原告常某，X年X月X日生。

委托代理人吴某。（特别授权）

被告李某某，X年X月X日生。

委托代理人张某某。（一般代理）

第三人姬某某，X年X月X日生。（未出庭）

委托代理人何某某。（一般代理）

原告常某诉被告李某某及第三人姬某某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告常某及其委托代理人吴某，被告李某某及其委托代理人张某某，第三人姬某某的委托代理人何某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告常某诉称，2004年至2005年，由于和被告妻子比较好，在我因生意周转需要资金时陆续向被告借了几万元钱，后来因被告家居住较为狭窄，被告便提出使用我位于郏县经济开发区X排X号的楼房，碍于面子我答应了他们的要求，并且为了使他们放心，我们于2005年6月1日签订了一份买卖协议，将该处房产卖于被告，当时言明被告只有住的权利没有卖的权利，我不向被告收取租金，但被告应按月支付我银行贷款的利息。近期我发现被告未经我同意擅自将该房屋卖于第三人，而因我们签订买卖协议时该处房产在银行抵押至今，故请求法院依法判令我与被告签订的房屋买卖协议无效并判令被告及第三人返还我房产。

被告李某某辩称，我与原告常某2005年6月1日签订了《房屋买卖协议书》，购买了常某位于郏县经济开发区东段的房产一处，居住至今，当时言明：当日钱、业两清，出卖给我为业，各无反悔。为了房手续，双方还特别约定：房屋手续现在被银行抵押，由常某负责要回，交给我办理房屋过户手续，双方签字后产权转移给我。可至今原告没有提供给我房屋产权证，致使我无法办理房屋过户手续。根据《合同法》、《物权法》相关规定。请求法院依法使被告继续履行房屋买卖协议。

第三人辩称，确认原、被告签订房屋买卖协议有效，应继续履行，依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告常某在郏县经济开发区X排X号有一处房产，2005年6月1日原告常某把该房产卖给了李某某，双方并签订了一份房产买卖协议书。协议内容为：“卖方即甲方常某女士由一幢楼，以15万的价格卖给乙方即买方李某某先生，钱房已两清，口说无凭立字为据。该房屋东西长10.10米，南北宽13米，房产二层半，混合结构，建筑面积320平方米。出卖给李某某为业，各无反悔，如有产权纠纷，以后由卖方即常某自负，与买方没有任何某系。附1、房屋手续现在被银行抵押，要回手续由买方负责，否则办理房屋的一切手续的费用由买方承担；2、房产过户后，手续有买方负责办理；3、协议签字后生效，产权转移完毕。甲方常某，乙方李某某，2005年6.X号。”该协议签订后，由于该房产在郏县农行营业部办理了房地产抵押，并在郏县房产管理局办理了抵押登记。被告李某某实际支付原告常某七万元购房款，由于该房产在郏县农行抵押贷款八万元，对欠银行的这笔贷款，被告李某某就给原告常某打一欠条，欠条内容为“欠条，今欠常某现金x元整（捌万圆整利息，年息6厘（一季度一付息，超时随银行制度办），李某某，2005.5.X号。后被告李某某于2006年6月29日还郏县农行房贷利息2016元，于2007年1月31日还本金2000元，利息2016元，于2007年3月30日还本金5000元，利息1474.2元。2008年7月30日被告李某某妻子李某玲又把该房产以26.6万元的价格卖给了姬某某。第三人姬某某实际支付给李某某购房款15万元。由于该房产未办理过户手续，故下余该购房款至今为付。2008年12月原告常某与被告李某某发生纠纷。2008年12月29日原告常某还郏县农行房贷利息4599元。后诉至本院，请求依法确认双方所签订的房屋买卖协议无效，并请求判令被告及第三人返还其房产。诉讼中被告李某某提出反诉但未缴纳反诉费用。

本院所确认的上述事实，原告常某提供2009年1月8日证明一份、郏县农行房贷还款条据一张、2005年5月31日欠条一张，被告提供的房屋买卖协议书一份、郏县农行房贷还款条据三张，第三人提供的2008年7月30日买卖房屋契约一份及15万元的购房款收条，上述证据经本院庭审质证，并经本院审查，可以采信。

本院认为，原告常某与被告李某某所签订的房屋买卖协议，不违背法律的规定，且双方均已履行了主要义务，该协议为有效协议。但根据法律规定，房屋买卖应依法履行变更登记手续，因双方之房虽然进行了交接，但没有变更登记，所有权不发生转移。况且，因房屋买卖产生的债权债务尚未履行完毕。现原告请求返还房屋的请求，本院予以支持。被告李某某妻子李某珍在没有取得房屋所有权的情况下，又卖给了第三人姬某某，其买卖协议应为无效协议。对被告李某某在签订买房协议后支付原告常某的购房款七万元及利息、郏县农业银行还购房贷款的x元及利息，原告常某应予返还给被告李某某，该款的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。故依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第一款第五项，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条之规定，判决如下：

一，限判决生效后十日内被告李某某、第三人姬某某返还给原告常某的房屋一处；

二、限判决生效后十日内原告常某支付给李某某购房款七万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2005年6月1日算起至该款还完之日止；

三、限判决生效后十日内原告常某支付给李某某还郏县农业银行房贷款x元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2006年6月29日算起至该款还完之日止。

案件受理费100元，由被告李某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长刘国欣

审判员贾朋泽

代理审判员刘素平

二0一0年八月十五日

书记员王雪云