转让协议有效，但是，房产所有权的取得，以登记为准，你尚不能取得该房的所有权。合同就是双方协商一致的协议，每什么区别。

这样的房子由于没有房产证，是禁止买卖的，而且即使将来可以办房产证，恐怕也要交一笔土地出让金。你们之间的协议属于无效协议，建议你最好不要买了。

有效，但有风险。因为没有房产证的房产不准买卖。