，本院不予支持。上诉人陈某某称原审程序违法，但未提供相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决第三、四项；即：三、驳回原告其它诉讼请求；四、驳回反诉原告的反诉请求。

二、变更安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决第一项为：限被告陈某某于2010年10月16日起六个月内腾清位于文峰区X街道办事处唐子巷4-3峰鑫苑A部分X层X号、X号房屋，交于原告高某某、李某某。

三、变更安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决第二项为：限被告陈某某于2010年10月30日前支付从2009年10月16日至2010年10月15日止按140元/平方米/月的租金；限被告陈某某于实际腾房之日起10日内支付从2010年10月16日至实际腾房之日止按140元/平方米/月的租金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费150元，由上诉人陈某某负担120元，被上诉人高某某、李某某负担30元。

本判决为终审判决。

审判长陈某友

审判员毛晓燕

审判员刘海波

二○一○年九月二十八日

书记员李某春

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