原告周某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人相某，上海市A（略）事务所（略）。

被告张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告周某诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月19日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判。后因被告下落不明，本院依法组成合议庭，转为普通程序审理，并于2010年7月30日公开开庭进行了审理。原告周某及其委托代理人相某到庭参加诉讼，被告张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告周某诉称，原、被告间于2008年4月17日签订了一份租房协议，协议中对租房期限以及租金支付的时间都有详细的约定，但是被告承租后，却未按协议约定支付租金，原告多次催讨，被告却避而不见，也不支付租金。且事后原告又获悉租赁房屋不具备有效房产证明。据此，原告诉请判令:一、确认原被告间于2008年4月17日签订的租房协议无效；二、被告支付至房屋实际返还之日止的使用费（以年租金250,000元为标准，暂计算1.5个月为31,250元）。

诉讼中，原告以租赁房屋已于2009年6月底收回为由，将上述第二项诉请主张的使用费计算的截止日期变更为2009年6月底。

被告张某未作答辩。

经审理查明：原、被告于2008年4月17日签订了《租房协议》一份，约定由原告将位于上海市某四间门面，出租给被告张某用于经营皮鞋生意。租赁期限自2008年4月20日至2010年4月19日止。年租金为人民币250,000元。每半年支付一次租金，先付后用，每次提前一个月支付，超出有效期限原告有权取消合同。被告于2005年3月26日交付保证金10,000元，待协议终止、被告返还房屋、结清水电费后，由原告退还保证金。协议另对转租、经营范围、续租、装修等事宜均作了约定。

协议签订后，原告已交付房屋，被告已向原告交付保证金10,000元，并支付了第一年租金。但被告未按约支付第二年租金，并于2009年4月下旬起停止经营，且去向不明。因无法联系被告，故原告于2009年5月21日在租赁房屋玻璃门贴出告示，以被告逾期支付租金达一个月为由，要求被告3日内将货物搬走。2009年5月22日，原告委托上海市A（略）事务所相某（略）向被告发送（略）函，限其于2009年5月26日前搬离租赁房屋或者付清房屋租金。后因被告张某一直未能出现，故原告于2009年6月底自行收回房屋，并将被告之物品收归后另行放置。此后，原告遂以其诉称的事由，向本院提起诉讼。

另查明，本案所涉房屋权利人属案外人胡某，未办理房屋产权证。原告与胡某于2005年2月28签订租房合同后取得了本案所涉房屋的承租权，原告遂将房屋转租给了被告。

以上事实，由租房协议、房屋产权证明、租房合同、（略）函、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，当事人应当按照约定的期限支付租金。根据原、被告间租房协议之先付后用，提前一个月支付租金的约定，被告应当在2009年3月前向原告支付第二年上半年租金。但被告未按约支付租金，且停止经营后去向不明，被告的行为已明确表示不再履行主要债务，故原告在向被告催告未果后，为减少损失，于2009年6月底收回了房屋，理由正当。现原告要求被告支付2009年4月20日至同年6月30日期间的租金，本院予以支持，但被告已交付的10,000元保证金应当抵扣欠付的租金。鉴于原告已收回房屋，原、被告间就租赁关系产生的权利义务实际已经终止，故原告的第一项诉请已无处理的必要。被告经本院依法传唤，既不到庭应诉，也未提出答辩意见，视为其自动放弃举证、抗辩等诉讼权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告自2009年4月20日至2009年6月30日期间的房屋使用费38,611元（已扣除被告已经支付的10,000元押金）。

如果被告张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告周某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费661元，公告费560元，合计诉讼费1,221元，由被告张某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长俞贵荣

审判员唐婵凤

代理审判员张孜

书记员顾伟琴