上诉人（原审原告）周口市第二高级中学。

法定代表人吴某，该中学校长。

委托代理人任斌，河南团结（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）周口市万顺达房地产开发(集团)有限公司。

法定代表人张某某，该公司董事长。

委托代理人李新，河南众望（略）事务所（略）。

上诉人周口市第二高级中学（以下简称周口市二高）因与周口市万顺达房地产开发(集团)有限公司（以下简称万顺达房产开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2008）川民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周口市二高的委托理人任斌，被上诉人万顺达房产开发公司的委托代理人李新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2004年9月6日，双方签订《订向购房协议》(以下简称协议)，该协议约定：购买被告开发位于川汇区X路东段万鑫苑东区X#楼、9#楼以及相对应的两幢楼；单价为每平方米980元，交付日期为2005年8月1日，付款方式为：协议签订10日内，乙方(周口市二高)付全房款的50％，剩余房款支付方式为：乙方购房户愿意办理银行按揭贷款者待二层上板后，甲(万顺达房产开发公司)乙双方共同到银行办理购房按揭手续，费用由乙方承担，愿意交清房款者，主体工程结束时，再交总房款的30％，工程竣工验收合格交房时，全部结清剩余房款，乙方不及时支付购房款或办理按揭手续、房屋竣工期相应顺延。甲方在房屋竣工后，应及时为乙方办理房屋所有权大证(总证)，分户房产证由乙方办理等。协议签订后，周口市二高向万顺达房产开发公司陆续支付了x元，下欠x元购房款未付。万顺达房产开发公司向周口市二高交付了大部分房屋，下余四套(位于川汇区X路东段北侧万鑫苑东区X#楼一单元二楼西户，8#楼一单元四楼西户；9#楼二单元三楼东户，9#楼一单元二楼东户)房屋及房屋所有权大证(总证)未交付周口市二高，为此双方酿成纠纷，周口市二高诉至法院。

原审法院认为：双方签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，且对双方当事人均具有约束力，合同内容双方已大部分履行，在合同履行中周口市二高未按合同约定支付下余x元房款，其行为显然构成违约，按照合同约定，万顺达房产开发公司可行使先履行抗辩权。为此，周口市二高要求万顺达房产开发公司交付下余四套房屋及承担违约责任的请求，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决：驳回周口市二高的诉讼请求。案件受理费7400元，由周口市二高承担。

上诉人周口市二高上诉称，我方按合同付款，仅欠x元房款未交付，其原因也是由于被上诉人仍有四套房屋未交付，因此原审判决我方构成违约错误。原审法院认定被上诉人可行使先履行抗辩权错误，剥夺了我方的同时履行抗辩权。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人万顺达房产开发公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，判决公正合理，依法应予维持。请求二审法院确认双方已解除合同关系，并依法驳回上诉人的上诉请求。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

本院认为，双方所签订的《定向购房协议》是双方的真实意思表示，合法有效，原审判决已予以认定。但在合同履行的过程中上诉人下欠部分房款未按时交付，被上诉人于2006年11月2日，12月16日，2007年7月24日三次向上诉人送达（略）函催交未果，遂于2007年9月21日向上诉人送达解除合同通知书，上诉人仍未交款，其行为应视为违约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释精神，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付公司房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予以支持。原审法院按照合同的约定，判决被上诉人可行使先履行抗辩权解除双方购房合同并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求并无证据予以证明，本院依法不予支持。如果双方有关于违约责任方面的其它请求，可另行起诉，本院仅就上诉人上诉的部分予以审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7400元，由上诉人周口市第二高级中学负担。

本判决为终审判决。

审判长袁建国

代理审判员冯达

代理审判员张子亚

二Ｏ一Ｏ年九月二十六日

(代)书记员周萌