原告上海某餐饮管理有限公司。

委托代理人薛某，上海市某律师事务所律师。

被告张某。

被告上海某经纪事务所。

委托代理人王某，该公司职员。

原告上海某餐饮管理有限公司诉被告张某、上海某经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚世春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛某、被告张某、被告上海某经纪事务所委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某餐饮管理有限公司诉称：2010年3月5日，被告一以被告二店长的名义与原告签署了一份《房地产租赁合同》，由原告承租被告一提供的涉讼房屋本市某室房屋一套，月租金5,800元（人民币，下同），租期一年。同时约定无论双方何方违约，则违约金金额为5,800元。2010年5月8日，被告一强行将涉讼房屋的抽水马桶拆除、进出水管封堵，致使涉讼房屋丧失可居住的条件。5月15日，因与被告一交涉未果，原告搬离涉讼房屋。被告一偕同被告二违反合同约定的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故要求法院判令二被告：一、退还原告预交的房屋租金及押金11,000元；二、支付原告违约金5,800元。

被告张某辩称：己作为涉讼房屋业主的委托代理人与原告签订《房地产租赁合同》，当时原告口头承诺只居住8名员工，但原告竟然安排了18、19名员工在涉讼房屋内居住，由于员工人员众多、使用卫生设备不当导致水渗漏至楼下12A室，引起12A室业主极大的不满，且原告又不愿承担维修责任。为了不再使12A室业主损失的扩大，己不得已拆除了抽水马桶，并在物业的协助下封堵了涉讼房屋的所有进出水管。己确实在派出所调解时承诺于2010年5月15日退回原告房屋租金及押金11,000元，但当涉讼房屋的业主知晓楼下业主发生渗漏水原因系原告员工使用卫生设备不当所致，即表示不再退还上述费用，故己不同意原告的诉讼请求。

被告上海某经纪事务所辩称：被告二作为居间方已促成了作为出租方的涉讼房屋业主委托代理人张某与作为承租方的原告之间签订了《房地产租赁合同》，且在他们发生纠纷后及时进行了协调，已完全尽到了自己的义务和责任。本案涉及的房屋租金及押金非被告二收取，本案涉及的违约金也是原告与被告一之间的约定，与被告二无涉，被告二不应是本案的被告，故被告二不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，涉讼房屋上海市某室权利人为王某华。2010年2月24日，案外人刘同根向上海某经纪事务所出具委托书一份。该委托书载明，委托方：刘同根；被委托方：上海某大木桥路店张某。经双方协商委托方将卢湾区某室委托上海某大木桥路店对外出租。在商定标的和上海某租赁合同以及相关规定基础上或出租、或自用。对于第三方所有事宜和后遗问题，均由被委托方负责并处理。2010年3月2日，王某华委托刘同根办理涉讼房屋的出租事宜。

2010年3月5日，原告与作为出租方的上海某经纪事务所大木桥路店长张某及作为居间方的上海某经纪事务所签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：出租方将上海市卢湾区某室房屋出租给原告居住使用，该房屋面积为147.83平方米；每月租金人民币5,800元；租赁期限自2010年3月10日至2011年3月9日止；租金每3个月支付一次，即17,400元；原告在签订合同时交付给出租方5,800元作为承租该合同所确定的房屋保证金；原告与出租方约定，双方若有任何一方违约，按以下第一条规定赔偿违约金：（一）、无论双方何方违约，则违约金金额为5,800元；出租方保证房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求；除不可抗力外，承租方因使用不当或其他人为原因而使房屋或者设备损坏的，承租方应承担相应的赔偿责任或给予维修。当日，张某收到原告交付的2010年3月至6月的房屋租金17,400元、押金5,800元。

原告将租赁的涉讼房屋用作其员工集体宿舍，约居住18、19名员工。2010年5月初，由于原告员工使用不当导致卫生间积水后水漏至楼下12A室，从而引起12A室业主的不满而向物业部门投诉。后经物业协调，原告员工停止使用涉讼房屋内的卫生间，由物业提供员工厕所供原告员工使用。但之后楼下12A室业主反映漏水始终不断，且涉讼房屋内的卫生间积水状况依然存在，出租方遂拆除了抽水马桶、封堵了房内所有进出水管。

2010年5月13日，原告员工在涉讼房屋处与上海某经纪事务所员工发生纠纷，“110”接警后到场，经调解双方矛盾暂时缓解。

2010年5月14日，张某向原告出具承诺书一份，载明：本人同联物业代表张某承诺2010年5月15日下午2点房东退回某11，000元，此款不包含水、电、煤等其他费用。落款人：同联物业代表张某。

2010年5月15日，原告搬离涉讼房屋。5月20日，上海某经纪事务所收到原告交付的涉讼房屋的门钥匙。

庭审过程中，张某称其已与原告结清了涉讼房屋的水费、电费及煤气费。

以上事实由房地产租赁合同、租金收条、押金收条、摘抄记录、承诺书、上海市房地产权证、委托书、情况说明，本院制作的询问笔录、庭审笔录等证据予以佐证。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某作为上海某经纪事务所的员工，在《房地产租赁合同》落款处的“出租方签章”一栏盖的是“上海某大木桥路店长专用章张某”章，涉讼房屋的权利人王某华之委托代理人刘同根出具的委托书载明，被委托方：上海某大木桥路店张某。将卢湾区某室委托上海某大木桥路店对外出租。张某出具给原告的承诺书的落款也是“同联物业代表”，张某代理涉讼房屋对外出租的行为系职务行为，而非其个人行为，故上述《房地产租赁合同》规定的出租方的权利义务均应由上海某经纪事务所承担，上海某经纪事务所是本案适格的被告。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2010年5月13日原、被告双方发生纠纷后在派出所进行调解，次日被告承诺5月15日退回原告租金及押金11,000元，5月15日原告搬离涉讼房屋，5月20日被告收到涉讼房屋门钥匙。综上，应认定原、被告双方是经过协商一致后解除《房地产租赁合同》，现原告已付清了涉讼房屋的水费、电费及煤气费，被告理应按照承诺退还原告房屋租金及押金11,000元。关于原告要求被告支付违约金5,800元一节，本院认为，原告员工使用不当导致卫生间积水后水漏至楼下12A室，又不及时查明原因进行维修，放任此种状况持续存在；被告采取拆除抽水马桶、封堵房内所有进出水管的过激行为，导致原告员工无法居住使用涉讼房屋，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。另外，被告在承诺退回原告房屋租金及押金11,000元时，原告亦未提及要求被告给付违约金，故对原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、第四百零二条之规定，判决如下：

一、上海某经纪事务所于本判决生效之日起十日内给付上海某餐饮管理有限公司人民币11,000元；

二、驳回上海某餐饮管理有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,525元，由上海某餐饮管理有限公司负担人民币1,450元，上海某经纪事务所负担人民币75元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员姚世春

书记员薛文辉