上诉人(原审被告)黄某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴某、肖某某，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)福建华品建设有限公司(原名福X品住宅发展有限公司)，住所地福州市晋安区X村二区X座五层。
法定代表人林某，总经理。
委托代理人唐辉，福建辉扬律师事务所律师。
原审第三人福州榕航房地产开发公司，住所地福州市X路元帅庙四座二层。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人温雪生，北京市大成律师事务所福州分所律师。
原审第三人福州嘉信房地产有限公司，住所地福州市X路X号信茂温泉公寓X单元(11B)。
法定代表人黄某丙，董事长。
委托代理人温雪生，北京市大成律师事务所福州分所律师。
上诉人黄某乙因与被上诉人福建华品建设有限公司(下称华品公司)、原审第三人福州榕航房地产开发公司(下称榕航公司)、福州嘉信房地产有限公司(下称嘉信公司)执行异议纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2009）榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人黄某乙及其委托代理人肖某某，被上诉人华品公司的委托代理人唐辉，原审第三人榕航公司、嘉信公司的委托代理人温雪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2005年1月31日，黄某乙与榕航公司签订《商品房买卖合同》，约定榕航公司将其开发的“榕航花园”X幢X单元房屋(下称讼争商品房)预售给黄某乙，建筑面积50.57平方米，每平方米3150元，总价款x元。合同约定交房时间是2005年6月30日。其中第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列方式按期付款：①合同登记备案后付壹拾肆万元正。②余款待交房时付清。第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理(略)。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。2005年2月19日，黄某乙向榕航公司支付第一期购房款14万元，榕航公司于当日出具了相应的收款收据。至今榕航公司未向福州市房地产交易登记中心申请《商品房买卖合同》登记备案，也未将讼争商品房交付黄某乙使用，黄某乙亦有购房余款尚未付清。
2005年9月15日，福州市中级人民法院就华品公司与榕航公司、嘉信公司建设工程承包合同纠纷一案，作出（2005）榕民初字第X号民事调解书。该调解书载明榕航公司确认拖欠华品公司“榕航花园”A#楼桩基工程款、工程质保金、解押借款及工程报建款等共计2856万元，榕航公司应于该调解生效之日起三日内一次性从出售“榕航花园”A#楼售楼款中优先偿还华品公司总欠款2856万元及解押借款的利息。除已还款应扣除外，榕航公司同意余款由其偿还，嘉信公司同意承担连带责任。因榕航公司未主动履行生效调解书确定的还款义务，华品公司于2005年11月14日向一审法院申请强制执行。
2009年2月4日，一审法院作出（2006）榕执行字第45-X号民事裁定书，裁定查封包括讼争商品房在内的榕航公司开发的位于福州市X路“榕航花园”X号楼的部分房产。2009年6月9日，黄某乙提出执行异议。同年9月11日，一审法院以黄某乙依约支付了购房款，且无过错为由，作出（2009）榕执监字第X号执行裁定书，解除了对讼争商品房的查封。
2009年9月29日，华品公司以（2009）榕执监字第X号解除查封的执行裁定书适用法律有误为由，向一审法院提起本案诉讼，请求：一、依法撤销福州市中级人民法院（2009）榕执监字第X号执行裁定书；二、许可福州市中级人民法院对讼争商品房的查封和执行措施。审理过程中，一审法院依职权依法追加榕航公司和嘉信公司作为本案第三人参加诉讼。诉讼期间，华品公司撤回第一项诉讼请求。
另查明，2000年1月5日，榕航公司取得“榕航花园”1#楼、2#楼(原工程号为A#、B#)的(2000)榕房许字第X号《商品房预售许可证》。“榕航花园”A#楼即现在的“榕航花园”X号楼(X幢)。至今讼争工程尚未竣工验收。
一审法院认为，黄某乙与榕航公司签订的《商品房买卖合同》，虽然是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。但黄某乙在合同签订后，只向榕航公司支付了大部分购房款，而且榕航公司至今未将讼争商品房交付黄某乙使用，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，该院对讼争商品房的查封并无不妥。华品公司请求许可对讼争商品房的查封和执行措施，予以支持。其要求撤销（2009）榕执监字第X号执行裁定书的诉讼请求，不属于本案审理范围。且在诉讼期间，华品公司申请撤回该项诉讼请求，予以照准。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：许可福州市中级人民法院执行局对榕航公司开发的福州市X路X号“榕航花园”X幢X单元房产的查封和执行措施。
宣判后，黄某乙不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对其不公。首先，其与榕航公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且双方合同约定先支付购房款14万元，余款待交房时付清。讼争商品房未予交付及备案的责任在于榕航公司，其对此没有过错；其次，其已支付了大部分的购房款，占总价的88%，一审法院未考虑此比例错误；最后，榕航公司未依约交房，其未支付余款系履行先履行抗辩权。本案与其他三个案件(被告分别为陈道征、陈宗宝、吴某明)系同样的案由、同样是尚未交付房产也未备案登记，同样是购房者没有过错，并依约支付购房款，也适用同一条法律规定，得出的结论却大相径庭，是错误的。二、一审判决适用法律错误。华品公司是基于榕航公司未履行支付工程款义务而申请法院对讼争商品房采取查封等措施，而非其他债权。本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，该批复已明确了作为购房者的权益优先于华品公司的工程款受偿权，依该批复，黄某乙作为购房者享有讼争商品房的实体权利，而华品公司是否有权申请对讼争商品房进行查封等仅是解决程序问题，程序上的权利不能代替最终的实体权利，一审判决仅考虑华品公司的程序权利，而不考虑实体权利最终归属其的情形，所作判决只能增加讼累，无益将来的实际处理结果。综上，请求撤销一审判决，改判驳回华品公司的一审诉讼请求。
华品公司答辩称，本案是因黄某乙提出执行异议才产生的纠纷，与一审法院执行其与榕航公司之间的建设工程承包合同纠纷无关。本案审查的是一审法院查封措施是否合法的问题，与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所涉及的工程款优先受偿权无关。一审依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定审查查封行为的合法性，所作判决正确，请求维持。
榕航公司、嘉信公司陈述称，2009年2月4日一审法院所作的（2006）榕执行字第45-X号民事裁定书，查封包括讼争商品房在内的“榕航花园”X号楼的部分房产，是依法作出的，应予尊重；同时其与黄某乙签订的《商品房买卖合同》也是合法有效的，但该《商品房买卖合同》未在福州市房地产交易登记中心登记备案，也未交付使用，由于一审法院裁定查封讼争商品房时并不知道房屋买卖之事实，故黄某乙的购房行为不能对抗一审法院的查封裁定，其可通过选择解除《商品房买卖合同》，要求返还购房款并赔偿损失来维护自身权益。
本院认为，本案讼争商品房系榕航公司所有的在建工程，黄某乙与榕航公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。黄某乙虽在合同约定的第一期付款期限之前就支付了大部分购房款，其对讼争房屋买卖合同未办理登记备案手续也没有过错，但其并未实际占有讼争商品房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，讼争商品房不符合民事执行中法院不得查封、扣押、冻结的情形，故一审法院依该规定，支持华品公司的诉讼请求，正确。
黄某乙上诉主张依《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，其作为购房消费者所享有的权益优先于华品公司的工程款优先受偿权问题，因讼争商品房仍属榕航公司所有，故法院查封行为本身并不违反《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，应予许可。黄某乙上诉理由依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由黄某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长张锦萍
代理审判员高晓
代理审判员刘云贞
二○一○年九月五日
书记员陈梁
附本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
