上海市奉贤区人民法院
民事判决书
（2010）奉民三（民）初字第X号
原告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村南区X号X室。
原告XX（曾用名XX），男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村南区X号X室。
法定代理人XX，系XX父亲。
以上两原告委托代理人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村X号。
被告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X路普康苑2066弄X号X室。
原告XX、XX诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2010年8月23日、9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、被告XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年3月10日签订关于南桥镇X路X-X号《房屋租赁协议》，约定了租期为八年，由被告先支付租金后使用房屋，房租的起算日期为2008年5月10日。被告先后支付了2008年、2009年度的房租。根据双方约定，2010年1月5日为被告应支付房租日，经原告多次催讨，被告未交分文。原告曾于2010年7月8日致函被告，被告收悉后仍然不支付房租。依据租赁协议第十四条约定，原告提出解除《房屋租赁协议》的条件已经成就。为此原告提起诉讼，其诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2008年3月10日签订的《房屋租赁协议》，被告将房屋交还给原告；2、判令被告支付至2010年7月31日止的租金179,179.20元，并支付至实际搬离日止的使用费；3、判令被告支付从2010年1月6日起至本判决生效日止的逾期付款违约金(按每日百分之0.5计算)；4、本案诉讼费由被告负担。
原告对其诉称的事实向本院提供了以下证据材料：
1、上海市房地产权证一份，证明原告系讼争房屋产权人的事实；
2、《房屋租赁协议》一份，证明原、被告为租赁事宜签订有协议的事实，该协议中对租金、支付方式、租期、违约责任等均作出明确约定；
3、告知函一份，证明原告于2010年7月8日以书面方式向被告催讨房租的事实；
4、支票及退票通知各一份，证明被告曾向原告开具支票，但因账上无款遭退票的事实；
5、户籍信息，证明原、被告主体适格。
被告辩称，欠付房租属实，由于经营状况不好一直在与原告协商。不同意解除合同，愿意支付结欠的部分租金。
经当庭质证，被告对原告证据均不持异议，本院认为，原告证据均真实、合法且与本案关联，本院均予以采纳，作为判定本案的依据。
经审理查明，2008年3月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将座落于南桥镇X路X号-X号、面积523.60平方米的房屋出租给被告使用，租期从2008年5月10日至2015年12月31日（2008年3月10日至2008年5月9日为免租期）；2008年半年之余的租金为175,100元，2009年度的租金为300,900元,第二年起租金每年递增5%；租金支付方式为先付后用，第二年起每年的1月5日前为付款日；被告逾期支付房屋达10天视为退租与违约，原告有权解除本协议、收回房屋，由被告支付每天1%的付款违约金；任何一方违约由违约方支付另一方未履行合同部分总额的30%；本协议到期或被解除，被告应连同室内装潢（所有装潢不得另行结价）将房屋归还原告。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。自2010年起，被告未支付租金。期间原告多次进行了催讨，被告虽开具支票但是未能兑现。2010年7月8日，原告书面函告被告，表示如在2010年7月15日前不能支付所欠租金，则双方签订的租赁协议于2010年7月16日作解除处理。被告收到函件后，仍然未能履行付款义务。
另查明，原、被告还签订有另一份《房屋租赁协议》，原告将本区X镇X路X-X号房屋出租给被告使用，被告对其承租的1323-X号房屋进行了装饰装修，并开设上海德品餐饮有限公司进行经营。
审理中，被告表示为开设饭店投资了300万元左右，其中附合于房屋的装潢投资为130万元，原告则明确表示装饰装修对其并无可利用价值。在本案调解过程中，被告表示仅能支付部分结欠租金，而原告对该调解意见不予接受，致使本案调解未成。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》出自双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，当事人应恪守。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人交付租赁物、承租人支付租金为各方的主要义务。在本案中，被告拖欠租金的期限超过半年，已经远超合同约定的10天期限，被告的违约行为已足致原告的收受租金的合同目的落空，故无论依据双方的约定还是法律的规定，原告均有权单方行使合同解除权。在本案审理中，本院给予被告一定筹措款项的期限，而被告仍然未能履行，故本院对原告提出解除租赁协议的请求予以支持。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同；当事人主张解除合同的，应通知对方，合同自到达对方时解除。本案中，原告于2010年7月8日以书面的方式向被告催收租金，明确如在同月15日前不付租金则于次日解除合同，由于被告未能支付，故本院确认涉案《房屋租赁协议》已于2010年7月16日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告要求被告返还房屋、支付租金以及逾期付款违约金，该请求符合法律的规定，本院予以支持。
在合同解除情况下，宜对合同解除的后果作出处理，故除对原告提出的请求外，本院对装饰装修事宜一并作出处理。关于被告对租赁物进行的装修问题，本院认为，首先，根据租赁协议中关于“本协议到期或被解除，被告应连同室内装潢（所有装潢不得另行结价）将房屋归还原告”的约定，在被告违约的情形下，原告对装饰装修并无结价补偿义务；其次，原告在审理中明确该装修对其无任何利用价值；第三，根据被告关于“附合于建筑物的装修投资近130万元”（两份合同装修）的表述，如果按其说法，那么应计取残值、再适当折价，而原告事后表示将解除合同违约金放弃作为对被告装饰装修的适当补偿，本院认为两者利益也基本趋于平衡。根据上述因素，原告对被告附合于租赁物的装饰装修可不予补偿，其余的装修设备、设施由被告在返还租赁物时予以搬除。
综上，根据租赁协议约定，2009年租金为300,900元，2010年递增5%即租金315,945元，日租金为865.60元，截止2010年7月16日（197天）的租金应为170,523元；2010年7月17日后的使用费参照协议约定的租金予以计取。关于原告提出的逾期付款违约金的请求，原告要求按照日租金每日0.5%的请求过高，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告XX、XX与被告XX于2008年3月10日签订的《房屋租赁协议》已于2010年7月16日解除；
二、被告XX于本判决生效后十日内迁让出位于上海市奉贤区X镇X路X-X号商业用房；
三、被告XX于本判决生效后十日内给付原告XX、XX至2010年7月16日止的租金人民币170,523元，并支付原告自2010年7月17日起至其实际交还房屋日止的使用费。其中2010年度的使用费按照315,945元计取，之后按照使用费每年递增5%的标准计取；
四、被告XX于本判决生效后十日内支付原告XX、XX逾期付款违约金。违约金计算方法：以至本判决生效日止被告欠付的租金（或使用费）为本金，自2010年1月6日起至本判决生效日止，按照每日万分之八计取。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3,884元，减半收取，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员倪黎明
二О一О年十月十五日
书记员韩妍艳
审判员倪黎明
书记员韩妍艳
