现在是2018年和别人签了土地（后来才知道是基本农田，因为在城市边上，地旁边也有人买地）买卖合同，合

现在是2018年和别人签了土地（后来才知道是基本农田，因为在城市边上，地旁边也有人买地）买卖合同，合同约定是他们提供土地建房要可以建好房子，部分款是约定2018年底付钱的。但是2018年到现在就一直管理非常严格不能建房。现在是他们同意可以建房子才把部分款付清。问题一是不是可以说这个合同是不是无效（基本农田不能买卖）要求退款。问题二如果有效怎么保障我的利益，现在是不是应该协商在写一个补充协议，约定时间和不能建房子就退款。