上诉人(原审原告)福建华品建设有限公司(原名福X品住宅发展有限公司)，住所地福州市晋安区X村二区X座五层。

法定代表人林某，总经理。

委托代理人唐辉，福建辉扬律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)吴某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原审第三人福州榕航房地产开发公司，住所地福州市X路元帅庙四座二层。

法定代表人吴某丙，董事长。

委托代理人温雪生，北京市大成律师事务所福州分所律师。

原审第三人福州嘉信房地产有限公司，住所地福州市X路X号信茂温泉公寓X单元(11B)。

法定代表人黄某丁，董事长。

委托代理人温雪生，北京市大成律师事务所福州分所律师。

上诉人福建华品建设有限公司(下称华品公司)因与被上诉人吴某乙、原审第三人福州榕航房地产开发公司(下称榕航公司)、福州嘉信房地产有限公司(下称嘉信公司)执行异议纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2009）榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人华品公司的委托代理人唐辉，被上诉人吴某乙，原审第三人榕航公司、嘉信公司的委托代理人温雪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院经审理查明：2005年1月31日，吴某乙与榕航公司签订《商品房买卖合同》，约定，榕航公司将其开发的“榕航花园”X幢X层X单元房屋预售给吴某乙，建筑面积36.78平方米，每平方米3267元，总价款x元。合同约定交房时间是2005年6月30日。其中第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理(略)。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。合同签订当日，吴某乙交付全部的购房款x元，榕航公司亦出具相应的收款收据。但至今榕航公司未将讼争商品房交付吴某乙使用，也未向福州市房地产交易登记中心申请《商品房买卖合同》登记备案。

2005年9月15日，福州市中级人民法院就华品公司与榕航公司、嘉信公司建设工程承包合同纠纷一案，作出（2005）榕民初字第X号民事调解书。该调解书载明榕航公司确认拖欠华品公司“榕航花园”A#楼桩基工程款、工程质保金、解押借款及工程报建款等共计2856万元，榕航公司应于该调解生效之日起三日内一次性从出售“榕航花园”A#楼售楼款中优先偿还华品公司总欠款2856万元及解押借款的利息为止；除已还款应扣除外，榕航公司同意余款由其偿还，嘉信公司同意承担连带责任。因榕航公司未主动履行该生效调解书确定的还款义务，华品公司于2005年11月14日向一审法院申请强制执行。

2009年2月4日，该院作出（2006）榕执行字第45-X号民事裁定书，裁定查封包括讼争商品房在内的榕航公司开发的位于福州市X路“榕航花园”X号楼的部分房产。2009年6月9日，吴某乙提出执行异议。同年9月11日，一审法院以吴某乙已支付了全部购房款，且无过错为由，作出（2009）榕执监字第X号执行裁定书，解除了对讼争商品房的查封。

另查明，2000年1月5日，榕航公司取得“榕航花园”1#楼、2#楼(原工程号为A#、B#)的(2000)榕房许字第X号《商品房预售许可证》。“榕航花园”A#楼即现在的“榕航花园”X号楼(X幢)。

2009年9月29日，华品公司以（2009）榕执监字第X号解除查封的执行裁定书适用法律有误为由，向一审法院提起诉讼，请求：一、依法撤销福州市中级人民法院（2009）榕执监字第X号执行裁定书；二、许可福州市中级人民法院执行局对讼争房产的查封和执行措施。诉讼期间，华品公司撤回第一项诉讼请求。

吴某乙答辩称，其与榕航公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已支付全部购房款，不存在过错。依《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，其作为购房消费者所享有的权益优先于华品公司的工程价款优先受偿权，要求驳回华品公司的诉讼请求。

诉讼中，一审法院依法追加榕航公司和嘉信公司作为第三人参加本案诉讼。

一审法院认为，吴某乙与榕航公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。吴某乙依约向榕航公司支付了全部购房款，榕航公司本应按合同约定将该预售合同交房地产交易部门登记备案，并向其交付讼争商品房。但因榕航公司拖欠华品公司工程款的原因，致使讼争商品房至今未交付使用，也未登记备案，过错责任应在榕航公司。华品公司要求许可对讼争商品房查封和执行措施的诉讼请求，不予支持；要求撤销一审法院（2009）榕执监字第X号执行裁定书的诉讼请求，不属于本案审理范围。且在诉讼期间，华品公司已申请撤回该项诉讼请求，可予以照准。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百三十一条第一款规定，判决：驳回华品公司的诉讼请求。

宣判后，华品公司不服，向本院提起上诉称：本案系一审法院在执行过程中，对讼争商品房采取查封措施后，吴某乙提出执行异议而引发的，故本案的审查对象应是法院裁定查封措施的合法性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，只有同时具备第三人已支付全部价款、实际占有讼争商品房、第三人对此没有过错这三个条件，人民法院才不得查封、扣押、冻结。一审认定榕航公司未将讼争商品房交付吴某乙使用，也未将合同交房地产交易部门登记备案，过错在榕航公司为由，驳回其诉讼请求，违背上述规定。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。

吴某乙答辩称，讼争商品房系其在一审法院查封之前就购买的，其与榕航公司之间是正常的、合法的商品房买卖合同关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，与最高人民法院的相关司法解释并不矛盾，请求驳回华品公司的上诉，维持原判。

榕航公司、嘉信公司陈述称，2009年2月4日一审法院所作的（2006）榕执行字第45-X号民事裁定查封包括讼争商品房在内的“榕航花园”X号楼的部分房产，是依法作出的，应予尊重；同时其与吴某乙签订的《商品房买卖合同》也是合法有效的，但该《商品房买卖合同》未在福州市房地产交易登记中心登记备案，也未交付使用，，由于一审法院裁定查封讼争商品房时并不知道房屋买卖之事实，故吴某乙的购房行为不能对抗一审法院的查封裁定，其可通过选择解除《商品房买卖合同》，要求返还购房款并赔偿损失来维护自身权益。

本院认为，本案讼争商品房系榕航公司所有的在建工程，吴某乙与榕航公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。吴某乙虽在合同签订当日付清全部购房款，对讼争商品房未办理过户登记手续也没有过错，但其并未实际占有讼争商品房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案讼争商品房不符合民事执行中法院不得查封、扣押、冻结的情形，故华品公司请求许可对讼争商品房的查封应予支持。一审判决驳回华品公司的诉讼请求，缺乏法律依据，应予纠正。

吴某乙在诉讼中主张依《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，其作为购房消费者所享有的权益优先于华品公司的工程价款优先受偿权问题，因讼争商品房仍属榕航公司所有，故查封行为本身并不违反《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，故应许可执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：

一、撤销福州市中级人民法院(2009)榕民初字第X号民事判决；

二、许可福州市中级人民法院对福州榕航房地产开发公司开发的福州市X路X号“榕航花园”X幢X层1009商品房的查封。

本案一、二审案件受理费各100元，均由吴某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长张锦萍

代理审判员高晓

代理审判员刘云贞

二○一○年九月十八日

书记员陈梁

附本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。