原告（反诉被告）蔡某

被告（反诉原告）庞某

第三人海门市某玻璃制品有限责任公司

原告蔡某与被告庞某、第三人海门市某玻璃有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案以及反诉原告庞某与反诉被告蔡某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蔡某及其委托代理人，被告庞某的委托代理人，第三人海门市某玻璃有限责任公司（以下简称玻璃公司）的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蔡某诉、辩称：庞某在海门市某玻璃有限责任公司上海外贸部工作期间，利用职务之便侵占公司财产后，于2007年1月购买了上海市X路X弄X号X室房屋一套，支付首付款后向银行贷款。2007年7月案发，庞某被追究刑事责任。为退赔财产，庞某于2008年1月主动要求将其购买的上海市X路X弄X号X室房屋转让给蔡某，双方于2008年1月7日签订房屋转让协议。协议明确，该房屋转让价为x元。蔡某将首付款x元及蔡某已付银行部分贷款和保险费等共计x.68元交给庞某指定的代理人，由其退赔海门市某玻璃有限责任公司，尚未归还的银行贷款，由蔡某将此款交给庞某指定的代理人，由其代理人负责归还。庞某承诺，无论房产市场波动与否，不影响房屋总价的确认。协议书签订后，庞某将其与开发商签订的《上海市商品房预售合同》、《个人住房商业性抵押借款合同》以及购房发票等资料交给蔡某，蔡某向庞某支付了x.68元，此款用于退还赃款。2007年12月至2009年11月，蔡某结清了银行借款及利息，共计x.77元。蔡某向开发商结清各种费用8746元，取得了房屋钥匙。另外还向房地产交易中心支付了契税x.28元。蔡某履行了付款义务，但庞某却不配合办理产权转移手续，故原告向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》、《承诺书》、《委托书》合法有效；2、判令被告办理上海市X路X弄X号X室房屋产权转移至蔡某名下的手续；3、本案诉讼费由被告负担。被告所称的在办理房屋买卖公证手续时已退清全部赃款不是事实，购房款作为庞某退赔款的一部分已退至第三人处，在刑事判决书中所认定的“退清全部赃款”包括该部分房款，不存在之前已退清赃款的事实，故不同意庞某要求撤销双方房屋买卖关系的诉讼请求。

被告庞某辩、诉称：系争房屋并非用赃款购买，而是由庞某父母的钱购买。案发后，原、被告曾经协商过用房屋款退还赃款，也曾于2007年10月12日与原告签订过《房屋转让协议》，但该协议是建立在香港汇丰银行的钱不到第三人处的前提下的，事实上香港的钱已到第三人处，该份《房屋转让协议》就不应当成立。在被告已还清赃款的情况下，蔡某仍于2008年1月带了公证处的工作人员到看守所，要求正在被羁押的庞某在蔡某已打印好的文书上签字，内容是将庞某购买的上海市X路X弄X号X室房屋转让给蔡某，用以退还赃款。事实是赃款已于此前全部退清，但当时的庞某正被羁押，对此情况一无所知，以为还未退清赃款，故同意以房屋退还赃款。事实上，2007年11月26日、27日、2008年3月26日，被告已由香港汇丰银行向第三人汇款x.12美元，加上之前从招商银行汇出的人民币40.7万元，已退清了全部赃款。因上述文书是在重大误解的情形下签署的，应当予以撤销，故不同意蔡某的诉讼请求，并要求撤销蔡某与庞某之间的房屋买卖关系。

第三人海门市某玻璃有限责任公司述称，第三人已收到庞某退还赃款情况是：2007年12月10日收到公安部门转发的现金人民币40.7万元；2007年11月26日由汇丰银行转账的美元2万、4万；2007年11月27日由汇丰银行转账的美元2万；2008年1月7日房屋出售款人民币x.68元；2008年3月28日由汇丰银行转账的美元x.12万；股票收入人民币11万元。在收到公安部门转发的现金人民币40.7万元同时，收到另一同案犯的退赃款人民币92万元。从刑事判决书看，被告已退足了赃款，但从公安局所作的笔录中可见，被告对第三人造成的损失达300多万元，被告在香港银行账户中的存款均是第三人的财产，被告的诉讼无依据，故希望法院支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。

