上诉人（原审被告、反诉原告）靳某某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代某人江华星，中原区石佛法律服务所法律工作者。
委托代某人金明友，中原区石佛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）代某，女，汉族，X年X月X日出生。
委托代某人李某某，男。
委托代某人朱明勇，北京中关律师事务所律师。
上诉人靳某某因与被上诉人代某房屋买卖纠纷一案，代某于2008年2月2日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：1、判令靳某某返还购房款x元；2、判令靳某某赔偿原告房屋装修费用x元及因房屋升值带来的损失x元，共计x元；3、由靳某某承担本案所有诉讼费用。一审庭审中代某将第二项诉讼请求中的房屋升值带来的损失数额由x元变更为x元。一审诉讼中，靳某某提起反诉，请求：1、判令代某向靳某某支付房屋租金x元；2、拆除装修，恢复原状；3、由代某承担反诉费用。郑州市中原区人民法院于2008年9月8日作出（2008）中民一初字第X号民事判决。靳某某不服原判，于2008年9月提起上诉，本院于2008年11月11日受理后，依法组成合议庭,于2009年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人靳某某的委托代某人江华星、金明友，被上诉人代某的委托代某人李某某、朱明勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，代某与靳某某于2003年6月26日签订购房合同一份，约定：靳某某将位于三官庙南街X号院X号楼一单元一层X号的房屋一套（三室一厅，楼房面积为101.36平方米，附平房两间面积约31.50平方米，车棚面积约3.50平方米）以x元的价格卖给代某。付款办法为首付房款x元，待房产证过户到代某名下后余额一次性付清。房屋产权证由靳某某负责办理。房屋产权证过户到代某名下后，代某一次性付清剩余x元。
合同签订后，代某按照约定首付给靳某某购房款x元，靳某某将楼房、平房及车棚交付给代某使用。后，靳某某去办理房屋过户手续，结果不能办理。靳某某诉至郑州市中原区人民法院，请求该院依法判令解除双方签订的房屋买卖合同，该院作出（2007）中民一初字第X号民事判决书，判决认定双方协议买卖的房屋系郑州市中原区X村在集体所有的土地上自主开发的小产权房，故不能办理房屋过户手续，合同违反相关政策及法律规定，并判决解除双方签订的购房合同，代某将房屋返还给靳某某。代某不服提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2008）郑民二终字第X号民事判决书，维持原一审判决结果。
代某于2008年2月向郑州市中原区人民法院提起诉讼，称靳某某在明知该房屋用地是村自主开发的集体用地的情况下，仍然承诺能够办理房产证过户手续，靳某某对合同的解除存在明显的过错。靳某某应当返还代某购房款x元；合同解除给代某带来巨大的经济损失，包括代某对该房屋的装修所花费的费用x元，和房价升高给代某带来的经济损失x元，合计x元，靳某某应当赔偿代某所有的经济损失。靳某某在诉讼中提起反诉，称自双方的买卖合同签订后代某一直居住在该房屋内，代某应支付靳某某租金x元。代某对靳某某的房屋进行简单的装修，且代某已经使用6年，装饰物早已破损不堪，无法继续使用，故请求法院判令代某自行拆掉，房屋恢复原状。
诉讼中，代某为证明合同解除给其带来的经济损失提出司法鉴定，申请对房屋的价格进行司法鉴定，郑州市中原区人民法院按照法定程序委托了河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对代某的申请事项进行了评估，该鉴定机构作出豫郑康鑫源评司鉴[2008]房鉴字第X号司法鉴定书，鉴定结论为确定郑州市中原区X街X号院X号楼X单元X层X号（含车棚及平房2间）的房地产市场价值为x元（靳某某个人产权比例80%，价值为x元；单位产权比例为20%，价值为x元）。
