原告辛某。

被告上海某经贸有限公司。

原告辛某与被告上海某经贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛某及其委托代理人董某，被告上海某经贸有限公司法定代表人王某及其委托代理人周某、龚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告辛某诉称，原、被告于2004年4月3日签订了《招商合同》（下称“合同”），约定由原告承租被告上海市杨浦区X路某号门面房（下称“该门店”），承租面积一楼X平方米、二楼X平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日。被告同意原告在不变动室内总体结构的情况下，进行分隔装饰。同时约定如遇特殊的无法抗拒的因素需终止本合同，应提前三个月通知对方，协商解决。

合同签订后，原告前后花费数十万元将该门店装修一新，买来空调、电视、桌椅及厨房用品等设施、设备用于经营饭店。2006年12月15日，被告在没有向原告做出任何通知的情况下，突然带领一帮人冲进该门店，强行将原告及店中员工赶出，并扣押原告店中所有财产。嗣后，原告发现被告已将该门店另行出租，并将店内原告的所有财产转让给他人。原告数次联系被告要求盘点取回财物并协商解决此事，均遭被告拒绝，被告声称原告无权清点店中财物。

原告认为，公民个人的合法财产受法律保护，被告将原告强行赶出并侵占该门店内属原告所有的包括装修之添附物的行为，严重侵害了原告的合法权益，应当依法承担民事赔偿责任。故原告要求被告赔偿原告损失人民币（以下均为人民币）377,649.90元（含固定资产损失135,616元、押金14,500元、转让费50,000元、装修损失以评估为准）。

被告上海某经贸有限公司辩称，原告违反《招商合同》即租赁合同的约定，一直拖欠被告房租68,650元、电费人民币12,014元、水费1,664元、房租滞纳金12,384元（每天按租金千分之一计算，暂仅计算到2007年2月13日止）,并向被告借款77,700元，原告共计拖欠被告款项158,734元。由于原告违约在先，应当承担本案不利的民事责任。原告在2006年11月18日写借条一张，该借条言明原告到期无法归还债务，则被告有权收回经营权。因此，被告收回上海市杨浦区X路某号房屋租赁权和经营权有法律依据，是按该借条的约定收回经营权;被告收回经营权的同时也就终止了与原告的租赁关系。原告所欠被告债务必须归还,被告并不存在对原告的侵权，更谈不上赔偿的问题。故被告不同意原告诉请。

经审理查明，1、2004年4月3日，原、被告签订一份《招商合同》，合同约定：原告承租被告上海市杨浦区X路某号门面房一楼X平方米、二楼X平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日，其中第三年后，双方合同租金按当时情况（依二军大原始合同同步）而定;合同期满后，双方续签合同，同等条件下，原告优先；该房实用面积222平方米，租金每月14,500元，原告每三个月向被告缴纳一次房租，先付后用，下期租金被告可提前收取，逾期缴纳的每天按应缴租金千分之一收取滞纳金；被告同意原告在不改变室内总体结构的情况下进行分隔装饰，其施工方案必须经被告同意后方可动工；合同期满，原告应把房屋完好的交还被告，如有损坏，原告应负责修复或赔偿；租期内所发生的相关费用（如水、电、税等）由原告支付；为确保房屋的安全与完好，且相关费用能及时结清，原告需要向被告交纳14,500元（等同一个月的房租）为押金；双方如不再续签租房合同，则被告退回原告押金14,500元（水电等相关费用结清后退回）；双方必须自觉遵守以上条款，违约后果自负，如遇特殊的无法抗拒的因素需终止本合同，应提前三个月通知对方，协商解决；原告租赁期内办理相关营业手续，被告应提供相关证件；合同还约定了相关权利义务。另原告分别支付结被告押金14,500元，房屋转让费50,000元。原、被告交接时未办理移交清单。

