上诉人（原审被告）宋××。
委托代理人李杰峰，河南汇星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭××。
委托代理人张伟华，临颍县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）任××。
委托代理人刘某某。
上诉人宋××因与被上诉人郭××、任××租赁合同纠纷一案，原审原告郭××于2007年9月4日向临颍县人民法院提起诉讼，请求：依法解除其与宋××的房屋租赁合同，判令被告宋××或第三人任××返还装修费1.65万元，赔偿由此给其造成的经济损失3万元，并负担诉讼费用。临颍县人民法院于2007年10月29日作出（2007）临民初字第X号民事判决。宋××不服向本院提起上诉，本院于2008年3月5日作出（2008）漯民一终字第X号民事裁定：撤销原判，发回原审法院重审。临颍县人民法院另行组成合议庭，经重审后于2008年7月24日作出（2007）临民初字第297-X号民事判决。宋××不服原判，向本院提起上诉。本院于2008年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2009年1月16日公开开庭审理了本案。宋××及其委托代理人李杰峰，郭××的委托代理人张伟华，任××的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月1日，宋××与任××签订合同书一份，合同约定：任××把位于临颍县工商局西邻的五间门面房租赁给宋××使用五年，自2006年9月10日至2011年9月10日止，每年租金x元。宋××向任××交付房租x元之后，开始承租房屋。几个月后宋××张帖公告对外转租。2007年2月27日郭××与宋××商定租赁该房，当日，郭××经刘某娜付给宋××定金2000元。2007年2月28日，郭××又付给宋××x元，共计x元，其中x元是半年的租赁费，其他x元是转让费。双方口头约定，租赁期限自2007年3月10日至2011年9月10日止。郭××交齐款项后，即对门面房进行装修和购买物品经营饭店，饭店取名为“陕西名优小吃城”。经鉴定，郭××装修部分花费x元，购置的实物价值为x元。2007年8月19日，任××以郭××和宋××之间的转让未经其同意为由，不同意郭××继续租赁，即在门面房对外张贴出租广告，致使郭××无法经营。双方协商无果，郭××于2007年9月16日从门面房中搬出。
原审法院认为：郭××与宋××之间的口头转让约定已无法履行，应予解除，宋××与任××签订的合同第六条约定，宋××有转让的权利。《民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”宋××在向郭××转让合同权利的时候，收取郭××x元的转让费不符合上述法律规定，属不当得利，应当予以返还。郭××与宋××双方在转让合同权利过程中没有明确告知任××，虽然郭××在承租中经营长达半年，租赁的门面房又与任××的住处为同一院落，但毕竟事先没有征得任××的同意，事后又未就租赁经营中的问题与任××协商妥当，造成此纠纷，责任在郭××与宋××，而不在任××。特别是宋××，在第一次庭审时回答审判员问其对房子装修了没有时称:“没有我接收时别人都装修的有”，并说:“墙我刷了一下，安了几个灯，别的没啥”，却在转让合同权利时，背着任××对郭××称其对房子进行了装修，收取郭××装修费x元。宋××收郭××的钱没有打条，开始不承认收郭××x元的装修费，而此次庭审中宋××又称收这x元是转让费。综上所述，宋××在民事活动中，没有很好遵循诚实信用原则，对造成此纠纷应负60%的责任。郭××在未明确告知任××自己要接受宋××的合同权利的情况下，即接受宋××的转让，
对造成此纠纷应负40%的责任。对于郭××装修投资的x元，宋××应赔偿60%，即9148.8元(x元×60%)，其余40%由郭××自己承担。郭××购置的器具，因还有使用价值，归郭××所有。宋××辩称的收取转让费是行业潜规则，是市场经济在现实中的反映，是当事人意思自治的理由不能成立，该院不予采纳。该院依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十一条的规定，判决:一、解除郭××与宋××之间的口头租赁协议。二、自本判决生效后十日内，宋××返还郭××转让费x元，赔偿郭××损失费9148.8元。三、驳回郭××的其他诉讼请求。一审案件受理费960元，郭××负担380元，宋××负担580元；鉴定费3000元，郭××负担1500元，宋××负担1500元；二审诉讼费960元，全部由宋××负担。
