（2009）徐民三(民)初字第X号

原告上海X物业管理有限公司，住所地上海市X路X号X室。

法定代表人苗X，董事长。

委托代理人刘X，该公司职员。

委托代理人陈X，该公司职员。

被告许X，女，X年X月X日生，汉族，住上海市X路X弄X号X室。

原告上海X物业管理有限公司为与被告许X物业服务合同纠纷一案，本院于2009年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年6月22日公开开庭进行了审理。原告上海X物业管理有限公司的委托代理人陈X、被告许X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海X物业管理有限公司诉称，原告系上海市X路X弄房屋的物业管理单位，被告系上海市X路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋）的业主。自2008年3月起，被告未向原告支付房屋管理费及卫生治安费，至2009年3月，共计欠费人民币2,227.42元。在被告欠费期间，原告曾在小区内以张贴公告和致函的形式告知相关拖欠费用的业主，要求尽快付费，但未果。现请求法院判令被告支付自2008年3月至2009年3月的物业管理费及卫生治安费2,227.42元（每月物业管理费171.34元，其中每月每平方米建筑面积管理费0.26元、卫生保某费0.252元、秩序维护费0.36元、绿化日常养护费0.025元、公共区域日常维护费0.10元、设备日常维护费0.13元，以上按1.05元/平方米/月计，加上公共设备运行费0.55元/平方米/月，合计1.60元/平方米/月）；判令被告支付所拖欠管理费用的相关滞纳金693.93元（滞纳金以月物业管理费171.34元为本金，按日千分之三分别自2008年3月至12月间的每月1日计算至2008年12月31日止，其余部分暂不主张）；本案诉讼费由被告承担。

被告许X辩称，原告的注册地址是上海市X路X号X室，该地址并不存在，原告应当提供机构代码、营业执照、资质证书和税务登记证书。原告是X苑业主委员会签订的物业服务合同，而被告所属的却是X路X弄业主委员会，并不一致。被告等业主没有和原告签订过物业服务合同，对原告依据该合同主张权利有异议。法院的生效判决已认定原告服务存在问题，要求整改，待整改后再商榷收费标准；现被告对原告是否进行了整改及是否已完成整改并不知情，事实上原告根本没有进行整改，小区仍存在茂盛的绿化被毁、其他业主擅自拆除承重墙、车辆乱停放等物业服务不到位之问题。所以原告主张的2009年1月至3月间的物业管理费不成立，要求驳回。合同没有经过业主代表大会通过，合同约定的1.60元的收费标准也没有获得职能部门的认可，合同无效。合同也没有约定明确的付款期限，所以原告的滞纳金诉请没有依据。物业管理合同是业主委员会和原告签订的，应该由业主委员会来起诉。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。

经审理查明，被告许X系上海市X路X弄X号X室建筑面积107.09平方米房屋的产权人，取得产权时间为2006年9月。

2008年4月1日，原告（乙方）与上海市徐汇区X路X弄业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对上海市X路X弄住宅小区的X路X弄X－X号、上海市X路X号－X号物业进行服务与管理；委托服务期限为三年，自2008年4月1日至2011年3月31日止（2008年3月1日至3月31日为临时委托管理服务期，收费标准与本合同标准一致）；普通住宅（上海市X路X弄X－X号）的物业服务费由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米0.556元向乙方交纳；小高层及七层电梯房（上海市X路X弄X－X号）由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米1.05元向乙方交纳，并且交纳每月每平方米0.55元的设备运行费；非居住用房（上海市X路X－X号）由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米2.5元向乙方交纳；本物业服务费每月或季交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；乙方须实行公共环境卫生保某整洁良好、绿化成活率达95%、业主和物业使用人对乙方的满意率达90%等管理目标。同日，双方签订补充协议，约定鉴于上海市X路X弄X号－X号106户业主内，有部分系动迁户购买商品房回搬的业主，且因历史原因，原告将与业委会一同出面与上述业主协商收费标准，协商周期为12月内（从2008年4月1日起），原告同意在协商周期内暂缓向上述业主收取物业服务费，如协商期内不能解决上述问题，则原告将依据本合同的物业服务费收费标准进行收费。2008年5月22日，上海市徐汇区物价局对该物业服务合同进行了备案，备案期限自2008年5月至2011年3月。

