原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人周某，董事长。

委托代理人章某，该公司工作人员。

被告顾某。

原告上海某物业管理有限公司与被告顾某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司委托代理人章某，被告顾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，被告系上海市X路某室所有权人，原告系该房所属小区物业管理企业。原告按约提供服务，被告却欠付服务费。2005年7月至2008年3月的物业服务费，被告至今未付，原告多次催讨，未成。现诉请要求被告立即支付上述欠费计人民币4548.72元（本案货币单位均为人民币），被告逾期未付服务费，应承担合同约定的滞纳金，现诉请要求被告承担其中的2000元。

被告顾某辩称，原告诉请主张的费用，被告确未支付，原因是物业未制止楼上业主的违章某为。大楼脱排油烟通道堵塞，应该是楼上业主的行为造成。X楼业主在天台上搭建违章某筑当房间，封闭公共楼道。侵权的同时实质上造成极大安全隐患。上述问题多次向原告反映过，却没有回音。故原告提供的物业服务有瑕疵，待上述问题解决后，被告立即支付欠费及利息损失，现不同意原告诉请。

经审理查明，2002年12月，上海某房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定上海市X路某号某小区由原告提供物业服务，委托管理期限自2003年1月1日至2005年12月31日，原告按房屋建筑面积收取物业服务费，业主逾期缴纳的，原告可从逾期之日按应付费用千分之三加收滞纳金。嗣后，上海市杨浦区物价局核准收费标准：管理费、保洁费、保安费多层住宅0.55元/平方米/月，高层住宅0.65元/平方米/月，电梯水泵运行费0.55元/平方米/月，其他设备运行费按实结算，预收0.3元/平方米/月。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务。2006年6月，上海市杨浦区某小区业主大会、业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定上述小区由原告提供物业服务，原告按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，其中：高层住宅服务费1.3元/平方米/月，小高层、别墅、多层电梯房1.2元/平方米/月，联体别墅0.95元/平方米/月，高层、小高层、多层的一楼及多层非电梯房0.85元/平方米/月，业主等自2006年第三季度开始按此标准付费，按季缴纳，季中15日之前履行交纳义务，逾期缴纳的，违约金为应付费用的日千分之三，委托管理期限自2006年3月1日至2009年2月28日。嗣后，上海市杨浦区物价局核准备案上述收费标准。原告为小区提供物业管理，服务至今。被告系上海市X路某室登记所有权人，该房建筑面积111.47平方米，2005年7月至2008年3月的物业服务费共计4548.72元，被告未予支付。原告多次催讨未成，遂具状来院。

审理中，就辩称提及的油烟通道、天台搭建之事，原告补充说明称：烟道问题原告早已上报区属部门，系X室业主造成，目前已解决，管道畅通。对于该业主在天台上的违章某建，原告不止一次发出整改通知书，并上报上级部门。实质上，原告一直配合相关部门做好工作，但业主不理睬，物业没有执法权。原告愿意继续做好应尽的职责。

本院认为，本案系争前期物业管理合同及物业服务合同，于法不悖，效力及于每位业主，合同应当得以全面履行。物业公司组织人力、物力，依照约定的各项服务标准为小区提供服务，有权获得约定的服务费等各项费用。前期管理合同约定的期限届满后，原告继续提供物业管理，业主接受，业委会没有异议，故物业公司可得对价，有权按原合同及物价部门核定的标准主张物业服务费。物业服务费涉及小区公共建设与管理，业主按时缴费是应尽的合同义务。无正当理由逾期支付的，业主另应承担合同约定的违约金即滞纳金。现原告主张的滞纳金低于合同约定范围，本院应予准许。故原告诉请于法有据，本院予以支持。如被告认为相邻业主的行为已对自己居住安全等造成隐患，自己无法容忍的，可通过正当途径解决争议，对此原告并非侵权责任方，且已尽到应尽职责，并不负搭建拆除之法定职责，故被告抗辩不能构成不支付、延缓支付、减少支付应付物业服务费的正当理由，本院不采纳。应予说明，物业服务宗旨不离服务二字，让业主满意是其目标。服务过程中存有不足亦是必然，对此业主有权提出合理建议、表达意见。物业公司应当积极改进职责范围内的义务，解决业主日常生活的不便，提供适当服务满足业主要求。构建和谐居住小区依靠物业管理企业与业主加强沟通、增进理解、共同努力。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告顾某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司上海市X路某室2005年7月至2008年3月的物业服务费，共计人民币4548.72元；

二、被告顾某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司滞纳金人民币2000元。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告顾某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王芩菲

书记员金玮