原、被告之间的争议焦点是：1、被告应当退还的赃款是否仅限于刑事判决书认定的人民币145万元；2、在原、被告签订《房屋转让协议》之前，被告是否已退清了全部赃款。

蔡某向本院提供的证据有：1、《房屋转让协议》、《承诺书》、《公证书》，证明双方的房屋买卖关系及购房款已作为退还的赃款退至第三人处；2、（2008）门刑初字第X号刑事判决书，证明被告侵占第三人财产的事实；3、《中国建设银行个人贷款对账单》、《个人贷款还款凭证》、购房《发票》、《契税缴款书》，证明原告已付清房款及相关费用；4、水、电等设备安装费用发票、物业管理费收据，证明原告已入住系争房屋；5、原告申请本院向江苏省海门市人民法院调取的（2008）门刑初字第X号刑事案卷中第x页-x页“讯问笔录”，证明庞某在香港汇丰银行账户上的财产均是第三人的财产，庞某已向第三人退还的赃款尚不足以补偿第三人的损失。

对上述证据，庞某认为：被告在签署《房屋转让协议》、《承诺书》、《公证书》时，且受到原告律师的胁迫，且被告对实际退赃情况不明，误以为尚未退清赃款，在此情况下，签署了上述文件，非被告的真实意思表示；“讯问笔录”是在庞某紧张过度的情况下所作，不能作为定案依据，赃款数额的认定，应当以判决书为准；对其余证据无异议。

第三人玻璃公司对原告提供的证据无异议。

庞某向本院提供的证据有：1、假释证明，证明庞某已于2009年10月20日出狱；2、（2008）门刑初字第X号刑事判决书，证明被告已退清了全部赃款；3、香港汇丰银行汇款单4份、《个人转账汇款凭条》1份，证明被告已分别向原告退还美金2万元、4万元、2万元、x.12元、人民币40.7万元；4、《海门法院刑事诉讼一卷卷宗证据摘要》，证明第三人已收到公安部门发还的庞某的40.7万元。

原告对上述证据无异议，但认为刑事判决书上认定的已退赃款包括房屋款；被告在汇丰银行的财产均是第三人的财产，不存在多退赃款的情况。

第三人的质证意见同原告。

第三人提供的证据是“讯问笔录”（与原告提供的相同），证明被告应当向第三人退还的不仅是刑事判决书认定的范围，而是超过300万元。

被告的质证意见同前。

经审理查明：

（一）原告蔡某系第三人海门市某玻璃有限责任公司的法定代表人，被告庞某系海门市某玻璃有限责任公司员工。被告因职务侵占罪于2007年7月1日被刑事拘留，2007年12月22日向海门市人民法院提起公诉，并于2008年1月29日被判处有期徒刑三年六个月，并处没收财产人民币10万元。

（二）2007年10月12日，庞某与蔡某达成《房屋转让协议》，庞某以总价款人民币x元的价格将上海市X路X弄《万里居住区X-5》X号X层X室房屋转让给蔡某；庞某已付房款x元，加上已付银行按揭、保险费等，合计为x.68元；庞某以所欠蔡某x.68元货款折抵房款；蔡某不需向庞某支付房款，尚余房款为银行按揭贷款，由蔡某向银行归还；办理过户相关费用由蔡某承担。《房屋转让协议》上，庞某及其父亲、蔡某分别作为甲乙双方签字。2008年1月7日，蔡某、公证人员到羁押庞某的看守所，庞某与蔡某再次签订《房屋转让协议》（内容基本同上），庞某同时签署了《承诺书》和公证《委托书》。经过公证的《委托书》内容为：庞某委托张某为代理人，办理归还庞某所欠银行按揭贷款；领取产权证、支付相关税费；出售该房屋；所得售房款扣除归还银行贷款和支付相关税费后，剩余钱款用于退还庞某侵占第三人的钱款。《承诺书》主要内容为：庞某用侵占公司的赃款购买了系争房屋……现自愿将该房屋转让给公司董事长蔡某个人，房屋总价款中的x.68元视作退赃，庞某向银行按揭贷款未支付的部分由蔡某支付……待（开发商）交房时，委托张某全权代表庞某办理该房所有权证、土地使用证及过户到蔡某个人名下的所有手续；以上承诺是真实意思，决不反悔。上述文件签署后，蔡某以庞某的名义归还按期贷款，于2009年11月一次性还清贷款，并办理了入住手续，同时向房地产交易中心办理产权过户手续。