在原告管理期间，上海市徐汇区X路X弄业主委员会对业主反映的有关物业管理中存在的问题及小区公共设施损坏修复问题进行了研究，并于2008年8月18日出具致原告的书面意见函，认为“小区物业管理中确实存在保某、停车费收缴、维修等问题，要求及时制定整改方案，确定整改时间并在本月底前告之业委会；关于公共设施的修复问题，要求及时提出修复方案，并应附列详细费用的预算清单，经业委会或业主同意后，按照预算实施，不能只向业委会告之估算”。2009年1月22日，上海市徐汇区X路X弄业主委员会致原告工作函，对原告提出包括小区内机动车停放混乱、清扫楼道和电梯的保某工作经常不按规定进行、小区绿化地内脏乱物甚多等12方面的建设性意见，建议2009年春节后进行一次专题研讨。原告在本院已生效的（2009）徐民三（民）初字第X号等案件的审理中确认上述意见函及工作函均已收到，并表示对业委会提出的问题会进行整改，但与案件无关。2009年3月25日，上海市徐汇区X路X弄业主委员会致原告工作函，督促原告及时解决X路X弄小区物业管理中存在的公示物业收费的标准和协议的物业服务标准、公共设施的出租收益和使用情况、车辆停放管理和收费、改进保某等工作、加强安全过滤里、改进维修等12方面问题，在2009年4月15日之前完成整改。

另查明，系争小区有820户左右业主。本院在审理（2009）徐民三（民）初字第X号等案件时，业主方向本院提供了三百余份物业服务意见征询表，以证明系争小区内的该三百余户业主对原告提供的服务表示不满意，原告管理中存在的问题。为此，本院（2009）徐民三（民）初字第X号等案件推定业主提出的原告在保某、保某等方面服务存在一定瑕疵的抗辩成立，对原告应收取的物业服务费用予以酌情减扣；待原告进行相应的整改，业主委员会或业主大会认可其管理服务符合合同约定后再恢复合同约定收费标准，或由双方再行协商服务要求及收费标准。本案中，原告未提供其已进行整改且已获认可的相关证据。

以上事实，有原告提供的上海市房地产登记册、物业管理企业资质证书、物业服务合同及补充协议、物业收费标准备案回执、被告提供的整改通知书、照片及双方当事人在庭审中的陈述等书证佐证，本院依法予以确认。

本院认为，被告等业主没有和原告签订过物业服务合同，并不能由此否认原告受系争小区业委会的委托对系争小区进行物业管理服务的事实。业主委员会作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应由小区全体业主承担。至于业委会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会的授权，属于业主与业委会之间的内部事务，业主一般不得以业委会无权或越权为由对抗第三方。故原告在履行了物业管理服务后，其有权向业主收取物业管理费。

鉴于原告提供的管理服务中存在的问题，本院已推定被告认为原告在保某、保某等方面服务存在一定瑕疵的抗辩成立，对原告应收取的物业服务费用在其进行相应的整改，并得到业主委员会或业主大会认可前予以酌情减扣。现原告未提供其已进行整改且已获认可的相关证据，本院对其主张的自2008年3月至2008年12月止的物业管理费仍予以酌情减扣，2009年1月至3月间的物业管理费，本案中先不作处理，待原告进行整改，根据其整改情况和提供实际管理服务情况，再由双方另行协商确定收费标准。在原告提供的服务存在瑕疵的情况下，其提出的滞纳金诉请，依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

一、被告许X于本判决生效之日起十日内支付原告上海X物业管理有限公司自2008年3月起至2008年12月止的物业管理费人民币1,542.10元；

二、原告的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员汪俭蓉

书记员顾俊