原告：李XXX，男，汉族，X年X月X日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区X镇X村一社，农民，联系电话：x。

委托代理人：陈多国，系甘肃重光律师事务所律师。

被告：孔XXX，男，汉族，X年X月X日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区X镇X村四社，农民，联系电话：x。

委托代理人：刘德聪，系甘肃雪山律师事务所律师。

原告李XXX与被告孔XXX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月15日立案受理。依法由审判员方建设适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李XXX诉称：原告系甘州区X镇X村一社农民，被告孔XXX系小满镇X村四社农民。2009年10月13日，原、被告签订《房屋出售协议》一份，被告孔XXX将一院房屋作价8000元，出售给原告李XXX，钱房互相交付后，原告即花费6000余元对房屋进行了装修。2010年2月，也就是在原告入住四个月后，原告就接到被告孔XXX所在小满镇X村委会发出的要求限期拆迁该房屋的通知。理由是被告孔XXX所在村委会要在该房屋所在地规划修建小康住宅楼。原告无奈，多次找被告协商解决，均被被告拒绝。原告认为，被告在事先知道该房屋所在地已被小满镇X村委会规划为小康住宅楼建设用地的情况下，将房屋出售给原告，违背诚实信用的法律精神，加之原告李XXX对法律规定缺乏了解，与被告进行的房屋买卖行为违背了我国《土地管理法》的有关规定，该行为属无效的民事行为，故诉讼本院，要求确认双方签订的《房屋出售协议》无效，要求被告返还原告购房款8000元，并赔偿原告房屋装修损失3000元。

被告孔XXX辩称：原告诉称与被告签订了《房屋出售协议》，被告以8000元将一院房屋出售给原告属实。原告诉称对该房屋装修花费6000余元，被告不认可。被告向原告出售房屋是善意的，被告事先也不知道该房屋所在地被规划修建小康住宅楼，而且协议已经履行完毕。协议内容不违反法律规定，协议是合法有效的，原告无权要求返还财产、赔偿损失。

经审理查明：原告李XXX系甘州区X镇X村一社农民，被告孔XXX系小满镇X村四社农民，两村相邻。五年前，原告将其在该村的宅基地的房屋出售后，外出打工。2009年原告又回到家乡，暂租被告孔XXX房屋居住。2009年10月13日，原、被告自愿协商，签订《房屋出售协议》一份，协议内容为“现有地处店子闸村委会四社孔XXX修建房屋一院（其中住房六间，草房二间，牛棚四间，伙房一间，前院雨棚一间，街门雨棚一间），整院出售给满家庙村X村民李XXX，经双方商议议定，出售价为捌仟元（￥：8000元），手续已清。出售时间：2009年10月13日，此协议一式两份，双方各执一份”。双方均签名并加盖了指印，时间为二00九年十月十三日。协议签订后，原、被告即钱房两清。原告入住后，即进行了装修。2010年2月，原告房屋所在地小满镇X村委会以该处被规划为该村小康住宅建设区，通知原告限期搬迁，并以该房并非农村宅基地建房不予补偿。原告找被告协商解决，被告拒绝协商。

2010年4月6日本院对本案开庭审理后，原告李XXX在小满镇X村的一再要求下，于4月9日-10日拆除了该房屋，并将拆下的木料（含门窗）以1900元予以出售，被告亦认可木料卖了1900元。

另查明：被告孔XXX在小满镇X村四社居民点原有依法批准修建的住宅房，1993年，被告孔XXX向小满镇X村委会申请，要求在村委会闲置的土地上修建临时住房，经批准后，被告孔XXX陆续修建房屋一院，并从建房开始每年向村委会交土地使用费305元，截止向原告李XXX出售前，被告未办理土地使用权证或宅基地使用权证，也未办理房屋所有权证。原告与被告协商买卖房屋时，知道被告每年向所在村委会交305元地皮费的事实，即原告知道被告所修建的房屋没有土地使用权证书，否则就不会向该村交纳地皮费。

再查明：2009年，小满镇X村响应政府号召，拟修建小康住宅楼。2009年8月21日，经有关会议讨论决定小康住宅区地址选在本村一社。后因故于2009年9月25日将地址变更为二社。2010年1月18日第三次召开有关会议，最终将地址选在张大公路九公里处（即原告购房所在地），现原告购买的房屋已拆迁。

