原告XX有限公司，住所地上海市XX号。

法定代表人XX，该公司总经理。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

被告XX，男，X年X月X日出生，汉族，户籍地上海市XX号，现住XX室。

原告XX有限公司诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告XX有限公司的委托代理人XX、被告XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX有限公司诉称，原、被告于2007年8月27日签订《商业用房租赁协议》，约定被告租用原告位于上海市XX商业用房，面积为地上162平方米、地下54平方米；租赁费为每天每平方米地上人民币（以下币种同）1.5元、地下0.3元，合计全年费用为94,600元；租赁期三年，租费在本协议生效后半月内被告一次性支付半年的租赁费，计48,200元，以后按协议逐年支付；由于被告原因提早退房或不支付租金超过三十天，由原告终止协议的，则由被告支付按协议总价10％的违约金。自2008年7月起，被告开始不交物业管理费，2009年7月起，被告不交租赁费。原告于2010年3月17日发函给被告催讨租赁费和物业管理费，但被告仍未支付。故原告起诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《商业用房租赁协议》立即终止；2、被告支付房屋租赁费62,400元（2009年7月1日至2010年2月28日期间）、物业管理费3,200元（2008年7月1日至2010年2月28日期间）；3、被告支付违约金28,380元。

被告XX辩称，被告承租房屋隔壁的水果超市将门面搭出来，影响了被告经营，并致被告承租的其中一间门面空关着，故不同意原告诉请，并要求原告解决水果摊的搭建问题后再来谈房租问题。

经审理查明，上海市XX店铺的所有权人为原告。2007年8月27日，原、被告签订一份《商业用房租赁协议》，约定被告租用原告位于上海市XX号（现门牌号为649、X号）商业用房，面积为地上162平方米、地下54平方米；租赁费为每天每平方米地上1.5元、地下0.3元，合计全年费用为94,600元；租赁期三年，租赁费在本协议生效后半月内被告一次性支付半年的租赁费，以后按协议逐年支付；装修期一个月，租金从10月中旬（即2007年10月中旬）计算；由于原告原因在未满租赁期年限内收回房源须赔偿被告装潢评估价格按规定折旧后的剩余费用，及按协议支付租赁总价10％的违约金，由于被告原因提早退房或不付租金超过三十天由原告终止协议的，则由被告支付按协议总价10％的违约金。2010年3月17日，原告向被告发出律师函，催讨欠租及物业管理费。经本院现场勘查，上海市浦东新区X镇X路X号西隔壁为水果超市，该超市将其经营门面向外搭出了约四米左右。经原、被告确认，租金支付方式为先付后用，半年一付；被告向原告支付租金至2009年6月30日，未支付过押金。2010年5月25日，原告起诉至法院，诉请如前。

审理中，被告认为涉案租赁合同期限至2010年12月31日，并表示若原告将房租降低至每平方米1元，则其立即付清租金。原告认为涉案租赁合同期限至2010年10月31日，并自愿撤回了第1、3项诉请及第2项诉请中的物业管理费部分，但不同意被告要求将地上租金调整至每平方米1元的要求，仅同意适当减少收取，具体数额由法院判定。

以上事实，有上海市房地产登记册、《商业用房租赁协议》、律师函，新编门弄号通知单及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。就租赁期限问题。合同明确约定，租赁年限为三年；装修期一个月，租金从10月中旬计算。现原告认可租赁期限至2010年10月31日止，经查并无不当，本院予以认定。对原告主张的欠租诉请，考虑到隔壁水果超市的门面搭建对被告经营可能造成的影响，原告同意适当减少支付，经查亦无不当，结合原、被告的意见，具体减付比例由本院判定。审理中，原告自愿撤回部分诉请，系当事人对自己诉讼权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：

被告XX于本判决生效后十日内支付原告XX有限公司2009年7月1日至2010年2月28日期间租金人民币51,246元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,360元，减半收取680元，由原告XX有限公司负担人民币139元，被告XX负担人民币541元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄某

书记员许瑞芬