原告张X，女，X年X月X日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市X镇X路X巷X号。
委托代理人李X，上海X律师事务所律师。
委托代理人盛X，上海X律师事务所律师。
被告上海X房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区X镇X村X场。
法定代表人施X，董事长。
委托代理人吴X，公司职员。
委托代理人顾X，公司职员。
原告张X为与被告上海X房地产顾问有限公司（以下简称X公司）居间合同纠纷一案，于2009年4月22日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判，于2009年6月16日公开开庭进行了审理。原告张X的委托代理人李X，被告X公司的委托代理人吴X、顾X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月2日，被告业务员黄X专程从上海找到浙江原告住处，向原告出示工作证及相关证明后，问原告是否卖房，并说买家已经找好，他于2007年4月1日已与买家谈好并签约，只要原告签字即可。原告感觉奇怪，自己从未发布过售房信息，被告业务员黄X怎么竟然自己找上门来，但原告考虑到刚刚将该房产出租给他人，原告担心事情比较麻烦，并明确告知被告业务员黄X提出该房产已租借给他人，租赁关系未解除，房屋恐怕不能出售。此时，被告业务员黄X因急于促成房屋的成交，向原告承诺由他来解除租约合同，但是原告还是不放心，于是被告业务员黄X以书面补充协议的形式向原告郑重承诺：“帮助原告解除房屋的租约，如租约未解除，原告与萧X签订的x号房屋买卖协议无效”。在被告业务员黄X死缠硬磨、再三劝说下，原告考虑到自己已是将近60岁的老年人了，又长期居住浙江，管理不便，就同意出售该房产，并按被告业务员黄X的要求单方面签署了《房地产买卖协议》、《房地产出售居间协议》和《定金保管协议》（买卖双方既未协商也未见面，均由经纪公司一手操办），约定将原告位于上海市X路X弄X号X室房屋以1,242,000元的价格出售给萧X。协议履行期间，由于中介公司的违规操作和虚假承诺，不仅房屋租约未能如被告的承诺那样予以解除，而且造成买卖双方正式房屋买卖合同不能如期签署。更可怕的是，由于中介公司的违规操作直接导致了一系列诉讼，先是萧X提出继续履行合同诉讼，接着承租人主张优先权等等。经过一审、二审，法院最终判决原告赔偿萧X房屋差价损失100,000元，并承担一、二审部分诉讼费及评估费用损失共计18,389元，前后一共造成原告直接经济损失合计118,389元。故请求法院判令被告返还原告代收的购房定金10,000元；被告赔偿原告各项直接经济损失118,389元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告申请调查了判决书等材料后认为，在萧X要求继续履行与原告签订的《房地产买卖协议》过程中，原告与承租人张X之间关于张X主张优先购买权的诉讼于2007年11月宣判，判决内容包括前述《房地产买卖协议》无效，但张X却不在次年8月原告将系争房屋出售给蒋X的过程中主张优先购买权，故责任在承租人张X；由于税费支出而无力购买系争房屋，过错责任亦在承租人张X，因此，原告由于买受人萧X诉讼引起的损失应由承租人张X承担。原告在《房地产买卖协议》上确认承租方解约且书面确认承租人放弃优先购买权，原告有重大过错。在继续履行合同的诉讼中，浦东法院要求调解萧X以原价购买系争房屋但原告不同意，而后原告将该房屋出售给蒋X的价格却与原先价格一致。原告知道承租人张X将房屋转租后未行使单方解除权导致诉讼发生，本身存在过错。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年4月2日，被告工作人员黄X持身份证、工作证找张X洽谈，一并携带有关于上海市X路X弄X号X室房地产的已有萧X于前一天签名确认的x号《房地产买卖协议》以及《房地产出售居间协议》。经被告反复与张X沟通，张X作为委托人（甲方）、被告作为居间人（乙方）签订《房地产出售居间协议》，约定，甲方愿意委托乙方居间出售上海市X路X弄X号X室，该房屋设置了租赁，总房款1,242,000元；佣金为所交易的房地产实际成交总价款的1%（本协议与佣金确认书金额不一致的，以佣金确认书为准）。张X还签署了前述x号《房地产买卖协议》，该协议明确张X系出卖方（甲方）、萧X系买受方（乙方）、被告系见证方与保管方，约定，买卖房地产为上海市X路X弄X号X室，买卖房价款1,042,000元，定金总额为10,000元，该房屋已设立租赁，已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明，甲方承诺负责租约解除；约定2007年4月10日签订《上海市房地产买卖合同》；乙方同意支付甲方搬迁补偿费200,000元（签订买卖合同当日支付）。同日，黄X出具《补充协议》一份，向张X确认：“1、上海X地产顾问有限公司承诺帮助张X解除申江豪城X号X室租约，租约未解，x协议无效。2、张X出售申江豪城X号X室房屋所交税费如下：A营业税5.55%×105万＝￥x，B个调税1%×105万＝￥x，C合同印花税5%×105万＝￥525，D交易手续费2.5元/m2×126.41＝￥316，E中介费￥x，如多出部分由黄X承担。3、该协议与房地产买卖协议x同时有效”。
亦在同日，张X作为出卖方签署《定金保管书》，内容为，现买受方萧X买受出卖方张X的房地产（X路X弄X号X室），交付定金10,000元，出卖方张X已收到此定金；出卖方同意此定金暂由被告代为保管，待出卖方及买受方签订上述物业《上海市房地产买卖合同》时，由出卖方张X取回。被告作为居间方（保管人）在该保管书上盖章确认。
