原告上海某有限公司。

委托代理人韩某。

委托代理人仇某，上海市某律师事务所律师。

被告某有限公司。

委托代理人孙某。

委托代理人林某。

原告上海某有限公司诉被告某有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚世春独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某有限公司诉称：2006年12月，原告与上海市某业主大会（以下简称“业主大会”）签订了《物业服务合同》，约定由原告向某小区所涉物业提供管理服务，所涉物业包括多层商品住宅及商业用房。合同还约定，商业用房的物业费收费标准为每月每平方米建筑面积1.40元(人民币，下同)。接受委托后，原告依照《物业服务合同》的约定向业主、物业使用人提供了相应的管理服务，但被告却以超市是一个独立的区域，原告提供的服务与其无关为由，自2007年1月至2010年5月拒付原告物业费。原告认为，被告所处区域是某小区X组成部分，并非一个独立存在的区域。原告对小区内共有设施及设备的维修保养，公共区域秩序的维护等都是对被告提供的服务。被告拖欠原告物业费的行为，严重侵害了原告的合法权益，因催款未果，故提起诉讼，要求被告给付拖欠的物业费121，196元及滞纳金11,040元。本案诉讼费由被告负担。

被告某有限公司辩称：被告于2000年8月通过买卖取得某某号底层，建筑面积为2，111.37平方米商场的所有权，与原告管理的某某号某小区分属二个独立的物业管理区域。购买上述房产的《上海市内销商品房出售合同》中明确载明，该物业由被告遵守国家有关规定自行管理。被告在上述房产的使用过程中一直按国家规定交纳了门前三包、治安及保洁等相关费用，且该房产的日常维护保养也一直由被告自行负担。原告与业主大会的约定未经被告同意，对被告没有约束力，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2006年12月30日，原告与业主大会签订《物业服务合同》。该合同所涉及的基本情况，物业类型：多层商品住宅、商业用房；座落位置：卢湾区X街道某某号等四周范围；总建筑面积17，585.08平方米，其中住宅15，473.71平方米。商业用房物业费收费标准为每月每平方米建筑面积1.40元，按季交纳，应在每季度的首月履行交纳义务；业主逾期交纳物业费，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期限为期三年，自2007年1月至2009年12月。2009年11月30日原告又与业主大会签订《关于延续物业服务合同的协议》，双方约定，由原告继续按原合同约定条款，对小区进行日常管理与服务，直到签订新的《物业服务合同》为止。

权利人为某小区开发商上海某某有限公司的《上海市房地产权证》载明，房地座落：某某号；底层商场：建筑面积2，111.37平方米。

2000年8月，上海某某有限公司与被告签订《上海市内销商品房出售合同》，被告购买某某号底层商场，建筑面积2，111.37平方米。该合同附件五《使用公约》或有关承诺书载明，该物业由被告遵守国家有关规定自行管理。

被告自2007年1月1日原告对某小区进行物业管理起至2010年5月未向原告交纳物业费，共拖欠原告物业费121，196元。因催讨未果，原告遂向法院起诉。

以上事实由原告提供的《物业服务合同》、《关于延续物业服务合同的协议》、房屋状况及产权人信息、《上海市房地产权证》，被告提供的《上海市内销商品房出售合同》，本院制作的庭审笔录等证据予以佐证。

本院认为：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。从某小区开发商上海某某有限公司的《上海市房地产权证》中载明的房地座落、底层商场建筑面积及业主大会与原告签订的《物业服务合同》所涉及的物业基本情况可以证明，被告所有的某某号底层商场是某小区的一部分，属于原告的物业管理区域范围。业主大会与原告签订的《物业服务合同》，对作为某小区某某号底层商场业主的被告具有约束力。原告对小区内共用部位、共有设施设备的日常运行、保养、维修，公共区域的清洁卫生服务，公共区域绿化养护，公共区域秩序的维护等都是对被告提供的服务，即便被告称没有享受到原告的服务，但依法不得以放弃权利而不履行付费义务，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于滞纳金一节，被告虽以《上海市内销商品房出售合同》已约定某某号底层商场由其自行管理而拒付原告物业费欠妥，但系事出有因，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物权法》第七十二条、第七十八条，《物业管理条例》第七条、第九条之规定，判决如下：

一、某有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海某有限公司2007年1月至2010年5月物业费人民币121，196元；

二、驳回上海某有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2，945元，减半收取人民币1，472.50元，由上海某有限公司负担人民币221元、某有限公司负担人民币2，724元；退还上海某有限公司人民币1，472.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员姚世春

书记员薛文辉