上诉人（原审原告）神农御景苑业主委员会，住所地：株洲市X路X号神农御景园。
法定代表人陈某某，该委员会主任。
委托代理人蒋某某，男，汉族，××××年×月××日出生，湖南省株洲市人，住（略）。代理权限：特别授权，即有权变更诉讼请求、进行和解等全部诉讼权利。
被上诉人（原审被告）湖南伟大集团房地产开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区X路X号。
法定代表人邓某某，该公司董事长。
委托代理人韩某某，女，汉族，××××年××月××日出生，湖南省株洲市人，湖南伟大集团房地产开发有限公司员工，住（略）。代理权限：特别授权，即代为承认放弃变更诉讼请求，进行和解等。
委托代理人扶良胜，湖南西京律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人神农御景苑业主委员会因与湖南伟大集团房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，不服芦淞区人民法院作出的（2009）芦法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2010年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，在7月13日依法公开开庭审理了本案，上诉人神农御景苑业主委员会委托代理人蒋某某，被上诉人湖南伟大集团房地产开发有限公司委托代理人韩某某、扶良胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审查明：原告神农御景苑业主委员会系2007年11月份成立，并于2008年3月在株洲市房产局登记备案。被告湖南伟大集团房地产开发有限公司是神农御景苑的房地产开发商。2006年期间，被告将神农御景苑的住宅出售给神农御景苑全体业主，在被告向全体业主出售住宅时，其发售宣传资料中载明：一、应有3300平方米的空中花园和休闲场所；二、装修标准为候梯厅地面为花岗岩，内墙贴300×300的面砖；三、配套设施双路电源双水源实行一户一表制。在2006年3月28日被告于株洲市建湘园物业管理有限公司签订了一份前期物业管理合同，合同约定：委托管理期间为前期管理，自业主委员会正式委托物业管理公司始。物业管理费标准为：一、住宅区按建筑面积每月每平方米0.9元向业主收取，商业性用房尚未定；二、空置房屋按50%收取。在2008年7月开始原告对神农御景苑的物业进行自治管理，由前期进行管理的株洲建湘园物业管理有限公司将相关的物业管理资料移交给原告。原告在进行的物业管理过程中发现：X号房欠缴2006年5月份至2008年6月份1800元空置费，2008年7月份至2008年10月份空置费640元；X号房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1035元，2008年6月至2009年10月空置费2048元；X号房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1440元，2008年7月至2009年10月2560元；1303房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1440元，2008年7月至2009年10月空置费2560元；1503房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1440元，2008年7月至2009年10月2560元；1701房欠缴空置费2008年6月至2009年10月2320元；1702房欠缴空置费2006年12月至2008年6月1170元，2008年7月至2009年10月2320元；2103房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1440元，2008年7月至2009年10月欠缴空置费2560元；2304房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1035元，2008年7月至2009年10月欠缴空置费2048元；2305房欠缴2006年12月至2008年6月空置费1440元，2008年7月至2009年10月空置费2560元；2401房欠缴2006年5月至2008年6月空置费2700元，2008年7月至2009年10月空置费3840元；2403房欠缴2007年2月至2008年6月空置费1836元，2008年7月至2009年10月空置费4080元；以上原告计算依据：2008年7月以前空置费按0.45元每月每平方米、2008年7月以后空置费按1元每月每平方米。401房欠缴2006年5月至2009年10月空置费x元，该数据原告按2元每月每平方米计算。经本院核实以上房屋中：401房在2006年4月27日办理了住房验收交接；1303房在2006年5月29日办理了住房验收交接；1503房在2006年9月19日办理了住房交接；2103房在2006年11月12日与建湘园物业管理有限公司签订了物业管理服务协议；504房在2006年10月25日与建湘园物业管理有限公司签订了物业管理服务协议；1701房在2008年5月31日缴纳了2008年1-6月的空置费390元；其中503房、1701房、1702房、2401房、2403房空置费以缴纳至2007年1月31日。另查明，被告现在提供给原告物业管理用房面积为24.725平方米。被告将神农御景苑401房出售给邓某萍、陈某军，并办理了相关的产权证照。在神农大厦X楼阳台处设置了部分花坛及球场，本院现场调查该场地位于大厦内部的出入口已设置门禁，无法进入。现神农御景苑每户均安装了单独的水表，但是原告认为不是实际意义上的一户一表，因为费用不是自来水公司向每户单独收取，而是收取总水表的水费，再由原告收取分户的水费。
