（2010）罗民初字第X号

原告（反诉被告）汪某甲，

委托代理人张某乙，女，系汪某甲母亲。

委托代理人徐顺生，河南冠南（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）罗山县金属包装制品总厂破产管理人罗山县金属包装制品总厂破产清算组。

代表人张某丙，该清算组组长。

委托代理人邓某某，

委托代理人潘琪，河南正晟（略）事务所（略）。

第三人陈某，女，

原告汪某甲与被告罗山县金属包装制品总厂破产管理人罗山县金属包装制品总厂破产清算组（以下简称清算组）、第三人陈某承租人优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对原告汪某甲起诉清算组与被告清算组反诉汪某甲公开开庭进行了合并审理。原告汪某甲及其委托代理人张某乙、徐顺生，被告清算组的委托代理人邓某某、潘琪，第三人陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告汪某甲诉称，我于2006年7月10日与该清算组签订租赁协议，租赁该厂原钢芯铝绞线厂房14间及部分场地，时间二年，我一直生产至今，一直承租至今，一直在交房租，但清算组在拍卖该资产时未履行事先通知义务，侵犯了我的优先购买权，要求确认清算组与第三人之间签订的涉及原告承租的厂房场地的买卖协议无效，确认我享有优先购买权。

被告清算组答辩并反诉称，汪某甲以种种理由占据该厂西侧新厂区的土地及房产一宗，清算组已多次通知其交付，汪某甲的租赁合同已过期，在合同逾期后，其亦未按时足额交纳相应的租赁费用，双方已不存在租赁关系，汪某甲不存在享有优先购买权，且在拍卖前已发出了搬迁通告，已告知李万良该破产需整体拍卖，也已多次催促其搬走，故请求法院裁定汪某甲立即交付其占用的破产财产并支付拖欠的租赁费及利息x.06元。。

第三人陈某述称，我通过合法的拍卖程序，依法取得了该厂西侧新厂区西侧土地使用权及地上建筑物的所有权，我已如数付清购买价款，清算组应将我们购买的资产移交给我们，但汪某甲至今占用我们购买的部分土地及房产，请求清算组立即将我们所购资产交付给我们。

经审理查明，被告罗山县金属包装制品总厂于2003年8月7日被本院依法宣告破产还债，根据破产案件审理进度，被告清算组报请审批后，依法委托具有法定拍卖资质的拍卖机构信阳天源公物拍卖有限公司对该厂的破产财产（主要是土地使用权和附着物）分三宗于2009年7月15日在该有限公司拍卖厅进行了拍卖。拍卖前，被告清算组于2009年6月6日在该厂张贴了《搬迁通告》，告示了有关拍卖和报名事项，该拍卖公司在对被告及他人承租的房地产现场测量和拍照后于2009年6月25日依法在《信阳晚报》和www.x.com网站上发布了拍卖公告，公告期限二十天，由信阳市工商局专业分局进行了备案，在拍卖会上，该分局中介所进行了现场监拍，清算组及审理该破产案件的合议庭成员和该厂职工代表进行了现场监督，最后第三人陈某以90.2万元的价格购买了该厂西侧新厂区东侧房地产一宗，原告汪某甲未报名参加竞买。拍卖成交后，陈某在规定的期限内足额付清了购买价款并取得了《拍卖成交确认书》，在交付财产过程中，汪某甲以自己是租赁人，被告拍卖租赁物未履行事先告知的义务，侵犯其优先购买权为由，与被告和第三人陈某发生纠纷。

另查明，清算组和汪某甲于2006年7月10日签订租赁协议，租赁该厂原钢芯铝绞线厂房14间及部分场地，时间二年，当年租金1.8万元，第二年2.2万元。协议约定，到期后，破产资产仍没处置出去，如乙方还需继续使用，必须提前二个月通知甲方，并重新协商签订合同后方可继续使用，否则，到期必须无条件搬出。并约定本协议如因特殊情况或造成不能正常履行时，如：人力不可抗拒、破产终结、资产变现、拍卖以及县委政府的重大举措，本协议自行终止，甲方不承担因协议终止造成的任何损失。合同期满后，汪某甲未再续签合同，也未搬出，仍继续使用破产资产。汪某甲累计共交纳租金5.6万元后，未再继续交纳租金。根据计算，汪某甲租金实际交至2009年4月2日前。在诉讼中，反诉原告清算组提出因考虑原告搬迁费用的原因，撤回了要求反诉被告给付拖欠租赁费x.26元、利息4748.80元的诉讼请求，原告提出被告提供的搬迁通告是虚假的，但未提供证据证实

上述事实，有当事人陈某，证人汪某丁证言、拍卖委托书、《搬迁通告》及张贴现场照片、2009年6月25日《信阳晚报》刊登的《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、2006年7月10日《租赁协议》及部分租赁费收条、信阳天源公物拍卖有限公司拍卖文件等证据在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，承租人优先购买权的性质系债权，出租人出售租赁房屋的行为是行使物权的行为，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院关于此类纠纷问题的司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告若认为被告侵害其优先购买权，可依规定向被告要求赔偿损失，但其主张被告和第三人买卖合同无效，应依法不予支持，且在拍卖前被告在出卖物的现场张贴了搬迁通告，告知了有关拍卖和竞买报名事宜，拍卖公司在接受委托后，到现场测量和拍照，原告应当从中知晓有关拍卖事宜。拍卖公司在拍卖前依法律规定在本地有影响的报纸和相关网站上刊登了拍卖公告，并办理了相应法律手续，进行公开拍卖，买受人在规定的时间内付清了成交价款，取得了拍卖成交确认书，该拍卖行为合法有效。汪某甲在租赁合同到期后未与清算组续签租赁合同，只续交租赁费至2009年4月2日前，租赁关系亦应延续至此，此后汪某甲继续占用租赁物系非法占用破产财产，应依约定及时迁出。综上所述，对原告汪某甲的诉讼诉讼请求，本院不予支持，反诉原告要求反诉被告交付占用的破产财产的诉讼请求，依法应予以支持，反诉原告撤回要求反诉被告承担占用期间租赁费及利息的诉讼请求，本院依法予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，并经本院审判委员会讨论和决定，判决如下：

一、驳回原告汪某甲的诉讼请求；

二、（反诉被告）汪某甲在本判决生效后十日内将其占用的原罗山县金属包装制品总厂西侧新厂区该厂原钢芯铝绞线厂房14间及其占用的场地使用权交还给反诉原告罗山县金属包装制品总厂破产清算组。

案件受理费100元，反诉费减半收取250元，由原告汪某甲负担300元，被告清算组负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长陈某春

审判员张胜旺

审判员黄某林

二0一0年十月十四日

书记员陈某铃