原告李a，男，××××年××月××日出生，汉族，住上海市××。

委托代理人薛a，上海市A律师事务所律师。

被告A开发公司上海公司，注册地上海市××，联系地上海市××。

法定代表人黄a，董事长。

委托代理人葛a，女，该公司职员。

被告A银行股份有限公司，住所地上海市××。

负责人苏a，行长。

委托代理人陈a，男，系A银行上海市分行职员。

委托代理人施a，男，该银行职员。

原告李a与被告A开发公司上海公司（以下简称A公司）、A银行股份有限公司（以下简称A支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年2月10日立案受理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李a的委托代理人薛a，被告A公司的委托代理人葛a，被告A支行的委托代理人陈a、施a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2002年5月15日，原告与被告A公司签订《上海市内销商品房出售合同》，向被告A公司购买本市××路××号××花园××园××号××室（以下简称××室）房屋一套，原告支付房款498,836元并由A公司开具了发票。但因被告A公司此前已将××室房屋预告登记在案外人何a名下，并抵押给了A支行，各方产生争议，以致原告一直未能办理小产证。2005年，被告A支行因与被告A公司、案外人何a之间的借款合同发生纠纷起诉至上海市××区人民法院，该院于2005年9月23日作出（××××）×民三（民）初字第××号民事判决书。判决书下达后，各方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。在该案审理过程中，××法院经审查认定，案外人何a与被告A公司之间签订的关于××室房屋的商品房预售合同系以合法形式掩盖非法目的的无效合同。同时，××法院在判决中还认定案外人与被告A支行签订的抵押借款合同也是无效合同。综上，原告起诉要求：1、判令注销被告A支行对××室房屋的抵押权登记；2、判令被告A公司将××室房屋产权过户给原告。

原告提供了以下证据：1、出售合同一份；2、收据一份；3、判决书一份。

被告A公司辩称：对原告提供证据真实性没有异议，原告已经付清了房款，因此同意原告办理过户。

被告A支行辩称：对于原告提供的证据1-2银行并不知情，因此无法确认真实性；××法院的判决书真实性没有异议，但事实认定值得商榷；其与案外人签订的借款合同是依法订立生效的，银行取得抵押权是支付对价的，因此银行依法对房屋享有抵押权，且根据物权法的规定，银行是基于善意取得了抵押权，该抵押权理应受到保护，故不同意原告的诉讼请求。

A支行提供了以下证据：1、借款合同及借款凭证；2、抵押合同及他项权利登记证；3、内销商品房预售合同一份。

原告对于A支行提供的证据真实性无异议，但××法院的判决书中已明确了借款合同、抵押合同及他项权利登记均为无效。

被告A公司对于被告A支行提供的证据真实性无异议。

经审理查明：2002年5月15日，原告与被告A公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：原告向被告A公司购买××室房屋一套，房屋价款为498,836元。合同对其他事项也作了相应约定。2002年5月20日，原告向被告A公司支付了房款498,836元。嗣后，被告A公司将××室房屋交付原告。原告要求被告A公司配合办理房屋产权过户手续时，发现该房屋已设定抵押，遂双方发生争议。

另查明：案外人何a原系被告A公司职员。被告A公司系本市××路××号××花园的房产开发商。1999年6月8日，被告A公司为获取银行贷款而与案外人何a签订《上海市内销商品房预售合同》一份并办理了预售登记。该合同约定：案外人向被告A公司购买××室房屋，房屋转让价677,616元。该合同签订后，被告A公司虚开了房款百分之三十的首付款收据，案外人据此向被告A支行申请个人住房商业性借款，签订《借款合同》及《抵押合同》各一份，约定：被告A支行向案外人提供贷款47万元，贷款期限为1999年6月16日至2009年6月16日；被告A公司为该合同项下的贷款提供担保；案外人以××室房屋作为抵押担保，并办理了他项权证，他项权利人登记为被告A支行。上述合同签订后，被告A支行依约发放借款，全部借款由被告A公司实际控制使用，借款本息亦由被告A公司通过其掌握之借款人借贷帐户按期限向银行归还。被告A公司未将××室房屋交付案外人。嗣后，因被告A公司经营困难而未按期还贷，被告A支行催讨贷款本息无着，遂向××法院起诉。该院经审理后于2005年9月23日作出（××××）×民三（民）初字第××号民事判决书，认定被告A公司为获取银行贷款，与案外人通过订立虚假房屋预售合同，出具虚假的已付房款收据等方式，其目的具有违法性，双方之间的房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的的合同。案外人与A支行签订的抵押借款合同虽由其以个人名义与A支行订立，但其目的还是为了替被告A公司获取银行的贷款。因此系争的商品房预售合同无效，其名义权利人基于虚假预售合同取得的他项权利登记亦应属无效，双方签订的抵押借款合同依法亦应归于无效。上述判决已经发生法律效力，但A支行的他项权利并未注销。

上述事实，由原告提供的与被告A公司签订的《上海市商品房出售合同》、购房款发票、（××××）×民三（民）初字第××号民事判决书及当事人的陈述等证据证实。

本院认为：原告与被告A公司签订的商品房出售合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，被告A公司作为房屋出让人负有向购买人即原告交付房屋并转移权利的义务。被告A公司为获取银行贷款，与其员工何a签订虚假房屋买卖合同，从而以何a的名义与被告A支行签订的抵押借款合同，均为无效合同，因此办理的权利人为被告A支行的他项权利登记亦为无效。无效的行为自始无效，不受法律保护，但上述登记的存在，妨碍了原告权利的行使，原告有权要求予以注销。综上，原告的诉讼请求，本院均应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百三十五条，第一百五十条之规定，判决如下：

一、被告A银行股份有限公司应于本判决生效之日起十日内注销设定在上海市××区××路××号××花园××区××号××室房屋上的抵押他项权利登记；

二、被告A开发公司上海公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告李a将上海市××区××路××号××花园××区××号××室房屋产权过户至原告李a名下，过户产生的费用按国家规定由原告与被告A开发公司上海公司各自承担。

案件受理费40元（已减半），由被告A开发公司上海公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员乔财权

书记员林叶