2007年4月10日，因张X尚未解除租约，萧X与张X签订《补充协议》，约定将签订《上海市房地产买卖合同》的日期更改为2007年5月12日。2007年5月12日，因张X与承租人张X就解除租赁合同产生严重分歧，致使萧X与张X未签订成《上海市房地产买卖合同》。2007年5月18日，萧X发函给张X，要求张X在收到催告函之日起7日内解除租约，提供承租人放弃优先购买权的书面证明并与萧X签订《上海市房地产买卖合同》。之后，萧X与张X未签订《上海市房地产买卖合同》。2007年6月11日，萧X向上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）起诉要求继续履行《房地产买卖协议》。同年9月7日，承租人张X向浦东法院起诉请求判令萧X与张X之间的居间协议无效并以同等价格主张优先购买权。同年11月26日，浦东法院对该（2007）浦民一（民）初字第x号案件作出如下判决：一、萧X与张X于2007年4月2日签订的《房地产买卖协议》无效；二、张X应于本判决生效之日起三十日内一次性支付张X房价款1,242,000元；三、张X应于本判决生效之日起三十日内协助张X办理上海市X路X弄X号X室房屋的产权过户手续；四、有关上海市X路X弄X号X室房屋买卖的其他事宜（本判决二、三、四项已涉及的房屋交付时间除外）遵照张X与萧X于2007年4月2日签订的《房地产买卖协议》的相关条款内容履行。该案受理费14,178元，减半收取计7,089元，由张X负担。判决后，当事人均未上诉。2008年4月26日，浦东法院以萧X与张X签订的《房地产买卖协议》无效为由驳回萧X要求继续履行《房地产买卖协议》的诉讼请求，双方均未上诉。2008年6月，萧X提起诉讼，要求判令：张X赔偿房屋差价损失646,945元。浦东法院以（2008）浦民一（民）初字第x号案件予以立案。该案中，张X不同意萧X诉请。同年8月，张X将系争房屋出售给蒋X。浦东法院于同年11月21日作出相应判决，认定萧X与张X签订的《房地产买卖协议》已经判决无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；张X理应将收取的10,000元定金返还给萧X。该判决还认定，萧X与张X签订的《房地产买卖协议》属于两人之间此后签订房地产买卖合同的预约；张X在《房地产买卖协议》中明确已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明并承诺负责解除租约，之后，因承租人张X主张优先购买权致使萧X与张X双方签订的《房地产买卖协议》无效，故张X存在一定过错，应承担相应的缔约过失责任；至于具体的赔偿金额，因萧X与张X签订的是预约，且综合考虑到萧X的合理成本支出即萧X实际仅支付了10,000元定金、张X的过错程度以及萧X的履约情况等因素，法院酌定张X应赔偿萧X房屋差价损失100,000元，一并判决如下：一、张X应于本判决生效之日起十日内返还萧X定金10,000元；二、张X应于本判决生效之日起十日内赔偿萧X房屋差价损失100,000元。案件受理费11,380元，减半收取计5,690元，由萧X负担3,190元，由张X负担2,500元，评估费6,500元，由张X负担。判决后，萧X、张X均不服，上诉于上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）。一中院于2009年2月17日就前述一审案件作出（2009）沪一中民二（民）终字第X号“驳回上诉，维持原判”的判决，在相应判决书中一并明确上诉案件受理费8,452元，由萧X负担6,152元，张X负担2,300元。
张X因生效判决判令其返还萧X定金10,000元；（2007）浦民一（民）初字第x号案件中负担案件受理费7,089元，赔偿萧X房屋差价损失100,000元，（2008）浦民一（民）初字第x号案件中负担案件受理费2,500元、评估费6,500元，（2009）沪一中民二（民）终字第X号案件中负担案件受理费2,300元，认为合计存在损失118,389元而提起本案诉讼，请求判如诉请。
以上事实，除原、被告当事人陈述一致外，另有房地产出售居间协议、房地产买卖协议、工作证、定金保管书、民事判决书等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
被告没有证据否定黄X出具的《补充协议》，而该协议的签订日期与x号《房地产买卖协议》、《房地产出售居间协议》以及《定金保管书》一致，结合《补充协议》内容，本院有理由相信，该《补充协议》的出具系职务行为，就原告而言，约束的是被告；正因为有了被告的承诺，原告基于对专业中介公司的信任，才会在未取得承租人放弃优先购买权声明的情况下大胆地向萧X表明“系争房屋已设立租赁，已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明，原告承诺负责租约解除”的态度；当然，这并不否定原告系自愿向萧X作出上述表态的事实。因此，导致原告与萧X的协议无效，双方均有责任。由于承租人未放弃优先购买权，原告不得不通过各种途径解决遗留问题，其中包括诉讼方式，并由此孳生相应费用，该费用的产生既有原告因素也有被告因素。对该些费用的责任分摊问题，本院认为，由于生效判决判令本案原告返还萧X定金10,000元，而该笔定金尚由被告代管，因此，原告要求被告予以返还，理由正当，本院予以支持。至于其他费用，本院根据原、被告各自的过错与责任予以处理。
至于被告辩称张X未在与蒋X相关的买卖合同履行过程中行使优先购买权，过错责任在张X一节，由于张X未在与蒋X相关的买卖合同履行过程中行使优先购买权对于原告主张的118,389元金额大小不会产生影响，故该节情形是否成立与本案无涉，本院不予采信。此外，被告抗辩称“原告知道承租人张X将房屋转租后未行使单方解除权导致诉讼发生，本身存在过错”一节因查无实据，本院亦不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、被告上海X房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张X返还由被告上海X房地产顾问有限公司代管的定金10,000元；
二、被告上海X房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张X直接经济损失59,194.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,434元，由原告负担640元，被告负担794元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员胡艳
书记员吕燕娜
