原告刘A。

委托代理人陆某。

委托代理人卢某。

被告刘B。

第三人黄某乙。

第三人杨某。

原告刘A诉被告刘B房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄某独任审判,公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加黄某乙、杨某为本案第三人。原告刘A及委托代理人陆某、第三人黄某乙、杨某到庭参加了诉讼。被告刘B经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。

原告刘A诉称：上海市杨某区X路某号公有非居住房屋为原告承租的房屋。2007年，原告与被告签订了该房屋的租赁合同，并承诺被告可以转租，被告在租赁该房后将房屋转租给第三人，同时也签订了房屋租赁合同。2007年8月20日合同到期时，原、被告经协商又续签了房屋租赁合同，房屋租赁期为2007年8月20日至2008年12月31日，房屋租赁实行先付款后使用原则，每月租金为人民币8500元，每三个月支付一次，一次支付人民币25,500元，必须提前10天付清租房款。承租方（被告）不得以任何理由拖欠租房款，逾期一个月以上（含一个月）没付清租房款，出租方（原告）有权单方面终止本合同，收回房屋，出租方（原告）因此所受损失由承租方(被告)负责赔偿。合同同时明确出租方（原告）同意承租方（被告）在2008年12月31日前将承租房屋转借。此间，被告也将该房屋续签与第三人，并预收了第三人的房屋租赁款。然而，被告在续租房后从2007年8月20日至2008年2月20日期间，支付了二个季度的房屋租赁款，嗣后，被告便开始拖欠支付房屋租赁款，原告曾多次通过电话或发短信要求被告履行合同支付拖欠房屋租赁款，甚至到被告家催讨，开始被告还允诺过几天即支付拖欠租房款，然后被告一拖再拖。后原告几度发短信要求被告履约付款，但被告却毫无回音，原告只得诉至法院，请求判令：解除原、被告于2007年8月20日签订的上海市杨某区X路某号房屋租赁合同；被告支付租金25,500元；被告退还租赁房屋；两第三人腾空并迁出杨某区X路某号房屋。

被告刘B未到庭，亦未作书面答辩。

第三人黄某乙述称：被告自2007年1月起将杨某区X路某号房屋中的一半房屋租赁给第三人，租金已付至2008年6月。现由法院依法处理。

第三人杨某述称：被告将杨某区X路某号房屋中的一半房屋租赁给第三人，第三人已将租金付至2008年12月，现请求能继续租赁此房屋。

经审理查明：2006年8月20日，甲方刘A与乙方被告刘B签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将政通路某号房屋约50平方米及阁楼X多平方米有偿租借给乙方经商，每季度租金为17,000元，全年为68,000元，租赁期限为2006年8月20日至2007年8月19日。2007年8月20日，双方当事人续签《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上海市杨某区X路某号房屋一楼面积50平方米及阁楼X余平方米出租给被告，租期从2007年8月20日至2008年12月31日；被告拖欠租金累计达一个月的，原告可以终止合同，收回房屋；房屋租赁实行先付款后使用原则，月租金为8500元，每三个月支付一次，一次支付人民币25,500元，必须提前10天付清房款，被告不得以任何理由拖欠租房款，逾期一个月以上没付清租房款，原告有权单方面终止本合同，收回房屋；原告同意被告在2008年12月31日前将承租房屋转借。合同签订后，被告自2008年2月20日起拖欠原告租金未付，至同年5月19日拖欠租金计25,500元。现被告已将上述房屋分别转租给第三人黄某乙、杨某使用，黄某乙已向被告支付了至2008年6月的租金，杨某已向被告支付了至2008年12月的租金。2008年4月29日，原告诉至本院，作如上诉请。

本院认为：原告刘A与被告刘B于2007年8月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，被告应按季支付租金，先付后用，被告逾期一个月未付租金，原告有权单方面终止合同。现被告自2008年2月20日起无正当理由逾期拒付租金，违反了上述合同约定。故原告主张解除合同的请求，并无不当，予以准许。被告应付清2008年2月20日至2008年5月19日的租金25,500元,并退还租赁房屋。本案中，两第三人系基于与被告刘B签订的合同占有使用此房屋，现原告与被告的租赁合同已解除，第三人与被告签订的合同处于履行不能的状态，第三人仍占用此房屋无合法依据，故原告要求两第三人迁出的诉讼请求，予以支持。关于第三人的所付租金等事宜，不属于本案处理范围，本案不作处理。被告刘B经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利，理应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告刘A与被告刘B于2007年8月20日签订的《房屋租赁合同》予以解除；

二、被告刘B应于本判决生效之日起十日内向原告刘A支付2008年2月20日至2008年5月19日的房屋租金人民币25,500元；

三、被告刘B应于本判决生效之日起十日内向原告刘A退还上海市杨某区X路某号房屋；

四、第三人黄某乙应于本判决生效之日起十日内迁出并腾空上海市杨某区X路某号房屋；

五、第三人杨某应于本判决生效之日起十日内迁出并腾空上海市杨某区X路某号房屋。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币437元，减半收取人民币218.50元，诉讼保全费人民币275元，由被告刘B负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员黄某

书记员沈佳越