原告上海A资产经营管理有限公司，住所地××市××区××路××号。

法定代表人朱a，董事长。

委托代理人诸a、何a，上海A律师事务所律师。

被告上海B针织制衣有限公司，住所地××市××区××路××弄××号。

法定代表人张a，董事长。

委托代理人周a，上海兴浦律师事务所律师。

第三人何b，女，××××年×月×日出生，住××省××市。

委托代理人郑a，男，××××年×月×日出生，户籍地××省。

委托代理张b，女，××××年×月×日出生，户籍地××自治区××市××区××乡××村×组。

原告上海A资产经营管理有限公司诉被告上海B针织制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2007年9月5日、10月18日及2008年5月27日公开开庭进行了审理。原告上海A资产经营管理有限公司（以下简称A公司）的委托代理人何a，被告上海B针织制衣有限公司（以下简称B公司）的法定代表人张a及其委托代理周a到庭参加了诉讼。2008年5月28日，本院以何b与本案的处理结果有利害关系为由，依法通知其作为本案第三人参加诉讼。同年8月18日，合议庭再次公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人何a，被告B公司的委托代理周a，第三人何b的委托代理人郑a、张b到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告A公司诉称：2005年9月14日原被告签订的《租赁合同》约定，原告将位于××市××区××路××弄××号的3000平方米厂房、13.5亩土地使用权及1020平方米宿舍楼出租给被告使用，租赁期限15年，租金第一年为人民币（下同）775,000元，以后每年在上年基础上递增3%。

2006年6月23日，原告同意被告将厂房2250平方米、宿舍765平方米转租给何b使用，以减轻其经济压力。但此后被告仍未按约支付租金。2007年7月17日，经双方确认，被告结欠租金为1,003,869.28元。

原告认为，被告至今未能按约支付租金，其行为已构成违约。据此，请求法院判令解除双方签订的《租赁合同》，并将其租用的房屋及场地交还给原告；判令被告支付租金1,032,202.61元（暂计算至2007年8月底，要求其支付至实际撤离时止），并偿付违约金193,750元。

被告B公司辩称：被告不同意解除合同。期间，由于被告经营状况不佳，曾与原告负责人进行过协商，原告也书面同意被告于2007年底付清2005年的租金。因被告的欠租已得到原告允许，故被告的行为不能视为违约，不必承担违约责任。

第三人何b述称：第三人与B公司订有租赁合同，期间按约支付租金，故希望继续承租。

经审理查明：2005年9月14日，原告A公司（为签约甲方）与被告B公司（为签约乙方）签订一份《租赁合同》。双方约定：甲方将位于××市××区××路××弄××号的13.5亩土地，3000平方米厂房及1020平方米宿舍楼出租给乙方，租赁期限自2005年9月15日至2020年9月14日；租赁厂房内的安装与装潢由乙方负责，费用由乙方支付；本协议终止时，凡涉及到租赁厂房内的安装与装潢，甲方不作任何补偿；租金每年775,000元，以后每年在上年基础上递增3%；租金的支付方式为每月支付一次，每次支付金额为年租金的十二分之一，先付后用；在租赁期限内，乙方不得将厂房转让第三方使用；乙方逾期支付租金的，甲方有权提出终止合同，并追究乙方的违约责任；在租赁期内，甲乙双方不得无故变更及违反协议条款，擅自终止协议属违约，违约金三个月的租金。

签约后，原告A公司交付了上述场所与厂房，被告B公司则按约承租。期间，被告B公司对承租的厂房进行了加层，搭建了东、西仓库，通道雨棚等。

2006年6月23日，被告B公司与第三人何b签订了一份《厂房转租合同》。双方约定，B公司将2250平方米厂房、765平方米宿舍及铁皮屋（被告自行搭建的房屋）出租给何b，租期自2006年9月15日至2020年9月14日止，租金为每年670,000元（其中被告自行搭建的房屋租金为每年65,000元）。

同年7月15日，原被告及第三人签订《补充合同》。三方约定：A公司同意B公司将厂房、宿舍楼、水电设施全部或部分转租给何b；B公司与何b分别就各自承租的房屋直接向A公司支付租金（B公司每年的租金为17万元），但何b未能支付租金的，该部分由B公司按《租赁合同》向A公司支付。

2007年7月17日，原告向被告开具欠租清单。该清单记载：2005年1月1日至同年9月15日，B公司结欠租金494,285.95元；同年9月16日至12月31日结欠租金226,041.67元；2006年结欠598,541.66元（已扣除何b支付的租金）；2007年1月1日至6月31日（30日）应付租金85,000元。2005年度已收款400,000元。上述共计欠款1,003,869.28元。

被告在上述清单下方书写：2005年款项320,327.62元，于2007年11月、12月前付清；2006年欠款598,541.66元，于2008年付清。并加盖公章。

2007年7月31日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。

另查明，涉讼土地的权利人系案外人上海C实业有限公司，土地性质为经批准使用的集体土地。涉讼房屋为无证建筑。

诉讼中，经被告申请，本院委托中国××银行上海市分行造价咨询中心对被告在承租场所搭建的房屋及辅助设施的现值进行审价。审价部门作出审价结论：搭建房屋及辅助设施的现值为493,516.26元；厂内绿化现值为101,390元。

2008年8月19日，被告撤离承租场所。期间，被告共结欠租金为1,196,923.28元[其中2005年欠款320,327.62元；2006年欠款598,541.66元；2007年欠款170,000元；2008年欠款108,054元（465.75×232）]

以上事实，由原告A公司与被告B公司签订的《租赁合同》文本，被告B公司与第三人何b签订的《厂房转租合同》，原被告及第三人签订的《补充合同》，被告确认结欠租金额的欠款清单，中国××银行上海市分行造价咨询中心出具的《造价咨询报告》及当事人的陈述等证据为证。上述证据与本案有关联，具有证据效力。

本院认为：由于原告出租的厂房及宿舍楼系未经批准的无证建筑（出租之土地性质为集体土地，违反土地法的有关规定），故其与被告签订的《租赁合同》，当属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告A公司违反有关法律规定出租未经合法批准的房屋，应负主要责任。而被告B公司在承租厂房时未审查房屋的权属性质，亦有过错。本案中不存在双方返还财产问题，对先前支付的租金，基于公平原则应视为使用费而不再返还。同时，B公司还应参照双方约定的租金标准，向A公司支付使用费。

关于B公司在承租场所搭建的房屋及辅助设施的损失一节，由于A公司在本案中承担的系主要责任，故其应按审价结论，承担搭建房屋及辅助设施部分的80%（即394,813元），厂内绿化则由A公司全额承担（即101,390元）。

由于原被告签订的系无效合同，故被告与第三人签订的《厂房转租合同》也为无效合同。第三人如因合同无效导致损失，可另行向法院提起诉讼。

原告与被告签订的《租赁合同》被确认无效后，原告要求解除合同及要求被告支付违约金的诉讼请求则不能成立，本院不予支持；其诉请的租金应改为使用费。被告不同意解除合同的辩称于法有悖，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告上海A资产经营管理有限公司与被告上海B针织制衣有限公司签订的《租赁合同》无效；

二、被告上海B针织制衣有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海A资产经营管理有限公司支付使用费1,196,923.28元；

三、原告上海A资产经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海B针织制衣有限公司支付补偿费496,203元；

四、第三人何b应于本判决生效之日起十日内撤离承租场所；

五、驳回原告上海A资产经营管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15,833.57元，由被告负担；审价费20,000元，由原告负担10,000元，被告负担10,000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长蒋鸣良

审判员徐寨华

代理审判员陈务宁

书记员钱洁