我们在中介买二手房，跟房东签了合同交了定金！但是房东房产证办不下来了！我们已经等了半年多了七个多月了

我们在中介买二手房，跟房东签了合同交了定金！但是房东房产证办不下来了！我们已经等了半年多了七个多月了，买房子是为了孩子上小学的，说好的年前能办下来的，现在说办不下来了！我们交了定金20000！现在她只肯赔四万给我们，但是我们这里房价已经涨了十几万了，我们现在去看房买房已经首付都交不起了！孩子读书也读不了了！7月2号就要报名了读小学了！我们现在该怎么办？我们今天去办证中心问了两次都说这个星期或下个星期房产证可以出来了！可中介和房东昨晚跟我们说房产证不知道什么时候出来说不定两三年！说税没交办不出来了！请详细说下我们该怎么办？是不是等房产证出来了再起诉？能赢吗？合同上写了房产证办不下来付首付过户的！