一审认为：本案系物权保护纠纷，原告诉讼请求中的1、2、4项要求被告履行修建空中花园、装修候梯厅、完善配套设施和一户一表供水系统的诉讼请求均系神农御景苑业主与被告签订的商品房买卖合同和宣传资料中相关的约定，业主认为被告未按约定履行义务，应当承担继续履行或补偿的违约责任，以上请求均系双方签订合同所产生的权利义务关系。主张该诉请的应当为与被告签订了房屋买卖合同并认为被告违约的业主，对于原告神农御景苑业主委员会称已经提交了神农御景苑半数业主的授权，具备原告的主体资格，法院认为原告在本案中如果依法取得业主授权也只能以神农御景苑业主诉讼委托代理人的身份参加诉讼，而无权成为以上三项请求的原告。对于原告第3项诉讼请求，神农御景苑的业主的房屋已经办理的合法的产权登记并发放了房产证，房产证对房屋面积有明确的记载。现原告要求被告提供房屋测算依据，被告不是房屋面积测算的职能部门，房屋面积也非被告提供，房屋面积是由房屋面积测算主管部门依据相关规定进行测算得出。故要求被告提供该房屋面积测算依据没有法律依据，对该请求法院不予支持。本案原告第6、8项诉求并不在规定范围之内。该两项请求应由神农御景苑全体业主行使。且在原告的第8项诉讼请求“要求判令被告依法按总建筑面积千分之三的比例向原告交付48.84平方米的物业管理用房或折价15万元给原告”违反法律规定，因为根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。而不是本案中的原告神农御景苑业主委员会。对于原告诉讼请求第5、7项，一审认为，原告具备适格的主体资格，因为原告是对物业实行自治管理。虽然原告没有成立专门的物业服务企业，但是原告实际已行使了物业服务企业的职能并履行相关的义务。基于该事实，原告应该享有法律赋予的相关权利。现被告委托进行前期物业管理的株洲市建湘园物业管理有限责任公司已于2008年7月1日将物业管理资料向原告进行移交。虽不是被告进行的移交，但是所移交的物业管理资料应为被告前期向株洲市建湘园物业管理有限责任公司提交的，但为原告能跟有效行使物业自治的职能，被告仍有义务提供其他物业管理资料，如房屋销售及交付情况。对于原告的第7项诉讼请求，根据《物业管理条例》第四十二条第二款:“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”的规定，被告应当向原告交纳尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的服务费，对于已交纳给物业买受人的房屋物业服务费被告不应予以承担。原告所提供的欠交空置费房屋列表中401、504、1303、1503、2103的房屋分别于2006年期间进行了交付或签订了物业管理服务协议，1701房业主已自行交纳至2008年6月，故对上述房屋原告请求被告支付空置费没有法律依据。对于503、605、1702、2304、2305、2401、2403房现被告未提供证据证明这七套房屋已经交付，故本院支持原告对该七套房屋主张由被告承担空置费的请求，但计算时间只能从2008年7月原告开始行使物业管理自治时起算，原告称在2008年7月之前被告所欠空置费已由前期物业管理公司移交给原告，原告可以一并主张的理由，因原告没有提供该相关证据予以佐证，不予支持，对于空置费的取费标准，原告主张按每月每平方米一元计算，并称该标准系经业主大会讨论通过的理由，因未提供相应的证据予以佐证，不予采信。该取费标准按原被告和前期物业管理公司签订的合同约定：空置房屋按0.9元的50%收取物业管理费予以确认。503的空置费为163×4月×0.45=288元；605的空置费为163×16月×0.45=1152元；1702的空置费为143×16月×0.45=1044元；2304的空置费为123×16月×0.45=921.6元；2305空置费为163×16月×0.45=1152元；2401空置费为243×16月×0.45=1728元；2403空置费为253×16月×0.45=1836元，以上共计8121.6元，被告应向原告支付8121.6元空置房屋物业管理费。
据此一审判决：一、被告湖南伟大集团房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告神农御景苑业主委员会空置房屋物业管理费8121.6元；
二、被告湖南伟大集团房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告神农御景苑业主委员会移交神农御景苑住宅房屋的销售及住宅交付相关的物业管理资料；
三、驳回原告神农御景苑业主委员会第三项诉讼请求；
四、驳回原告神农御景苑业主委员会第一、二、四、六、八项起诉。