上述事实，有原、被告当庭陈述，对原、被告的调查笔录，原告提交的《房屋出售协议》一份，原告委托代理人所做和现场查验测量、调查笔录一份，被告孔XXX出售房屋平面图一份，照片十三张及照片编号说明一份，光盘一张，原告申请出庭证人阎立军、汪贵林的证人证言。被告孔XXX提交的小满镇X村委会出具的证明四份及申请出庭证人许秉义的证人证言，法庭依职权向陈明德、姜利基所做的调查笔录在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。

本院认为:原告李XXX与被告孔XXX之间系房屋买卖合同法律关系。双方争议的焦点有二个：1、原、被告签订的《房屋出售协议》的效力问题；2、原告要求被告返还房款，赔偿装修损失费3000元有无事实及法律依据的问题。

关于原、被告签订的《房屋出售协议》的效力问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人支付价款的合同。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿，且已履行完毕。但我国《合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。被告人自建的房屋，虽系被告所有，但被告修建时，既未办理土地使用权证，也无房屋产权证，系非法建筑。非法所有的财产也即买卖的标的物不合法，被告就无权处分，况且我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第一百五十一条规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，我国《土地管理法》第十一条二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第三款规定“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。因此，原、被告虽然签订了书面的《房屋出售协议》，但因被告修建房屋时，虽经该村委会同意并逐年交纳土地使用费，但村委会不是土地行政主管部门，被告至今也未办理土地使用权证，其修建的房屋，系非法建筑。加之原、被告分属两个不同农村X组织，原告建设住宅用房或购买居住房也要依法取得土地使用权证，原告购买被告房屋后，至今也未办理土地使用权证。本案原、被告虽然自愿签订了《房屋出售协议》且已履行完毕，但却违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效合同。

关于原告要求被告返还房款、赔偿装修损失费3000元有无事实及法律依据的问题。我国《合同法》第五十六条规定“无效合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力”，第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。原、被告签订的《房屋出售协议》被确认为无效合同后，被告孔XXX基于合同收取的原告房款8000元应予以返还。鉴于该房屋因建设需要已拆除，房屋拆除后的木料（包括门窗）已由原告以1900元予以出售，对此被告也认可，故应从返还的房款8000元中予以扣除。对原告主张的合理部分，本院予以支持。原告基于《房屋出售协议》占有被告的房屋（一院）本应返还被告，但在案件审理过程中，该房屋所在地村委会在征得被告孔XXX同意的情况下，通知原告已将房屋拆除，木料也已出售，被拆除的房屋该村也未予经济补偿，判决返还亦无可能，该房屋虽系非法建筑，但原告李XXX在与被告孔XXX签订《房屋出售协议》时，已知道被告每年向小满镇X村交纳地皮费（土地占用费）305元，即原告知道被告对该房屋无土地使用权证。在已知的情况下，还与被告签订《房屋出售协议》且自愿履行，因签订该协议时被告并不知道该房屋所在地会被规划为小康住宅建设区，签订协议时，被告对原告没有实施欺诈、胁迫行为，对该房屋被拆给原告造成的损失，系商业风险，被告主观上没有过错。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策，原、被告签订的协议因违反我国《土地管理法》有关强制性规定，属无效合同，导致协议无效，原、被告均有过错，故对原告的实际损失6100元，应由原、被告各承担50%。关于原告要求被告赔偿装修损失费3000元的问题，尽管原告装修房屋的事实存在，但就损失价值未能提供相应的证据予以证明，庭审中，本院已向原告李XXX予以释明，原告明确表示不申请有关部门评估，故对原告的此项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十一条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条二款、第六十二条一款、三款、四款、第六十三条之规定，判决如下：

一、原、被告签订的《房屋出售协议》无效。

二、被告孔XXX返还原告李XXX购房款3050元（扣除房屋木料变价款1900元），于判决生效后十日内付清。

三、驳回原告李XXX的其他诉讼请求。

案件受理费145元，减半收取72.5元，由原告李XXX负担42.5元，被告孔XXX负担30元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判员方建设

二○一○年六月七日

书记员孙秀芳

注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。

附【本案所适用的法律法规、司法解释】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束方。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条二款农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

第六十二条一款农村村民一户只能拥有一处宅基地。

三款农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准

四款农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。