靳某某为支持其反诉请求，向法庭提交了对三官庙房屋出租人所作的调查笔录及租房人出具的证明各一份，证明从2003年至今房屋租赁价格的情况。代某对靳某某提交的证据质证时称，无法证明租赁地区的房屋租赁情况，被调查人和证明人无法对租赁行情作出正确的评估，对租金情况应当申请专业部门进行评估。
另查明，郑州市房产租赁市场管理处主办的郑州房产租赁网上《郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格分布图》上显示X号区域（区域范围：西环路以东，陇海西路以北，秦岭路以西，建设西路以南区域；主要道路：华山路、中原中路、颖河西路等）2008年4月份三室一厅月租赁价格为450-900元。
原审法院认为，靳某某与代某签订房屋买卖合同，将自己仅拥有80%产权且为小产权房的房屋卖给代某，因根据相关政策及法律规定，该房屋无法办理房屋过户手续，导致合同被解除。代某要求靳某某返还购房款x元，靳某某予以认可，本院予以支持。代某做为买方，在支出x元的大额金钱来购买房屋时应当尽到足够的谨慎注意义务，来了解该房屋的产权情况、能否过户等基本信息，且小产权房的价格一般明显低于其他商品房，故代某应当对买卖房屋的产权情况有些了解，合同解除代某也应负一定的责任。但是根据靳某某提交的身份材料显示靳某某住址就位于郑州市中原区X街，靳某某应当知道位于三官庙南街的房屋所在的土地为集体土地，且靳某某为房屋的共有人，其对房屋的基本信息了解的途径应当多于代某，其对房屋的基本信息的掌握应当更全面和准确，在该情况下，靳某某仍然和代某签订房屋买卖合同，并在买卖合同中承诺负责为代某办理房屋产权过户，故因无法办理房产证导致双方买卖合同的解除，靳某某应当承担主要责任。该院认为，根据靳某某的过错程度，靳某某应当对合同解除及对代某造成的损失承担80%的责任。对于出卖的房屋，靳某某拥有80%的产权，代某购买的也应为该部分产权，该部分产权在估价时点的价格为x元，而代某在2003年购买靳某某房屋价款为x元，代某在合同解除后重新购买与涉案房屋各方面条件相当的房产要多支付上述两个价格的差额即x元，给代某造成了经济损失。对该部分经济损失，靳某某承担80%的责任，即x元。
司法鉴定机构对房屋进行评估时，已经将代某的装修考虑在内，故房屋的评估价格已经包括了代某的装修价值，故代某要求靳某某赔偿房屋装修费用的诉讼请求不予支持。代某与靳某某约定购买靳某某房屋，代某可以对靳某某的房屋进行装修。因房屋买卖合同解除引发对装修问题发生争议，靳某某也存在过错，综合合理、节约利用的原则，代某对靳某某房屋的装修不应拆除。
代某与靳某某签订的虽然是买卖合同，但是由于合同被解除，房屋和房屋价款要相互返还，代某居住靳某某的房屋也就没有了依据，故代某应当就其居住靳某某的房屋给予相应的补偿，该补偿以租金形式来体现较为适宜。根据郑州市房产租赁市场管理处主办的郑州房产租赁网上《郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格分布图》显示的涉案房屋所在区域2008年房屋租赁价格和涉案房屋的面积、所在楼层状况及有平房和车棚等配套设施的情况，2008年代某房屋租赁价格按照600元/月计算，2003年至2008年的房屋租赁价格系呈逐年增高趋势，故认定2003年、2004年、2005年、2006年、2007年及2008年代某房屋租赁价格分别为350元/月、400元/月、450元/月、500元/月、550元/月及600元/月，自代某2003年6月27日入住至靳某某提起反诉要求代某支付租金之日即2008年4月10日期间共计约57个月，2003年、2004年、2005年、2006年、2007年及2008年分别计算6个月、12个月、12个月，12个月，12个月及3个月，代某应支付的租金为x（350×6+400×12+450×12+500×12+550×12+600×3）元，因靳某某对房屋仅拥有80%的产权，故对于租金收益，靳某某应相应取得其80%，即x元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）靳某某于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）代某购房款x元，并赔偿原告（反诉被告）代某因合同解除所造成的损失x元；二、原告（反诉被告）代某于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）靳某某租金x元；三、驳回原告（反诉被告）代某和被告（反诉原告）靳某某其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5692元，反诉案件受理费744元，共计6436元，减半收取3218元，原告（反诉被告）代某负担1602元，被告（反诉原告）靳某某负担1616元。
