原告郑州市万山置业有限公司。
法定代理人冯某某，总经理。
委托代理人宋某某
被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人赵某某
原告郑州市万山置业有限公司诉被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司联合开发房地产纠纷一案，郑州市万山置业有限公司于2007年5月31日向本院提起诉讼。本院于2006年6月20日决定受理，并依法组成合议庭审理本案，于2007年12月19日向郑州市万山置业有限公司送达了受理案件通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和诉讼权利、义务、风险告知书，于2007年12月19日向中国房地产开发集团郑州有限责任公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和诉讼权利、义务、风险告知书。本院于2009年2月26日向郑州市万山置业有限公司、中国房地产开发集团郑州有限责任公司送达了开庭传票，于2009年3月18日公开开庭进行了审理。原告郑州市万山置业有限公司委托代理人宋某某，被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州市万山置业有限公司诉称，1998年1月10日，原告与中国房地产开发郑州公司（以下简称：中房公司）签订了一份《联建协议书》，协议约定：“由中房公司提供位于郑州市二七区X路绿云小区X.48亩建设用地，原告提供全部建设资金，合作开发建设一幢高层住宅；原告按中房公司所得建筑面积作价664.1万元，作为中房公司的联建所得，原告取得建成物业的全部产权；协议生效后原告先支付中房公司400万元，进场施工时再付100万元，剩余半年内付清；中房公司应于1998年3月底提供该土地的有效证明，并在条件成熟时将土地过户给原告，原告有协助中房公司报建各项审批手续，承担报建审批费用的义务。”联建项目报批后，被定名为绿云小区高层3#楼，原告向中房公司支付了450万元后进场开工建设。在建设期间，原告多次向中房公司要求依约履行土地过户手续，但中房公司却迟迟不向原告提供有效的联建项目土地证明文件。后原告知悉，中房公司并未取得联建项目土地的使用权。后原告为减小损失于1998年4月与中房公司达成口头协议，约定：“高层3#楼由中房公司代销，住宅按2500元3、营业房按4200元3的价格给付原告，超出的款额部分，作为中房公司代销的利润，高层3#楼所涉及的各项合理费用（包括剩余未付的联建款）均从约定的售楼款中扣除，中房应定期与原告核对、结算售楼款项”。
2003年3月原告与中房公司就高层3#楼联建项目及销售情况，进行了初次的核对，2004年中房公司又向原告提交了截止2004年9月30日高层3#楼联建项目及销售情况往来结算明细。但双方未达成一致意见。2005年原告得知被告已改制为有限责任公司，随即对高层3#楼联建项目及售楼，重新进行了核对，以特快专递的方式于2006年8月14日通知被告应向原告支付1040.x万元。2006年8月21日，被告回函认为有异议，邀请原告到其公司进行核对，原告依约派人前去核对，但被告却以各种理由，据不与原告核对结算，拒不结清剩余款项。被告将原告应得的售楼款长期占为己有，拒不给付，严重违背了缔约双方应遵守的诚实守信原则，为了避免原告的损失继续扩大，特提起诉讼，请求判令被告给付原告委托代销售房款1041.x万元，由被告承担本案诉讼费。