一审宣判后，神农御景苑业主委员会不服提起上诉，理由：一、一审对物业管理费的判决不公，对实施自治之前的物管费也应该计算；判决空置房屋按0.9元的50%收取没有事实和法律依据。二、一审对物管用房的判决适用法律错误。一审以所有权来确定上诉人主体不适格而驳回诉讼请求，与《物权法》之规定相冲突。据此请求二审撤销一审对物管费所作出的判决，撤销对第八项（物管用房）诉讼请求予以驳回的判决，判令被上诉人提供24m²物业管理用房。被上诉人湖南伟大集团房地产开发有限公司未作书面答辩,口头答辩称：一、上诉人不是本案上诉请求合法权益享有者，无权提起上诉；二、上诉人无权主张物业管理费；三、上诉人要求被上诉人提供物业用房没有法律依据。据此请求驳回上诉人的上诉请求。
二审被上诉人湖南伟大集团房地产开发有限公司提交了三份新的证据：分别是503、2403房物业费收据、1702房业主证词，拟证明503、2403房已经缴纳物业费，X号房已交房给业主，物业费应由业主承担。上诉人神农御景苑业主委员会质证后认为2403房已交清无异议；503房收据是2008年11月分以后才交的，从2007年2月至2008年10月未交；X号房被上诉人提交销售资料核实后可以扣除。本院对上述三份证据均予以认定。
双方当事人对一审查明的事实及证据的认定均无异议，二审予以确认。
本院认为：1、上诉人神农御景苑业主委员会的主体资格问题。本案业主委员会只是为独幢大楼服务，是本大楼业主自治进行物业管理，有业主大会的授权委托书。业主委员会虽没有物业管理资质，收物业费也未经物价局批准，但业主委员会物业管理和收费都是自治行为，服务于业主自身，物业收费也是全部用于业主，因此有权提出物业管理费、物业管理用房等与物业管理相关的请求，而修建空中花园、装修候梯厅、提供房屋面积测算依据、完善配套设施一户一表供水系统、确认公共设施部分的产权等请求均系依据业主与房地产开发公司签订的合同而产生，故该几项请求权只能由业主自己行使，神农御景苑业主委员会无权就此提起诉讼；2、物业管理用房的问题。上诉人神农御景苑业主委员会认为根据国务院《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。”故被上诉人应当提供不低于总面积3%的物业管理用房给上诉人，本案仅提供了24.84m²，还有物业管理用房24m²是占用公摊面积。本院认为根据国家技术质量监督局发布的《房产测量规范》“B3•1共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。”由于本案争议的是为整幢服务的物业管理用房，因此该物业管理用房可以计算在共有面积内，故可认定房地产开发公司已经提供了足够面积的物业管理用房，上诉人神农御景苑业主委员会此项诉讼请求应予驳回；3、欠缴物业费的问题，一审计算是从2008年7月业主委员会行使物业管理自治之日起，而认为2008年7月之前以业主委员会没有相关证据证明已经移交为由不予支持。本院认为在建湘园物业管理有限公司与业主委员会签订的《神农御景苑移交清单》声明第二条“移交单位自移交之日在神农御景苑管理期间的债权债务一并无偿转让给神农御景苑业主委员会”，可以认定已经移交，因此上诉人神农御景苑业主委员会有权主张2008年7月之前欠交物业管理费。被上诉人湖南伟大集团房地产开发有限公司二审提交新的证据证实2403已交清，1702已交房，物业费应由业主承担，二审计算时应予扣除。503欠2007年2月至2008年10月费用，605欠2006年12月至2009年10月费用，2304欠2006年12月至2009年10月费用，2305欠2006年12月至2009年10月费用，2401欠2007年2月至2009年10月费用。收费标准应仍以前期物管合同约定的0.9元的50%收取为宜。这样计算为503房1512元，605房1656元，2304房1324.8元，2305房1656元，2401房2268元，合计8416.8元。一审计算起止时间有误，应予改判。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项，《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十九条、第四十二条的规定，判决如下：
一、撤销一审判决第一项“被告湖南伟大集团房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告神农御景苑业主委员会空置房屋物业管理费8121.6元；”、第三项“驳回原告神农御景苑业主委员会第三项诉讼请求;”、第四项“驳回原告神农御景苑业主委员会第一、二、四、六、八项起诉。”，分别改判为：一、湖南伟大集团房地产开发有限公司在收到本判决之日起三日内支付神农御景苑业主委员会空置房屋物业管理费8416.8元；三、驳回神农御景苑业主委员会第三、八项诉讼请求;四、驳回神农御景苑业主委员会第一、二、四、六项起诉。
二、维持一审判决第二项即“被告湖南伟大集团房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告神农御景苑业主委员会移交神农御景苑住宅房屋的销售及住宅交付相关的物业管理资料；”。
本案一审案件受理费的承担不变，二审案件受理费3110元，由上诉人神农御景苑业主委员会承担2610元，被上诉人湖南伟大集团房地产开发有限公司承担500元。
本判决为终审判决。
审判长杜波
审判员赵庆华
审判员陈某中
二0一0年九月二日
书记员邹春华