靳某某上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认为靳某某对争议房屋信息了解故应承担主要责任的认定是错误的。买卖双方都知道该房的来龙去脉：靳某某购买的是三官庙村集体开发的房屋，并办有房产证，产权为80%，介绍人任超伟也是买的同一个楼的房屋，他办理的是100%产权的房产证，在这种情况下双方才达成买卖协议，才在合同中写明办理房产证和过户手续，根本不存在谁认知多谁认知少的问题，也不存在谁对谁错的问题。后来才知100%产权的房产证办不成。后因代某拒绝支付下余款项，无奈才起诉，法院判决结果是以“合同目的无法实现”解除的合同，没讲谁是谁非的问题。评估报告不能作为直接定案的依据，平房、车棚不能与主楼相等评估，装修有无折扣未注明。房屋升值损失对代某来讲属于间接损失，不属于法律保护的范畴。一审的自由裁量权没有考虑合同双方履行情况。靳某某全部履行交房义务，办100%产权和过户问题是客观原因无法实现，而代某没有全部履行义务才导致后来的诉讼，要求解除合同，主要原因在代某。产权80%，不等于租金也只实现80%，80%的产权是在实现物之最终价值时才表现出来的决定作用。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法发回重审或改判，由靳某某返还代某购房款x元，驳回代某要求因解除合同赔偿损失的请求，支持靳某某的反诉请求。本案的一、二审诉讼费用由代某负担。
代某辩称，一审判决认定靳某某对房屋买卖合同的解除承担主要责任是正确的。代某在当初买房时对该房屋的信息并不了解，靳某某出示有房产证并承诺办理过户手续，使得代某认为该服务是能够正常交易的商品房，因此才与靳某某签订了房屋买卖合同。购买该套房屋，完全是因为靳某某承诺能够办理过户手续，否则代某就不会购买此套房屋。靳某某属于三官庙的村集体成员，对该房屋的基本信息知根知底，其明知自己的房屋不拥有全部产权，在未征得其他共有人同意的情况下就与代某签订合同，存在主要的、明显的过错。既然在合同中承诺办理100%的产权及过户手续，最终又履行不了这种义务，当然要承担过错赔偿责任。本案中，合同目的无法实现主要是因为靳某某的过错造成的。关于房屋评估报告，靳某某没有提出重新鉴定的申请，视为已经接受认可了该评估报告的结论。装修折旧在评估中已经考虑到了。房屋的增值不属于孳息，代某并不是主张增值款归己，而是主张因房屋升值给自己带来的损失。房屋的租金应当属于房屋的所有人，当房屋为共有时，应当根据各共有人的产权比例来分配。双方签订的是房屋买卖合同，不是租赁合同，因此一审判决代某支付房租没有依据。即使法院认定靳某某有租金损失，也应按照双方过错程度分担，一审判由代某全部承担不妥。一审仅认定损失的80%不妥，另外，一审在诉讼费用负担中没有提到鉴定评估费用的分担，建议二审法院纠正。综上所述，请求二审驳回上诉，纠正代某提出的一审判决中存在的问题，维护代某的权益。
根据双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点如下：
（1）代某与靳某某在买卖本案争议房屋时对房屋的性质及能否办理产权过户手续等情况是否清楚；
（2）代某要求赔偿损失的依据及损失标准如何确定；
（3）靳某某反诉所主张的租金的标准应如何确定。
靳某某就其主张，在二审中提交了以下证据：
（1）从郑州市中原区人民法院（2007）中民一初字第X号卷宗的庭审笔录中复印的任超伟证言，据以证明双方对该房屋的性质是明知的，且代某知道土地性质；
（2）关于争议房屋的一组照片（共13张），据以证明平房是靳某某自己搭建。
