上诉人（原审被告）唐某某，男，汉族，X年X月X日出生，昆明市人，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人汤荣，云南上义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）官某某，女，汉族，X年X月X日出生，云南省东川区人，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人谢一民，云南众力律师事务所律师。
上诉人唐某某因与被上诉人官某某定金合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2007）五法西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月4日受理后依法组成合议庭，于2008年6月12日对本案进行了公开询问。上诉人唐某某的代理人汤荣，被上诉人官某某及其代理人谢一民，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认，2007年6月28日，官某某向唐某某交纳x元作为购买昆明市盘龙区工商行政管理局盘龙分局单位团购房（天润金碧园）定金，唐某某向官某某出具了收条，并约定于2007年7月10日前双方共同签订购房协议。后双方未签订购房协议，现官某某以唐某某不具有出售房屋资格为由，起诉请求唐某某返还定金。
原审法院审理认为，本案系定金合同纠纷。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，唐某某以出售天润金碧园房屋为由收取官某某x元定金，并约定于2007年7月10日双方共同签订购房协议，按照我国的法律，进行商品房销售的主体应当是房地产开发企业或拥有房屋产权的自然人，而进行商品房预售应当取得商品房预售许可证明，唐某某如果是作为昆明德恒天润房地产开发有限公司的法定代表人销售天润金碧园的房屋，其公司应当取得商品房预售许可证明，但唐某某所在公司取得商品房预售许可证明是在2007年11月6日，唐某某收取官某某定金是在2007年6月28日，其收取定金时尚未取得商品房预售许可证明，其收取定金并约定签订购房协议明显存在欺诈，因此，购房合同未签订的责任应当由唐某某来承担；唐某某如果是作为自然人销售天润金碧园的房屋，应当拥有合法的房屋产权证，但本案中并没有证据证明唐某某拥有天润金碧园房屋的产权证，因此，唐某某作为自然人收取官某某的定金并约定签订购房协议也存在欺诈，购房合同未签订的责任也应当由唐某某承担。综上，唐某某在没有资格销售天润金碧园房屋资格的情况下，收取官某某购房房屋定金，并约定签订购房协议，是对官某某的欺诈行为，由此导致购房合同未签订的责任应当由唐某某承担，唐某某应当按照法律的规定双倍返还官某某的定金，现官某某仅主张返还交纳的定金，并未主张双倍返还，符合法律规定，予以支持。官某某请求认定唐某某的卖房行为无效，因双方的房屋买卖合同并未签订，唐某某的销售行为并未完成，也就不存在效力认定问题，因此，对官某某的该项请求不予支持。关于唐某某提出其曾经催告官某某签订购房合同，官某某并未履行义务，应当由官某某承担合同未签订责任的意见，因为唐某某并不具有商品房销售的资格，不具有签订销售合同的资格，因此，其催告行为并不能产生相应的法律效力，对唐某某的意见不予采纳。遂依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：“一、被告唐某某于本判决生效之日起十日内返还原告官某某定金人民币x元。二、驳回原告官某某的其他诉讼请求。”一审案件受理费300元，由唐某某承担。
上述一审判决宣判后，唐某某不服，向本院提起上诉，请求撤销昆明市五华区人民法院（2007）五法西民初字第X号民事判决书，改判驳回官某某的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、一审法院对本案定性错误。人民法院为本案确定的案由是定金合同纠纷，但一审法院错误的套用商品房预售合同纠纷的案由来审理本案。2、协议未签订是官某某单方面违约造成的，应由其承担协议未签订的责任。3、一审法院作出的上诉人主观存在欺诈的认定与事实不符。4、一审法院混淆物权和债权的关系。
被上诉人官某某答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院作出的判决，驳回唐某某的上诉。
经二审征询双方当事人对原审判决确认事实的意见，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人并未签订书面的协议，只有一份收条，依照收条的内容以及双方在诉讼中的陈述，收条明确载明收到定金，并约定了订立主合同的日期，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条规定的“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的情形，可以确定双方之间建立的法律关系为定金合同关系，该定金为立约定金，即担保当事人将来正式缔结主合同的定金，其设立是为了主合同的签订。虽然双方之间约定了将来订立购房合同，但购房合同并未实际订立，双方之间尚未建立商品房买卖合同关系，只能以双方建立的定金合同来确立双方之间的权利和义务，一审法院对案件进行评判时适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》显属不当。根据双方确认的收条载明的内容，双方约定是于2007年7月10日前缔结购房协议，且明确载明购买的房屋系盘龙区工商行政管理局盘龙分局的团购房，虽然唐某某作为开发该团购房的开发商的法定代表人，但也无权利擅自处分已为团购的房屋，故官某某在一审诉状中所称唐某某交其签订的合同并非购房合同，而是购买期权合同符合本案的实际和常理，在此情况下，唐某某应就其已提供收条约定的购房协议而非期权购买合同给对方予以举证证实，但本案一、二审唐某某均不能提供充分的证据证实已按约提供购房协议而非购买期权合同给对方，因此导致最终主合同未能订立的责任不在官某某，而是唐某某，唐某某拒不退还定金于法无据，官某某主张唐某某返还已收取的定金x元，符合法律规定，本院予以支持。一审判决对此处理结果正确，但适用法律有误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。唐某某的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由唐某某承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如唐某某未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若唐某某不自动履行本判决，官某某可在本判决规定的履行期间届满后两年内向昆明市五华区人民法院申请执行。
审判长杨宁
代理审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○八年七月八日
书记员申开勇
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