原告（反诉被告）中国人民解放军偃师市人民武装部（以下简称“偃师市人民武装部”）
法定代表人盛某某，男，部长。
委托代理人（特别授权）刘某某，男，该部工作人员。
委托代理人（特别授权）孙亚伟，男，偃师市第二法律服务所（略）。
被告（反诉原告）马某某，男。
被告（反诉原告）齐某某，女。
委托代理人秦某某，男，河南金通源（略）事务所（略），系二被告共同委托代理人。
原告偃师市人民武装部诉被告马某某、齐某某侵权纠纷一案，本院于2010年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日公开开庭进行了审理。原告偃师市人民武装部的委托代理人孙亚伟、刘某某，被告马某某、齐某某及其共同委托代理人秦某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告偃师市人民武装部诉称，二被告长期强行占用原告的门面房，经原告多次催促，但以种种理由拒不归还，故诉至法院，请求：1.依法判令被告将占用原告在市X路X号院X号楼东商品房1套立即腾出，归还原告；2.判令被告支付占用原告门面房的租金共计x元；3.本案的诉讼费由被告承担。
被告马某某、齐某某辩称，原告虽持有房产证，但被告已提出反诉，原告没有所有权，无起诉资格，如起诉也应起诉房屋实际占用人邓帅强，而且原告房产证在2010年3月办理，如被告反诉不成立，原告也只能从2010年3月起享有权利。综上，请求驳回原告的诉求。
被告马某某、齐某某反诉称，2001年被告为原告承建偃师市民兵训练基地商住楼，但原告一直欠被告工程款，2005年春节前双方达成了转让门市房协议，该协议自成立时生效，虽未登记，但不影响效力，现请求：1.依法确认双方转让偃师市X路X号院X号楼东1户门市的口头协议有效；2.依法确认偃师市X路X号院X号楼东1户门市的所有权属于二被告；3.判令被告履行义务，配合原告办理偃师市X路X号院X号楼东1户门市的房屋所有权登记手续；4.反诉诉讼费由原告承担。
原告偃师市人民武装部针对反诉辩称，被告称双方就转让本案诉争房产达成口头协议，缺乏事实根据和法律依据，该房产是原告出资所得，房产证是合法取得，什么时间登记是原告的自由，被告的反诉不能成立，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告于2001年10月与被告马某某签订建筑工程合同，由被告马某某为原告承建偃师市民兵训练基地商住楼，该工程于2002年10月交工，2004年交付使用。2003年4月30日经双方协商，达成协议：该楼工程决算款x元，施工过程中原告已支付被告马某某工程款x元，原告将该楼两套门市房按x元、一套住宅楼按x元折抵给被告马某某，交房时原告付被告马某某x元，余款x元待原告出售门市房后付清。后原告于2004年1月15日、2005年1月26日两次共支付被告马某某x元。原告折抵给被告马某某的两套门面房经实际核算面积比协议中估算的面积相差18.81平方米，差价为x元。2010年2月12日，原告与被告马某某经协商达成协议：原告于2010年2月13日支付被告马某某余欠工程款x元、门面房抵押差价x元，共计x元。该款因春节放假，洛阳军分区未向被告马某某帐上打款，原告先行支付给了被告马某某，节后，洛阳军分区将款打到，被告马某某以原告仍欠其室外工程款20余万元为由，未将该款返还原告。
另查明，本案诉争房产建筑面积122.06平方米，用途为商业经营，共有2间临街门市（即商住楼从东数第1-2间）。该房产自商住楼交付使用后一直由二被告占有使用，2007年12月30日，二被告将其租给邓帅强经营，租期5年，收取租金x元；邓帅强又将其中东数第一间转租给郭丹丹，租期从2008年至2010年，每年租金8000元，共收取租金x元。另，本案诉争房产临街门市相邻门市，即从东数第4间，由邓帅强租赁，2005年租金6000元，2006年至2008年租金均为8000元，2009年至2010年租金均为x元。
本案在审理过程中，原告向法庭提供的证据有：
第一组：1.房屋所有权证1份，证明本案诉争房产所有权为原告。二被告对真实性没有异议，但提出原告是抢先登记，被告申请了异议登记。2.邓帅强的工商档案4页，证明二被告将诉争房产出租给邓帅强的事实及租赁费用。二被告质证称，档案中的租赁协议上的被告马某某签名不是其本人所签。3.郭丹丹的工商档案3页，证明二被告出租房屋的事实及费用。二被告质证称租赁协议上的马某某签名不是其本人所签，被告是将一套房屋租给了邓帅强。4.邓帅强的证明1份，证明邓帅强付给被告的租金及时间。二被告质证称不是我签的名。5.郭丹丹的证明1份，证明郭丹丹付给被告的租金及时间。二被告质证称，证人未出庭作证，不认可。6.被告齐某某与邓帅强签订的租房协议1份，证明租赁时间及费用。二被告质证称不是被告所签。