代某对靳某某提交的任超伟证言及照片的真实性均无异议，但认为任超伟证言只能证明双方签合同的情况，不能证明代某在当时已明知是小产权房。代某在二审中提交了房屋评估鉴定费票据，靳某某对此无异议。
本院对任超伟证言复印件、照片及鉴定费票据的真实性予以认定。
靳某某在二审中申请鉴定人出庭。根据上诉人的申请，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司的鉴定人员刘鹏出庭，就豫郑康鑫源评司鉴[2008]房鉴字第X号司法鉴定书的相关内容接受质询。鉴定人员称，被鉴定房屋中，主楼X.36㎡的价值是27.14万元，车棚、平房按建筑成本计算价值是1.59万元，评估时已扣除装修的折旧。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
另查明，代某于2008年6月2日缴纳鉴定费4500元。
本院认为，依据郑州市中原区人民法院（2007）中民一初字第X号民事判决及本院（2008）郑民二终字第X号民事判决，靳某某与代某于2003年6月26日所签订的购房合同书已被解除，现代某主张由靳某某返还购房款x元，靳某某表示同意，本院予以支持。根据双方签订的《购房合同书》约定，该合同的全面履行是由支付首付款、交付房屋、办理过户手续、支付余额等行为组成的。靳某某作为房屋出卖人，履行了及时交付房屋的义务，但未能履行办理过户手续的义务；代某作为买受人，履行了支付首付款的义务，按照合同约定在房产证过户到自己名下之前，其合同义务已履行完毕。因此，对因房屋不能过户导致合同解除，靳某某作为义务人应当承担责任。代某作为买受人，在签订房屋买卖合同前既未查验靳某某的房屋所有权证，又未对该房屋能否过户等基本信息进行全面、详细地了解，对靳某某没有完全拥有该争议房屋全部产权的交易风险认知不够，未尽到足够的谨慎注意义务，故一审判其对本案纠纷的发生承担一定的责任并无不当。靳某某上诉称代某在购房时对该房屋和土地的性质明知，故自己不存在过错，但靳某某提交的证据不足以证实代某在购房时完全明确地知悉该房屋的相关情况，特别是不能办理100%产权的房屋所有权证及不能过户的情况；代某则称其正是认为该房屋能够办理过户手续才签订的合同。因此，一审判令靳某某对本案纠纷承担主要责任并无不当。
关于代某主张的损失数额，一审法院委托司法鉴定机构进行了房地产价值评估，靳某某虽对该鉴定结论有异议，但其既未申请重新鉴定，也未提交相反证据推翻该鉴定结论，二审中鉴定人也根据靳某某的申请和本院的通知出庭接受了质询。故对该鉴定结论本院予以采纳，一审法院根据双方的责任大小对损失承担部分划分的比例是适当的。
关于租金标准问题，靳某某主张按同地段同档次同楼层同面积的标准计算，并向一审法院提交了证人刘×证言和其代某人对证人张××所做调查笔录，因代某对该证据不予认可，且两证人均未出庭作证，此两份证据不能作为确定靳某某主张的租金标准的依据，故本院对靳某某主张的租金标准不予支持。一审法院根据郑州市房产租赁市场管理处主办的郑州房产租赁网上《郑州市住宅房地产与非住宅房产租赁价格分布图》显示的涉案房屋所在区域2008年房屋租赁价格和涉案房屋的面积、所在楼层状况及有平房和车棚等配套设施的情况，确定了自2003年至2008年4月的租金标准。一审法院在对代某主张的损失数额按照争议房屋产权比例划分后，对靳某某主张的租金收益损失亦按产权比例划分并无不当，本院予以维持。
因代某未向一审法院提交鉴定费票据，一审判决未对鉴定费用的负担予以处理；同时，一审判决对于本诉案件受理费的减半收取缺乏依据，故本院一并予以纠正。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，除诉讼费用负担部分外，其判决主文部分本院予以维持，诉讼费用负担部分依法予以纠正。靳某某的上诉，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5692元，反诉案件受理费744元减半为372元，鉴定费4500元，共计x元，由代某负担5017元，靳某某负担5547元；二审案件受理费6436元由靳某某负担。
本判决为终审判决。
审判长李某炜
审判员赵军胜
审判员孙燕
二○○九年二月十一日
书记员王娟丽
