湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

（2010）长中民三终字第X号

上诉人(原审被告)杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人王坚，湖南人和律师事务所律师。

委托代理人毛继林，湖南人和律师事务所律师助理。

被上诉人（原审原告）长沙长大房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区X路X号701房。

法定代表人吴某某，董事长。

委托代理人聂志刚，湖南广济律师事务所律师。

上诉人杨某某因与被上诉人长沙长大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2009）天民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明：2008年4月5日，长沙长大房地产开发有限公司、杨某某双方签订了《商品房买卖合同》，约定：杨某某购买长沙长大房地产开发有限公司开发的位于长沙市X路X路交汇处生活艺术城的第X栋X号房屋，建筑面积106.16平方米，每平方米4442.6元，房屋总金额x元。合同第六条中约定：付款方式为银行按揭付款，首付款x元于本合同签订之日支付。剩余房款21万元采用银行按揭方式支付，贷款年限20年。因买受人的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在7日内，以自由资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。由出卖人的过错导致买受人未能获得银行贷款或获得的贷款少于贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人解除本合同。因非归责于双方的原因，导致买受人未获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议：协商不成的，买受人可以单方解除合同，但应书面通知出卖人。出卖人应当在收到买受人书面通知30日内将房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还给买受人。同日，长沙长大房地产开发有限公司、杨某某双方签订《合同补充协议》，约定：补充协议作该《商品房买卖合同》不可分割的附件，《商品房买卖合同》与本协议相抵触的，以本协议为准。补充协议第五条中约定：如遇按揭银行对买受人申请的贷款额度提出降成、降年限或不予批准等非归责于买受人的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应以自有资金或其他方式支付，出卖人不负责任，买受人须在接到不批准通知后十五日内，将未支付房款向出卖人补交清结，买受人逾期补交剩余购房款的，出卖人有权解除本合同并按合同第七条执行。如因买受人原因，未在合同约定的时间前办妥银行按揭贷款，则视同买受人逾期付款，并参照本购房合同第七条执行。

合同签订当日，杨某某支付长沙长大房地产开发有限公司房屋首付款x元。在办理银行按揭贷款过程中，长沙长大房地产开发有限公司将杨某某的相应申请资料提交银行，杨某某到银行进行了面签。因杨某某同时购买了四套房屋，根据国家信贷政策，银行要提高贷款利率标准并降年限。杨某某认为还贷压力过大，遂没有在银行办理贷款手续。杨某某一直未将剩余房款21万元支付长沙长大房地产开发有限公司，酿成纠纷。在一审审理过程中，杨某某提出了反诉，要求解除《商品房买卖合同》，并由长沙长大房地产开发有限公司返还已交付的购房款、维修基金、办证费及相应利息。后因长沙长大房地产开发有限公司与杨某某协调，杨某某未缴纳反诉费用，杨某某撤回反诉。

原审法院认为，长沙长大房地产开发有限公司与杨某某双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。长沙长大房地产开发有限公司、杨某某双方约定的付款方式为银行按揭付款，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》对此有明确的约定。《商品房买卖合同》第六条与《合同补充协议》第5条并无冲突，《合同补充协议》第5条是对《商品房买卖合同》第六条有关合同付款方式未尽事项的补充。《合同补充协议》第5条约定“如遇……，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应以自有资金或其他方式支付，出卖人不负责任，……”杨某某已履行合同，支付了房屋的首付款x元。杨某某未能获得银行贷款应按照《合同补充协议》的约定以自有资金或其他方式支付长沙长大房地产开发有限公司剩余房款。故对长沙长大房地产开发有限公司要求杨某某清偿购房欠款21万元的诉求予以支持。在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中，对杨某某办理银行按揭贷款的时间与期限没有明确的约定，杨某某未支付剩余房款不能视为杨某某逾期付款，故对长沙长大房地产开发有限公司要求杨某某支付逾期违约金x元的诉求不予支持。杨某某抗辩提出《合同补充协议》是一个违背诚实信用原则的无效格式合同，无事实和法律依据，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条长大房地产开发有限公司购第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、限杨某某在判决生效之日起十日内支付长沙长大房地产开发有限公司购房欠款21万元；二、驳回长沙长大房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4675元，由长沙长大房地产开发有限公司承担275元，杨某某承担4400元。

上诉人杨某某不服该判决，上诉称：一、原审判决认定事实和适用法律错误；杨某某与长沙长大房地产开发有限公司签订的《合同补充协议》是一个违背诚实信用原则的无效格式合同，应以杨某某与长沙长大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》确定双方权利义务；二、原审判决对一个履行不能的案件作出继续履行的判决，明显不当。综上所述，请求二审法院撤销原判决，依法改判。

本院二审查明的事实与一审相同，对一审认定的事实依法予以确认。

本院认为，长沙长大房地产开发有限公司与杨某某签订的《商品房买卖合同》与《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规规定，故《商品房买卖合同》与《合同补充协议》真实合法有效。当事人应按照合同约定全面履行义务。双方在《商品房买卖合同》第六条中明确约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议”。《合同补充协议》约定：“补充协议作该《商品房买卖合同》不可分割的附件，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》相抵触的，以《合同补充协议》为准。如遇按揭银行对买受人申请的贷款额度提出降成、降年限或不予批准等非归责于买受人的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应以自有资金或其他方式支付，出卖人不负责任”，《合同补充协议》约定与《商品房买卖合同》约定不存在矛盾冲突，而是对《商品房买卖合同》有关合同付款方式未尽事项的补充。杨某某应向长沙长大房地产开发有限公司支付剩余房款。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4675元，由上诉人杨某某负担。

本判决为终审判决。

审判长詹支粮

代理审判员刘凯

代理审判员谭琼

二○一○年七月七日

书记员汪小燕