宋××不服原判，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。按照宋××与任××之间合同的约定，宋××有权转让，该转让行为合法有效，郭××与任××之间已形成新的房屋租赁事实和租赁关系，其二者之间的权利义务与宋××无关。宋××因客观原因并根据与任××之间的合同约定，向任××提出不能继续租赁房屋，任××也表示可以转租，但宋××所交租金不再退还。经与郭××协商一致，便将宋××原租赁任××的五间门面房转让给了郭××由其从事餐饮行业，该事实郭××及任××在原审中的有关陈述已经认可，且有关证人也予以了证实;同时，郭××在租赁五间门面房期间，又以500元的价格租赁了任××一间简易房作为开办饭店的厨房与五间门面房形成一个配套整体共同经营。故任××对宋××将房屋转让给郭××之事实，事前不但明知而且同意，事后又以增租的事实认可了其二人之间的租赁关系，所以宋××与郭××之间的转让行为是合法有效的。在郭××承租任××的房屋之后，宋××与任××之间的租赁关系自然终止，而郭××便与任××建立了新的房屋租赁关系，其二人之间怎么约定与宋××无关。本案房屋的所有权自始至终一直归任××所有，只有任××有对外租赁的权利，其他任何人均无权以该房屋与相对人缔结租赁关系，宋××也根本不可能以任××拥有所有权的房屋与郭××达成租赁合同，也即宋××与郭××之间自始就不存在房屋租赁关系。而宋××与郭××之间的房屋使用权转让行为，也自郭××将有关费用交付给宋××、郭××实际取得房屋使用权，并开始经营时已全部履行完毕，是无法也不能解除的。因此，一审判决解除郭××与宋××之间所谓的房屋租赁协议没有事实根据和法律依据。2、郭××向宋××所支付的x元费用，性质上既是装修费用又是转让费用，宋××不应退还。宋××将自己拥有的房屋使用权转让给郭××，经双方协商一致收取相应的房屋使用权转让费，不但是行业性潜规则的体现，也是市场经济在现实生活中的具体反映，是双方当事人意思自治的结果。本案中宋××事实上在租赁房屋后也进行了相应的装修，投入了一定的费用，故在转让房屋使用权时以装修费的方式收取相应费用，作为自身损失的弥补，也是合情合理的，且双方是在协商一致的情况下完成的交易行为，宋××没有任何欺诈行为。宋××收取该费用的前提和根据是房屋使用权转让的事实，并非没有相应根据，根本不符合不当得利的法律概念和构成要件。一审认定宋××收取的x元属不当得利应予返还是错误的。退一步讲，假如宋××对使用房屋装修很少甚至没有装修，但在相对人考察确认后，自愿以相应的代价取得房屋的使用权，也是法律所不禁止的。3、宋××对郭××没有侵权行为，造成郭××不能继续经营的不是宋××，即使郭××存在因经营不能的损失，宋××也不应承担任何责任。郭××与任××之间已形成新的房屋事实租赁合同关系，双方即应严格按照权利义务，承担相应责任，履行相应义务，而任××作为房屋出租方擅自单方违约终止与郭××之间的租赁关系，并强行张帖转租广告，实际上侵犯了郭××的经营权。因此在宋××对郭××没有侵权的前提下，即使郭××存在损失，宋××也不应承担任何责任。请求：撤销原判，改判驳回郭××对宋××的原审诉请。一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
郭××庭审中口头辩称：原审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
任××庭审中口头辩称：宋××与郭××转租行为是无效的，郭××与任××之间不存在租赁关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案争议的焦点为：1、宋××与郭××之间的房屋转让合同是否合法有效；2、郭××因经营不能损失的归责；3、郭××支付宋××x元的转让费用应否退还。