第二组：1.工程决算协议1份、记帐凭证2份，证明原告用房产折抵、现金支付被告工程款，2005年春节后仅余x元的事实。二被告对真实性没有异议，但不同意证明内容。2.房管局档案3页，证明折抵给被告的房产核算面积与估算面积所差平方及差价x元。二被告无异议。3.偃师市人民武装部债权债务移交册1份，证明原告欠被告工程款、房产面积差价、外部工程款的数额。二被告质证称与本案无关，不予认可。4.原、被告所打协议1份，证明原告支付被告x元的期限及被告占用门市房、室外工程款部分另行协商。二被告对真实性无异议，但提出门市房原告在协议前一直未提出异议。5.被告马某某所打收据1张，证明原告支付被告8.5万元。二被告无异议。
被告马某某、齐某某提供的证据有：
第一组：1.建设合同1份；2.富安兴二分公司证明1份；3.工程预算书1份；4.决算协议1份。证明被告承建原告商住楼及配套工程，现原告仍欠x元。原告质证称，建设合同属实，证明不能为凭，预算书与本案无关，决算协议无异议。
第二组：证人焦某、胡某某、韩某某、吉某某、王某某、田某某、牛某某证言材料7份。证明原告与被告达成门市抵帐、付工程款x万元及余款推后结算的协议。原告质证称证人均不在场，且均与被告有利害关系，所作证言不真实，邓帅强的证言也证明了被告将门面房出租的事实。
第三组：收据4页，证明原告是以合同价格将门市抵给被告。原告提出异议，认为收据上无面积记载，面积是马某某所写，不能为证。
第四组：结算清单1份、租房协议1份、证人吉某某、王某某、高某某证言材料3份、邓帅强的证人证言。证明被告对房屋占有使用，原告未提出异议，将该房屋抵给被告。原告质证称，结算清单无签名盖章，系复印件；租房协议应以我方从工商局调取的为准。
第五组：会议纪要1份、协议书1份、收据1份（均为复印件）。证明双方争执正在解决，门市房应协商解决，原告恶意登记。原告质证称，会议纪要无公章无签名，系被告自己所写，不真实；对协议书无异议，但说明原告一直主张房屋；收据认可，但后面所写是另加上的，不认可。
第六组：申请书1份；证明书1份。证明原告对房屋登记，被告已提出异议。原告质证称，这只能说明被告有异议，但说明不了其它问题。
本院认为，原告偃师市人民武装部作为建设单位，偃师市民兵训练基地交付使用后即应归原告所有，且原告现持有本案诉争房产的房产证，故对原告拥有本案诉争房产的所有权予以认定。二被告提出该房产双方已达成口头协议，用该房产折抵欠款，因未提供充分证据予以证明，原告也予以否认，本院不予认定，二被告应承担举证不能的不利后果，故对二被告提出确认原、被告转让本案诉争房产口头协议有效及本案诉争房产归其所有等反诉请求，本院不予支持。关于二被告提出本案诉争房产由邓帅强实际占有，原告应起诉邓帅强之意见，本院认为，经审理查明，该房产是由二被告租给邓帅强的，故对二被告的诉辩理由不予采信。二被告称原告仍欠其室外工程款等应通过合法途径予以解决，但自商住楼交付使用后，二被告一直占有使用本案诉争房产的行为侵犯了原告的合法权益，构成侵权，对原告造成的损失应予以赔偿。原告要求二被告赔偿其房租利益x元，结合相邻门市的出租情况，截止目前，原告的房屋租金损失已超出x元，故对原告的赔偿要求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《最高某民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告马某某、齐某某于判决生效后5日内将偃师市X路X号X号楼东一商品房1套（即从东数第1-2间门面房）腾出归还原告中国人民解放军偃师市人民武装部。
二、被告马某某、齐某某于判决生效后5日内赔偿原告中国人民解放军偃师市人民武装部租金x元。
三、驳回被告马某某、齐某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1650元，反诉费825元，由被告马某某、齐某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长：刘某国
审判员：肖新生
人民审判员：田某梅
二0一0年八月二十日
书记员：姬慧勇
