原告宋某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人张卫华，河南熙盛律师事务所律师。
原告唐某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人宋某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人张卫华，河南熙盛律师事务所律师。
被告唐某乙，女，X年X月X日出生。
委托代理人王文芳，河南日月星律师事务所律师。
被告朱某某，男，1942年7月出生。
委托代理人王文芳，河南日月星律师事务所律师。
原告宋某某、唐某甲与被告唐某乙、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋某某及委托代理人张卫华、被告唐某乙、朱某某及委托代理人王文芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋某某、唐某甲诉称，1995年8月，原、被告约定，被告将位于二中家属院最后一栋楼东单元X楼东户的一套住房卖给原告，价款x元已付清。由于双方系亲戚关系未立字据。1998年被告将房屋腾空后，原告搬进该房居住至今。2003年9月23日房产证办好后，被告将房产证给予原告。一直没有办理房产过户手续。为防止发生纠纷，请求被告协助原告办理房产过户手续；诉讼费用由被告承担。
被告唐某乙、朱某某辩称，争议房屋属房改房，属于包括儿子在内的共有财产，未经过共有人同意。原告诉称1995年8月房屋就卖给他不属实，当时原告不在家。1995年为集资实验小学住房，借原告9000元，其他事又借2000元，共借原告x元，不是x元。房产证给谁都行，房子还是被告的。根据《房地产管理法》规定，房地产转让应由书面合同约定，经县级以上政府房地产管理部门登记后，始发生转让的效力。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告朱某某原系平舆县第二初级中学的教师，朱某某在该学校原有一套住房（一号楼一单元三楼东户），1991年3月参加房改。朱某某及家人在此居住。唐某乙原系平舆县实验小学的教师，1995年8月，朱某某、唐某乙在平舆县实验小学集资住房一套，向唐某甲、宋某某借款9000元用于集资，因其他原因又向唐某甲、宋某某借款数千元。1998年，朱某某、唐某乙搬到平舆县实验小学集资的住房居住，唐某甲、宋某某即搬到朱某某原二中的房屋居住至今，并作为二中家属院的居民纳入管理。2003年9月23日朱某某、唐某乙将二中的原住房办理了房屋所有权证书，建房注册号x。证书载明：“房屋所有权人：朱某某；房屋坐落：古槐镇X街中段东侧；产别:私有；房屋所在层数:三；建筑面积:63平方米”。房屋所有权证书下发后，唐某乙即将该证书交与唐某甲、宋某某。但没有办理办理转移登记手续。现因该楼房有拆迁意向，宋某某找到朱某某、唐某乙要求办理房屋所有权过户登记，庭审中，唐某乙陈述“既然房产证给他了，孩子要集资，老伴不同意。”
上述事实，有当事人的陈述，原告持有的房屋所有权证书、证人证言等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案被告朱某某、唐某乙有向原告唐某甲、宋某某借款的事实，在搬出二中的住房后，将该房交给唐某甲、宋某某居住至今，并把该房的所有权证书交给唐某甲、宋某某，没有办理房屋所有权转移登记主要因为唐某乙陈述“既然房产证给他了，孩子要集资，老伴不同意。”原、被告之间虽然没有书面合同，对口头合同也存在争议，根据双方从事的民事行为，应当推定原、被告之间成立房屋买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告宋某某、唐某甲要求被告朱某某、唐某乙协助办理房产过户手续，符合法律规定，应予支持。被告唐某乙、朱某某辩称，争议房屋属房改房，属于包括儿子在内的共有财产，未经过共有人同意。该房原为房改房，处分受到一定限制，从2003年9月，该房已为私有房屋，可以进行处分。该房虽为共有房屋，从1998年转移占有时，共有人知道且没有提出异议。对被告的该项辩解，不予采信。被告朱某某、唐某乙辩称，房地产转让应由书面合同约定，经县级以上政府房地产管理部门登记后，始发生转让的效力。根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”被告唐某乙、朱某某已向原告唐某甲、宋某某交付房屋，履行了主要义务，唐某甲、宋某某接受，双方之间合同成立。另根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”因此，对被告的该项辩解，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：
被告朱某某、唐某乙于本判决生效后九十日内协助原告宋某某、唐某甲办理房屋所有权转移登记（过户）手续。
案件受理费100元，由被告朱某某、唐某乙负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长李章留
代理审判员张文萍
人民陪审员曹付俊
二○一○年八月四日
书记员于素辉