被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司答辩称，原告与被告双方所签的《联建协议书》名为联建，实为国有土地使用权的转让，协议明确约定被告只收取土地款，被告给原告办理土地过户手续。从双方约定可看出，被告作为提供土地使用权的一方，根本不承担任何合作开发风险，与联建协议的性质不相符合。因此该合同目的就是土地使用权的转让，合同性质应被认定为土地使用权转让合同。双方所形成的土地使用权转让的约定是无效的。签订协议时被告方是国有企业，若进行土地使用权的转让须有相关的报批手续。本案中争议的土地的性质是划拨土地，划拨土地的转让须经报批。而双方的土地使用权的转让并未经过相关部门的批准。最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确规定，土地性质为划拨用地，土地使用权人未经批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。现被告已通过以房抵款和直接向原告付款等方式，已将原告支付的450万元全部返还给原告，与原告之间不存在拖欠房款的问题，双方的债权债务已结清。故原、被告所签《联建协议书》应认定为无效。原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。
根据原告和被告的诉辩及陈述意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签《联建协议书》是否有效。2、被告是否应支付原告售房款1041.x万元。
针对争议的第一个焦点，原告提供的证据有：1、被告工商档案第121—123页企业改制文件和营业执照各1份。证明中国房地产开发郑州公司改制为中国房地产开发集团郑州有限责任公司，原公司的债权、债务由改制后的公司继承，被告诉讼主体适格。2、原、被告1998年元月10日签订的《联建协议书》1份。证明被告获得664.1万元固定价款，原告获得建成物业全部产权，被告在条件成熟时将土地过户给原告。该协议是有效的。3、被告给原告出具的450万元的收款凭证，共10份。证明，原告已按约定向被告支付了664.1万元固定利益中的450万元。
经质证，被告认为，对证据1、2、3真实性无异议，但对证明的观点有异议。
被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司提供的证据有：1、原、被告1998年元月10日签订的《联建协议书》1份。证明该协议名为联建，实为土地使用权转让。2、郑州市计划委员会郑计资字（1998）X号文件。证明中房公司在当时作为国有房地产企业，其开发建设行为必须经过郑州市计划委员会的批准才能进行。3、郑州市规划局（1992）郑城规规管许字（0007）号建设用地规划许可证，证明中房公司的建设用地为划拨土地。4、郑州市规划局（1998）郑城规规管许字（0506）号建设工程规划许可证，证明本案争议楼房的建设单位为中房公司。故以上证据证明原、被告双方所签联建协议是无效的。
经质证，原告认为，对证据1、2、3、4均无异议，但认为本案不是土地使用权转让。双方签协议时手续还没有报批。
针对争议的第二个焦点，原告提供的证据有：1、原、被告就联建的绿云小区高层3#楼项目往来资金清算明细2份。证明原、被告就联建的绿云小区高层X号楼项目于2003年3月和2004年10月进行过两次全面的核算，但双方对销售面积和各项支出分歧较大未签字认可。2、2006年8月14日原告给被告邮寄的3#楼结算明细及邮寄回执各1份。证明以书面方式确认原告委托被告代售绿云小区高层X号楼，住宅部分为2500元"3、营业房为4200元"3。原告核算后的结果书面通知被告，要求被告支付剩余的欠款1041.x万元。3、被告2006年8月21日回函1份。证明被告认可原告委托其销售绿云小区高层X号楼的事实，对来函认为有出入，要求原告派人到其公司进行核对。4、原、被告双方法定代表人于2007年12月26日达成的协议书1份。证明被告欠原告售房款是事实，被告愿意以X号楼未出售的房产予以抵还。5、1998年6月10日原告与新密市双扶建筑安装公司所签的协议书1份。证明3#楼的建设施工是由原告委托新密市双扶建筑安装公司承建的。6、2009年3月20日新密市双扶建筑安装公司出具的证明1份。证明原告直接支付给新密市双扶建筑安装公司710万元，工程款已全部结清。
