上诉人（原审被告）北京世俊物业管理有限公司,住所地北京市丰台区X路X号首层。

法定代表人刘某某，经理。

委托代理人宋晨光，北京市嘉安律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京京味游餐饮有限公司,住所地北京市宣武区X街X号X幢。

法定代表人高某，总经理。

委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，汉族，北京京味游餐饮有限公司法律顾问。

委托代理人董欣，北京市观澜律师事务所律师。

上诉人北京世俊物业管理有限公司（以下简称世俊物业公司）因与被上诉人北京京味游餐饮有限公司（以下简称京味游餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月24日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官郭菁、李晶雪参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

京味游餐饮公司在一审中起诉称：2008年4月16日，京味游餐饮公司为经营餐饮生意，向北京尚西泊图国际商务会馆有限公司（以下简称尚西泊图公司）承租了位于丰台区太平桥X号楼南侧的房产，该房产的物业管理单位是世俊物业公司。2008年5月6日，双方签订《尚西泊图美食城物业管理服务协议，约定物业费为2.36元/月/平方米，中央空调费74元/建筑平米/供暖、制冷季，上述费用的支付方式均为按年支付。合同签订后，京味游餐饮公司按约定分别支付了上述两笔费用。2008年12月18日，京味游餐饮公司经与出租人尚西泊图公司协商一致终止了房屋租赁关系。但京味游餐饮公司已按全年向世俊物业公司支付了物业管理费及中央空调费。现请求判令世俊物业公司退还京味游餐饮公司物业管理费x.02元及供暖费x元，诉讼费由世俊物业公司承担。

世俊物业公司在一审中答辩称：京味游餐饮公司要求退还物业费无依据，京味游餐饮公司终止租赁合同未通知世俊物业公司，故不同意京味游餐饮公司的诉讼请求。

查明：

2008年4月16日，尚西泊图公司作为出租方、京味游餐饮公司作为承租方签订一份《租赁合同》，约定：尚西泊图公司将位于北京市丰台区X路X号楼南侧的房产租给京味游餐饮公司使用，租赁面积为1501平方米，租赁期限为10年，自2008年4月16日起至2018年5月5日止，尚西泊图公司同意让给京味游餐饮公司20天装修期，计算房屋租金从2008年5月6日起。

2008年5月6日，世俊物业公司与京味游餐饮公司就上述租赁房屋的物业管理事宜签订一份《尚西泊图美食城物业管理服务协议》，约定：世俊物业公司提供物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等，物业管理服务费标准为2.36元/月/平方米（建筑面积），京味游餐饮公司首次进住时一次性交纳一个年度的物业管理费，在每年供冷季（5月20日）之前一次性交纳全年（供暖、供冷）的费用，收费标准为74元/建筑平米/供暖、制冷季。同日，双方又签订了《供暖制冷补充协议》，约定：本协议随租赁协议生效而生效，终止而终止。

合同签订后，京味游餐饮公司向世俊物业公司支付2008年度供暖、制冷费x元以及2008年5月6日至2009年5月5日的物业费x.32元。

2008年12月19日，尚西泊图公司与京味游餐饮公司协商一致终止租赁关系并签署了《关于京味游善后盘点情况报告》，京味游餐饮公司将承租房屋交还尚西泊图公司。

一审法院判决认定：根据已查明的事实，京味游餐饮公司承租尚西泊图公司房屋后就该房屋的物业管理事宜与世俊物业公司签订了物业管理合同。随后，京味游餐饮公司按物业管理合同约定履行了向世俊物业公司支付物业管理费及供暖、制冷费的义务。2008年12月19日，京味游餐饮公司与尚西泊图公司就终止租赁合同事宜达成协议后，京味游餐饮公司遂将世俊物业公司负责提供物业服务的房屋退还给尚西泊图公司。鉴于京味游餐饮公司与世俊物业公司就物业管理事宜所签《供暖制冷补充协议》明确约定，本协议随租赁协议生效而生效，终止而终止。基于上述事实，现京味游餐饮公司要求世俊物业公司将其租赁房屋退还后的剩余物业费及供暖、制冷费退还给京味游餐饮公司，该请求并无不当，应予准许。世俊物业公司的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决一、世俊物业公司于判决生效后7日内退还京味游餐饮公司物业费x.02元；二、世俊物业公司于判决生效后7日内退还京味游餐饮公司供暖费x元。

世俊物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：首先，双方签订的物业合同并没有“随租赁协议生效而生效，终止而终止”的约定，京味游餐饮公司在预付物业费服务期限届满后主张返还，没有法律依据。其次，补充协议中虽有“随租赁协议生效而生效，终止而终止”的约定，但京味游餐饮公司未履行通知义务，致使世俊物业公司提供了全部服务，故京味游餐饮公司仍应按约定支付服务费用。综上，请求撤销一审判决，改判驳回京味游餐饮公司的诉讼请求。

京味游餐饮公司服从一审法院判决，其针对世俊物业公司的上诉理由答辩称：因京味游餐饮公司与尚西泊图公司终止了租赁合同，故京味游餐饮公司与世俊物业公司的物业管理合同亦终止，世俊物业公司应返还京味游餐饮公司已预付的物业费、供暖费。

上述事实有《租赁合同》、《尚西泊图美食城物业管理服务协议》、《供暖制冷补充协议》、发票、《关于京味游善后盘点情况报告》和当事人陈某在案佐证。

本院认为：首先，京味游餐饮公司作为北京市丰台区X路X号楼南侧1501平方米房屋的承租人，与世俊物业公司签订了相关物业管理服务合同，世俊物业公司依据该合同向京味游餐饮公司收取了2008年5月6日至2009年5月5日的物业费，但自2008年12月19日起京味游餐饮公司已不是上述房屋的承租人，即不是该房屋的使用人，世俊物业公司继续占有京味游餐饮公司预交的此后期间的物业费，既无合同依据亦无法律规定，故应向京味游餐饮公司返还。其次，依据《供暖制冷补充协议》“随租赁协议生效而生效，终止而终止”的约定，因租赁协议已于2008年12月19日终止，故《供暖制冷补充协议》于同日终止。据此，世俊物业公司预收的2008年12月19日以后的供暖费应向京味游餐饮公司返还。该补充协议中并未约定京味游餐饮公司应通知世俊物业公司有关租赁协议已解除的事宜，故世俊物业公司以京味游餐饮未履行通知义务为由拒绝返还供暖费，不能成立。综上，世俊物业公司提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五百五十元，由北京世俊物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费一千一百元，由北京世俊物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长闫飞

代理审判员郭菁

代理审判员李晶雪

二ＯＯ九年九月十八日

书记员梁艺爽