2、合同签订后，原告对承租房进行了装修用于经营餐饮，因故，原告使用的营业执照为被告上海某经贸有限公司的营业执照。

3、2005年11月18日，原告在本案被告委托代理人周某所写的借条上签名（包括日期），具体内容如下：今有辛某向房东王某商借人民币36,500元整，借期一年，从2005年11月18日至2006年11月17日止，到期一次归还；借款期间利息按每月1％计算，每月为365元整，按月支付，可以用实物形式支付；到期无法归还，则房东有权收回经营权。另由于原告笔误，在落款处将“2005年11月18日”写为“2006年11月18日”。上海市司法鉴定中心以沪司鉴中心[2007]文鉴字X号,作出鉴定结论,上述借条落款签名和落款日期系辛某所写。2006年6月27日，原告向被告出具欠条一张，言明：欠被告2006年2月、3月、4月房租43,500元。2006年10月31日、11月13日，原告又分别向被告出具相关房租欠条及还款计划。2006年12月31日，被告向原告发出催款通知，至2006年12月，原告共欠被告租金159,617元。审理中，原告承认共欠原告7个月

房租。

4、2006年12月15日，被告将原告赶出承租房，并将承租房内物品和设备予以留置，期间，被告曾报警。

5、审理中，被告将系争承租房重新进行装修仍用作餐饮经营，装修时间约在2007年7、8月份。

6、审理中，经原告申请，本院委托了上海众华资产评估有限公司对上海市杨浦区X路某号房屋装修和部分动产进行评估，评估公司于2007年12月5日进行实地现场勘查,2007年12月11日以沪众评报字[2007]第FX号作出以下评估结论，评估基准日为2006年12月31日，评估值为243,862元，其中存在实物部分203,723元（房屋装修为143,000元），未见实物部分40,139元。评估公司对上述结论作出以下解释：评估以实物为主，报告中未见部分提供给委托方作参考；实物究竟属于哪一方，评估公司无查证必要；评估公司最初至原告律师处，其提供了清单，并看见部分实物发票，但在评估报告中未将相关发票复印；评估结果未征求被告意见；对房屋未按改动过的装修进行评估，而是根据饭店装修一般为每平方米1,000元，再考虑折旧率，按平均年限折旧，一般饭店折旧是8年，系争房屋折旧基准日从2004年4月开始。

原告对评估报告无异议。被告对评估报告有异议，因评估时被告未同时到现场，动产部分不全系原告的，原装修已被重新装潢，故对评估程序、方法均有异议。

本院认为，原、被告于2004年4月3日签订的《招商合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，依法受法律保护。从《招商合同》内容来看，该合同实系租赁合同，即原告承租被告提供的房屋。审理中，依据被告提供的欠条和原告自述，原告在经营中欠租事实存在，构成违约；基于被告明确在本案中不予反诉，本院对原告欠租一节不予处理，被告可另寻救济途径。

被告在原告欠租前提下，可否将原告赶出承租房，并对原告留存物品、装修价值不予赔偿或补偿，系本案的关键。

原告长期欠租已违背被告出租的根本目的，原告存在重大过错责任，故被告收回出租房，并无不当，但被告并不当然据此留置原告经营物品等。由于原、被告签订《招商合同》后，未办理物品等相关移交清单；故被告认为房屋出租给原告时已有物品，应负主要举证责任，但审理中，被告未提供相应证据予以印证。作为一家餐饮店，并实际经营了一段时间,原告经营餐饮应当购置了相关设备和物品；本院参照评估公司对同一承租房、同一经营性质的餐饮企业存在部分动产的数量、价值，并考虑到被告现实际控制承租房和原告欠租先期违约的情况，酌情责令被告补偿原告25,000元。对装修部分，以上相同理由不再重述，本院亦参照评估公司装修相关价值结论（饭店一般装修价格、折旧情况）和原告欠租先期违约情况，酌情责令被告补偿原告70,000元。

对于原告诉请中要求被告返还押金、转让费一节，由于原告欠租存在违约，且按合同约定在及时结清相关费用等后，才可处理押金问题，故在本案中，本院不能支持原告押金的诉请；对于转让费，亦由于原告实际已存在经营，且先期违约，对原告转让费诉请，亦不能予以支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

被告上海某经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告辛某人民币95,000元。

如果被告上海某经贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币8,175元，由原告辛某负担人民币6,175元，被告上海某经贸有限公司负担人民币2,000元；本案鉴定费人民币6,000元，由原告辛某负担；本案评估费人民币1,200元，由原告辛某、被告上海某经贸有限公司各半负担人民币600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长杨槟涛

审判员王芩菲

代理审判员强康

书记员邬伟秉