原告胡某某。

被告邓某。

被告谢某某。

原告胡某某与被告邓某、谢某某合同纠纷一案，本院于2009年12月9日受理后，依法由审判员张树波担任审判长，与人民陪审员邓某成、方规组成合议庭，于2010年3月3日公开开庭进行了审理。书记员莫贤丽担任法庭记录。原告胡某某的委托代理人孟××，被告邓某、谢某某及其委托代理人方×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某某诉称：2005年4月26日，两被告与原告达成协议，约定两被告把自己位于横州镇柳明社区海棠一队面积为72平方米的土地以x元的价格转让给原告，并约定办证费用由原告承担，两被告协助办理。协议签订当日，原告依约定支付了土地转让款x元给两被告。2009年初，原告欲到土地管理部门办理土地过户登记，才发现两被告所出卖给原告的土地性质为农村集体土地，依法不能进行买卖，更不能办理土地使用证过户登记。两被告与原告所签订的土地转让协议因违反法律强制性规定而无效，两被告收取原告的土地转让款应当返还给原告。因此，请求判令两被告与原告于2005年4月26日签订的土地《转让协议书》无效，由两被告返还土地转让款x元给原告。

原告胡某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、《协议书》，证明原告与两被告签订土地转让协议的事实及该协议无效的事实；

2、证明两被告依协议收取了原告转让款x元。

被告邓某、谢某某辩称：一、原告胡某某多次上门要求两被告将位于横州镇柳明社区海棠一队的旧房屋转让给原告，两被告当时已明确告诉其该房屋没有任何证件，如果要购买由原告办理房地产等一切证件并负担费用。原告胡某某明知该房屋没有任何证件，仍然与两被告于2005年4月26日签订了《协议书》。协议书明确是转让旧房屋，两被告出具收据时也明确是旧房屋转让费x元。二、两被告与原告胡某某签订协议后，两被告根据原告胡某某的通知，已将该旧房屋全部拆除。原告胡某某已经使用该房屋以及土地将近五年，才提出是两被告明知土地是集体土地还违法转让，不符合客观事实。现原告胡某某因无法办理房地产证明反悔，属违约，全部责任应由原告胡某某负担，均与两被告无关;三、被告把房屋卖给原告之前，将房屋出租，每月收入200元，故请求原告按每月200元赔偿被告自2005年4月26日至今的经济损失。综上所述，请驳回原告胡某某的诉讼请求。

被告邓某、谢某某为其辩解提供的证据有：横县X镇槎江居委会海棠一队于2010年2月25日出具的《证明》，证明两被告转让给原告的是旧房屋而不是土地。

经开庭质证，双方当事人对对方当事人所提交的证据的真实性均无异议，故本院对双方当事人所提交的证据的真实性予以确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实:2005年4月26日，被告邓某与原告胡某某签订《协议书》，由被告邓某将其位于横州镇柳明社区海棠一队原旧房屋转让给乙方作永久生活居住用地，双方约定“一、转让房屋东邻约4.1米大路，南邻4米大路，西邻邓某旧屋，北邻邓某水屋前大路，面积为5米×14.4米，面积为柒拾贰平方米，转让款为叁万玖仟元整。二、房屋转让给乙方（指胡某某，本院注）后，原有旧房由乙方通知甲方（指邓某，本院注）拆除，材料归甲方所有。三、一切办证以及办证所需的费用由乙方负责，甲方协助办理。四、三通一平由乙方负责解决。……六、土地转让给乙方后，甲方不得以任何借口任何理由干涉乙方使用土地（乙方建造房屋时甲方允许乙方在转让土地东面出大约贰拾公分，二楼以上允许出雨篷贰拾公分。）七、付款方式：签字之日乙方一次性付清土地转让款人民币叁万玖仟元整给甲方。……”。协议签订当日，原告向被告邓某支付了土地转让款x元。2009年5月，被告拆除了上述旧房屋。原告因到土地管理部门未能办理上述土地的使用权手续，不能进行建房，故提起了本案诉讼。

原告胡某某系横县冠桂糖业有限公司的职工，属非农业户口居民，被告邓某、谢某某属横县X镇槎江居委会海棠一队的农业户口居民。本案涉案的土地在土地管理部门没有使用权登记备案记录。

本院认为：从本案被告邓某与原告胡某某所签订的《协议书》内容及履行的过程看，双方名为房屋买卖而实为土地使用权买卖，两被告辩称其与原告纯属房屋买卖关系，与事实不符，本院不予采信。

我国实施土地权利登记制度，土地权利证书是享有土地权利的唯一凭证。被告邓某、谢某某未能提供其对本案土地拥有合法使用权的权利证书，且该宗土地在土地管理部门也没有使用权登记备案。故被告邓某把未取得合法使用权的土地转让原告胡某某，其行为已违反了我国土地管理法的强制性规定，双方所签订的买卖合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原告要求被告邓某返还其土地转让款x元，本院予以支持。夫妻双方对共同债务，应当共同偿还，故原告请求被告谢某某与被告邓某共同承担本案民事责任，本院亦予以支持。被告邓某、谢某某请求原告支付其租金损失，因其没有提供相关证据证实，且导致合同无效，被告邓某、谢某某也存在过错，故对被告邓某、谢某某的该请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告胡某某与被告邓某于2005年4月26日所签订的《协议书》属无效合同；

二、被告邓某、谢某某返还原告胡某某土地转让款x元。

案件受理费775元，由原告负担388元，被告邓某、谢某某负担387元。

上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交申请的，或提出申请未获得批准的，按自动撤回上诉处理。

审判长张树波

人民陪审员方规

人民陪审员邓某成

二○一○年五月十日

书记员莫贤丽