（三）庞某于2009年10月20日获得假释。2009年11月24日，庞某签署公证《声明书》，承认张某至今所办一委托事项，自《声明书》签署之日起取消张某就该房屋一切事宜的委托。当时，系争房屋的交易正处于公示期间，房地产交易中心收到庞某的《声明书》后，停止该房屋的交易。原告蔡某于2009年12月1日向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告庞某提起反诉，请求撤销双方的房屋买卖关系。

（四）原告蔡某于诉讼中向本院提出保全申请，申请查封系争房屋，获准。

（五）反诉事实同本诉事实。

本院认为：公民或者法人应当对自己的行为承担相应的责任。从2007年10月12日庞某与蔡某达成《房屋转让协议》看，庞某对于用房屋出售款退还赃款的行为是自愿的，是真实意思表示。2008年1月7日签订的《房屋转让协议》内容基本与前协议一致，《承诺书》表示出售房屋系被告的真实意思，公证《委托书》，只是为实际履行《房屋转让协议》而签署。可见，2008年1月7日签署的《房屋转让协议》、《承诺书》和公证《委托书》只是2007年10月12日签订的《房屋转让协议》的具体化、可操作化。被告所称的恶意欺诈的事实，不能成立。至于被告的“待香港汇丰银行汇款至第三人处，原告将房屋退还被告”之说，没有相应的证据予以证明，本院无法采信。关于双方争议焦点中的庞某应当退还赃款的数额，不属于本案审理范围，如果被告认为退还的赃款已超出应退范围，可另案主张，本案不予涉及。至于重大误解与否，本院认为，被告在刑事案件由检察院移送法院前，已决定将系争房屋的出售款作为退还的赃款，意思表示很明确，至于之后由香港汇入第三人处的美元，不能作为签订《房屋转让协议》是重大误解的理由，如果存在重大误解，也应当是以房款退还赃款之后发生的款项，而不是双方的房屋买卖行为。同时，转让价格基本接近当时的市场价格，双方的买卖行为遵循了市场规则，不存在价格欺诈等恶意行为。综上，本院认为，原告的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。被告反诉的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。至于原告要求确认双方签订的《房屋转让协议》、《承诺书》和公证《委托书》合法有效，因上述《房屋转让协议》、《承诺书》和公证《委托书》不违反法律禁止性规定，且被告并未否认其法律效力，无需再作判断。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条的规定，判决如下:

一、被告庞某应于本判决生效之日起十内协助原告蔡某办理上海市X路X弄《万里居住区X-5》X号X层X室房屋产权过户至蔡某名下的手续；

二、对反诉原告庞某要求解除与反诉被告蔡某之间就买卖上海市X路X弄《万里居住区X-5》X号X层X室房屋所签订的《房屋转让协议》的诉讼请求不予支持。

本案诉讼保全费人民币4109元，由两被告负担（蔡某已预付）。

本案本诉受理费人民币x元，由被告庞某负担（蔡某已预付）。

本案反诉受理费人民币6009元，由反诉原告庞某负担（庞某已预付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员陆红英

代理审判员杨长林

书记员蒋平