经质证，被告认为对证据1中的第一份清算明细本身无异议，但说明联建协议并未履行，工程款是被告支付的，在施工工程中其他费用都是被告支付的，原告只支付给被告450万元。因当时的人员都不在公司了，第二份清算明细好像是被告方制作的，上面显示欠原告90多万元。对证据2的真实性无异议，但其中的结算明细说明建设资金及相应的税款都是被告支付的。原告占用了9套房，被告代垫的税款应是746万元。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性不能确定。从协议内容看只能说明中房公司同意用等值的房产置换被查封的房产，不能证明原告的主张。对证据5的真实性无异议，但该协议不能证明原告是施工合同实际履行者，本方与双扶公司也签有施工合同，本方也对双扶公司支付了工程款。该协议不能证明原告单独组织施工的事实。对证据6的真实性有异议，对内容上，3#楼是双扶所建是事实，若双扶公司所说的收到710万元的工程款是事实，那么说明原告并不是支付了全部的工程款。不能证明工程款是原告支付的。
被告提供的证据有：1、中房公司和河南省第一建筑公司签订的施工合同，证明施工合同实际上由中房公司签订。2、新密市双扶建筑安装公司于2002年12月9日出具的工程款收据一份，证明建筑工程款由中房公司支付。3、郑州市房管局（2004）郑房管预销字第X号商品房预售许可证，证明本案争议楼房的销售权归中房公司。4、万山公司于2003年10月24日向中房公司出具的财务收据一份，证明中房公司通过向万山公司付款和以房抵款等方式向万山公司返还了450万元联建协议款，中房公司不存在拖欠万山公司款项问题。5、被告与新密市双扶建筑安装公司签订的建筑施工合同1份。证明是被告委托双扶公司施工的。6、建设工程施工许可证一份。许可证上显示建设单位是被告，施工单位是双扶公司。证明施工组织是由被告完成的。7、被告方制作的原告使用3#楼房屋明细一份。证明原告占用3#楼X套房，价值x元。
经质证，原告认为，证据1与本案无关。证据2中双扶公司是我方的建筑公司，被告代替原告支付工程款。对证据3的真实性无异议，但销售权不是归被告，只是以被告的名义报批。对证据4的真实性无异议，但并不是退还我们支付的450万元的范围内。证据5是复印件，真实性值得怀疑，不予质证。对证据6的真实性无异议，但只能说明双方联建以被告的名义办理相关手续。对证据7无异议，被告说是9套房原告也认可。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
原告郑州市万山置业有限公司（以下简称乙方）与被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司（原中国房地产开发郑州公司，以下简称甲方）于1998年1月10日签订了一份《联建协议书》，协议主要约定：一、协议内容：甲方在绿云小区X路有建设用地一块，按规划要求建三幢高层住宅，现甲方同意提供东部一幢高层住宅用地约4.58亩（以规划红线实际占地为准），乙方出全部建设资金，合作开发建设一幢高层住宅。二、双方利益分配：乙方将甲方所分得建筑面积兑现成现款664.1万元作为甲方所得，其付款要求为：本协议生效之日付甲方400万元。乙方进场施工时再付给甲方100万元，余款乙方在半年内一次付清。在此前提下，乙方得建成物业的全部产权。三、甲乙双方共同责任义务：4、在条件成熟时，甲乙双方协商共同解决有关土地过户手续问题。四、双方责任、权利、义务：（一）、甲方的责任、权利、义务：1、按项目建设要求，按时提供建设用地（98年3月底前且符合施工条件）及该地块的有效土地证明。2、及时提供该项目的规划、建设等相关资料，保证乙方工程的顺利进行。3、甲方代乙方报建有关手续，所需费用乙方承担。（二）、乙方的责任、权利、义务：1、负责从项目设计到竣工所有工作的组织管理。2、乙方在合作开发地块上在本协议规定的范围内，可自主经营、自筹资金进行投资、组织建设、出售，建成物业产权归乙方所有。3、乙方按协议要求，保证协议资金及时到位和按时付款，不得延误。五、违约责任：甲、乙双方在合同期间，任何一方不得随意中断协议，否则违约方应承担对方全部经济损失外，并按协议金额的10%赔偿对方。协议签订后，该项目被定名为绿云小区高层3#楼。原告向被告支付了450万元后即委托施工单位建设，原告于1998年6月10日与新密市双扶建筑安装公司签订了一份《协议书》，协议主要约定，原告将位于郑州市X路绿云高层住宅3#楼委托新密市双扶建筑安装公司承建。工程造价为x元，新密市双扶建筑安装公司开工垫资出地面，出地面一层后原告先付款710万元，余款按照工程量逐步拨付至总价款的95%停止付款。按工程进度拨付时，由他方代付工程款也视为原告拨付的工程款。协议签订后，新密市双扶建筑安装公司于1998年6月18日开始施工建设，原告按约定支付给新密市双扶建筑安装公司710万元工程款。该工程于1999年12月20日竣工。后被告将该楼房售出，房款由被告收取。
