上诉人（原审原告）杜某某，男，X年X月X日生，汉族，私营业主，住（略），现住信丰县工业园。

被上诉人（原审被告）信丰明辉制衣有限公司，住所地信丰县工业园绿源大道X号。

法定代表人李某某，总经理。

委托代理人游某某，男，X年X月X日生，香港居民，内地通行证编号x，一般代理。

上诉人杜某某因其他租赁合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2008）信民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2005年10月25日，原告与被告签订了一份厂房租赁合同。合同约定，原告将位于信丰县工业园绿源大道X号的厂房租赁给被告办制衣厂使用；租期五年，被告于每月5日以前交纳当月租金；若被告欠交租金超过2个月，原告有权提前解除本合同。该合同约定每月租金8000元，保证金x元。在实际履行合同时，原、被告双方同意变更租金为每月9000元。被告在履行合同至本案开庭时，有时会拖欠租金，不按每月5日交纳，引起原告不满，导致双方发生争吵。在法庭上被告承认自己有时会拖欠租金，该行为不对，但同时认为，拖欠时间很短，从来没有超过2个月，没有达到解除合同的条件，所以不同意解除合同。原告未向法庭提交证据证明被告拖欠租金已超过了2个月。

一审法院认为，涉案《厂房租赁合同》合法有效，原、被告均有义务履行该合同。该合同第九条第2款约定，“若遇承租方欠租金超过2个月，出租方有权提前解除本合同，在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同自动终止。”该款约定，解除合同的条件就是租金超过2个月未交并且原告提出解除合同的通知到达被告处，满足以上两个条件，该合同就可以提前解除。本案原告未提供证据证明成就以上两条件的事实依据，解除合同的条件尚未成就，为此，原告的诉讼请求不予支持。被告未按时交租金，其行为不对，也属违约行为，但该行为尚未达到解除合同的条件。被告不同意解除合同的抗辩主张，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决：驳回原告杜某某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告杜某某承担。

杜某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法改判信丰县人民法院（2008）信民二初字第X号民事判决，其主要理由是：一审法院认定事实不清，判决错误。被上诉人在约定的2008年3月5日和4月5日这两个交租金时间均没有交纳租金，其拖欠租金的行为成就了上诉人解除合同的条件，按照双方合同9．1和9．2条的规定，上诉人有权提前解除合同。一审法院认定被上诉人拖欠租金没有超过2个月是错误的。被上诉人在3月5日和4月5日没有交租金，超过4月5日就可认为超过2个月，被上诉人直到4月30日将两个月的租金交给法院，被上诉人的租金共拖欠2个月另25天。

被上诉人信丰县明辉制衣有限公司辩称，本答辩人能够按照合同约定的时间交租金给上诉人，但是现在生意出现一些困难，因此有时会拖延，希望上诉人能够理解，双方继续合作。原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

二审审理查明，2005年10月25日，上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》，约定：厂房租赁期限为五年，即从2005年12月1日起至2010年11月30日止；租赁期限届满前2个月提出，经出租方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；若遇承租方欠租金超过2个月，出租方有权提前解除本合同，在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同自动终止。二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为，上诉人诉称被上诉人没有按照约定在2008年3月5日和4月5日交纳当月租金，被上诉人对该事实不持异议，上诉人自认被上诉人在2008年4月30日补交3月、4月租金，本院均予以确认。本案争议的主要焦点是被上诉人在4月30日交纳租金是否已超过2个月，这涉及对《厂房租赁合同》“承租方欠租金超过2个月”中“2个月”的理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据交易习惯和通常理解，在没有特别约定的情况下，“2个月”的时间应按天数衡量，如不涉及二月份，“2个月”的天数应不少于61天，即只要不超过61天就没有超过“2个月”，若从2008年3月6日开始计算，“2个月”的截止日期应为2008年5月5日。被上诉人在2008年3月5日未交纳租金，但在2008年4月30日交纳了租金，故不能认定被上诉人拖欠租金超过2个月。从合同目的分析，上诉人的合同的目的是对外出租厂房并收取租金，被上诉人的合同目的是承租厂房并组织生产，为实现合同目的，维持市场交易秩序，对“2个月”的概念内涵应作广义理解。上诉人认为被上诉人拖欠租金超过4月5日即超过2个月，4月30日交租金即拖欠2个月另25天的主张，是对“2个月”的狭义理解，不利于合同目的的实现。被上诉人拖欠租金未超过2个月，上诉人也没有按照合同约定以“传真或信函等书面方式”通知被上诉人解除合同，由此，本院认定上诉人提前解除合同的条件未成就。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费100元，由上诉人杜某某承担。

本判决为终审判决。

审判长徐军

审判员傅忠

代理审判员欧军

二○○八年七月十日

书记员黄中林