本院经审理查明，2006年9月1日，任××与宋××签订房屋租赁合同，双方约定：“甲方任××，乙方宋××。一、经甲乙双方协商同意，甲方将工商局西邻五间门面房租给乙方使用，期限五年，自2006年9月10日起至2011年9月10日止。二、每年租金为贰万伍仟元。乙方使用期间，工商费，各种税、卫生、水、电费、租赁管理费均由乙方承担。三、若合同到期同等条件下，乙方有绝对优先续租权。四、若合同到期，乙方不交租金，合同自动解除。五、租赁期间，房租不得涨价。六、若合同期间乙方不愿继续经营，需提前一个月告诉甲方，经甲方同意后，甲方需退还租金（时间不得超过半个月），否则，乙方有权转让。七、合同期五年，本合同自签字之日起生效。”之后宋××交纳一年租金后开“喜宝服装店”经营，因服装店生意不好，2006年底，宋××不想再经营，在服装店问任××是否退房租，任××不同意退房租，但同意宋××转租，此事实有当时在服装店打工的证人王×出庭作证证实。2007年2月28日，宋××以x元（含半年房租x元，转让及装修费x元）的价格将门面房转让给郭××开饭店。转让时，宋××、郭××找到任××查看了任××所持的原租赁合同，宋××将其所持合同原件交于郭××，双方约定将合同所示门面房转租给郭××，自2007年3月10日至2011年9月10日，宋××与任××所订合同的权利义务均转让给郭××，每年房租由郭××交给任××。以上事实有郭××的证人刘××的证言、郭××提供的宋××给其出具的证明和郭××的当庭陈述相印证，应当认定。郭××租赁门面房后经营饭店“陕西名优小吃城”。2007年8月第一年房租快到期时，因任××要求涨房租，郭××以原合同约定租赁期间不得涨房租为由不同意增加房租，任××遂以转让未经其同意为由于2007年8月19日在门面房张贴出租广告，致郭××的饭店无法继续经营。以上事实有郭××的证人高××的证言、郭××所拍照片为证，且任××对刘××、高××的证言及所拍照片无异议，应当认定。
另查明，任××的住所在涉案的五间门面房后面，属一个院落。郭××租赁五间门面房期间，又租赁了任××院里的一间简易房作为开办饭店的厨房，形成配套整体经营。
其余事实与原审查明的事实一致。
本院认为，宋××租赁任××的门面房经营服装店数月后，因经营不善，宋××依照合同约定提前告知了任××不愿再继续经营，问是否可以退房租，任××同意宋××不再经营，但不同意退还房租，依照双方合同第六条之约定，宋××有权转让所租门面房。转让时，宋××与郭××约定，转让费x元（含半年房租x元，装修费x元），宋××将其与任××的原合同中的权利义务全部转移给郭××，以后的房租由郭××交给房东任××，宋××并将其所持合同原件交于郭××。根据上述事实，宋××与郭××之间形成房屋租赁合同转让关系，而不是房屋转租关系。对于宋××将门面房转让郭××一事，宋××曾带郭××等人去房东任××家中找到任××查看原合同，任××没有表示不同意转让，并拿出原合同让郭××进行查看。之后郭××将门面房开成饭店经营半年，房东任××未提任何异议，且又租给郭××一间简易房供其作厨房配套经营。房租快到期时，任××向郭××要求涨房租，郭××以原合同第五条已约定租赁期间房租不得上涨为由抗辩，不同意涨房租，双方发生纠纷，任××贴出出租广告另行招租，而不是找宋××要房租或要求继续履行合同。鉴于上述事实，本院认为对于宋××转让原合同权利义务给郭××的行为，任××不仅明知而且是同意的，并以要求郭××涨房租的行为表示了认可。任××与郭××在原合同剩余期间内依原合同权利义务形成了新的租赁合同关系，且已实际履行了半年时间，任××称其不知道、不同意转让的理由不能成立，该辩称本院不予采信。任××擅自要求增加房租，并单方解除合同自行招租，其行为已构成违约。由于郭××与任××均不愿再继续履行合同，双方合同应当解除。郭××的装修损失经鉴定为x元，原判认为郭××在接受转让时也存在过错，应自负40%的责任，郭××未上诉，应视为认可，另外60%的责任应由任××承担，即赔偿郭××装修损失费9148.8元（x元×60%）。宋××在向郭××转让合同权利的时候，收取郭××x元，其原称为装修费，但无事实根据，又称为转让费，也无法律依据，故应当予以返还；其辩称收取转让费是行业潜规则，是市场经济在现实中的反映，是当事人意思自治的理由不能成立，其该项上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、第九十一条、第九十二条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持临颍县人民法院（2007）临民初字第297-X号民事判决第三项；
二、撤销临颍县人民法院（2007）临民初字第297-X号民事判决第一、二项及鉴定费、诉讼费负担部分；
三、解除郭××与任××的房屋租赁合同，任××于本判决生效后十日内赔偿郭××装修损失费9148.8元；
四、宋××于本判决生效后十日内返还郭××转让费x元。
一审案件受理费960元，由郭××、宋××、任××各负担320元；鉴定费3000元，由郭××负担1500元，任××负担1500元；二审案件受理费960元，由宋××、郭××、任××各负担320元。
本判决为终审判决。
审判长陈长彬
审判员石笑云
代理审判员李刚
二〇〇九年二月三日
书记员王路明