原告称多次向被告要求依约履行土地过户手续，但被告迟迟不向原告提供有效的联建项目的土地证明文件，后知悉，被告并未取得联建项目土地的使用权。后于1998年4月与被告达成口头协议，约定,高层3#楼由中房公司代销，住宅按2500元3、营业房按4200元3的价格给付原告，超出的款额部分，作为中房公司代销的利润，高层3#楼所涉及的各项合理费用（包括剩余未付的联建款）均从约定的售楼款中扣除，中房应定期与原告核对、结算售楼款项。但被告对此不予认可。
2003年10月24日被告返还给原告x元。2006年8月14日原告将其自己制作的“绿云小区高层3#楼项目结算明细”邮寄给被告，告知其尚欠原告房款x.51元。2006年8月21日被告回函认为原告部分明细与被告有出入。后双方就房款未达成一致意见，产生纠纷。
另查明，本案争议的3#楼房屋用地性质为划拨土地。2002年9月13日中国房地产开发郑州公司改制为中国房地产开发集团郑州有限责任公司。又查明，原告占用3#楼X套房屋，双方均认可价值为x元。
本案在审理中，经向原告行使释明权，原告变更诉讼请求为若合同无效，要求被告返还其支付给被告的x元和支付给新密市双扶建筑安装公司x元工程款，扣除被告返还的x元及房屋折价款x元，计x元。
本院认为，原告郑州市万山置业有限公司与被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司签订的《联建协议书》中明确约定被告提供住宅用地，原告出全部建设资金，原告支付给被告664.1万元，原告获得建成物业的全部产权。从双方约定可以看出，被告作为提供土地使用权的一方，只收取固定利益，并不承担任何合作经营风险。故双方所签的联建协议书，名为联建，实为土地使用权的转让。因被告所提供的住宅用地为国家划拨土地，双方没有依照有关划拨土地使用权的转让必须经有关部门批准，并办理有关手续的规定，至今仍未办理合法有效的手续。故该联建协议书违反相关法律、法规的规定，应为无效协议。因该协议取得的财产，应当予以返还。现原告要求被告返还其支付给被告的x元和支付给新密市双扶建筑安装公司x元工程款，扣除被告返还的x元及房屋折价款x元，计x元。被告对原告支付其的x元予以认可，该款被告应予返还给原告。被告虽然对原告支付新密市双扶建筑安装公司的x元工程款不予认可，但原告提交的其与新密市双扶建筑安装公司签订的协议书及新密市双扶建筑安装公司出具的证明能够相互印证，均证明原告将工程发给新密市双扶建筑安装公司，原告已支付给新密市双扶建筑安装公司工程款x元。因此，对该款本院予以认定。因本案涉及的3#楼房款已由被告收取，故该款被告亦应予返还给原告。因被告已返还给原告x元，该款应予扣除。因原告占用本案涉及房产中的9套房屋，双方均认可价值为x元，该款亦应予扣除。故原告要求被告返还x元，本院应予支持。被告辩称其已通过以房抵款和直接向原告付款等方式，已将原告支付的450万元全部返还给原告，双方的债权债务已结清的理由，不能成立，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十四条之规定，判决如下：
被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告郑州市万山置业有限公司x元。
案件受理费x元，由原告郑州市万山置业有限公司负担x元，由被告中国房地产开发集团郑州有限责任公司承担x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省高级人民法院，并向河南省高级人民法院预交上诉费，逾期则按放弃上诉处理。
审判长王某梅
审判员郑新红
审判员李继军
二○○九年十二月一日
书记员王某丽
