关于二手房买卖的问题？ 我在老家买了一套二手房子，因为卖家买了不到五年现在想转手，我如果要过户要交很多的税收，所以打算先不办理过户，请问我能否把钱付给他然后私下签订一个买卖协议，然后让他到房管所把房子抵押给我，因为就是到公证处公正下也只管半年，所以我想问下我这样做有没有法律效力，能不能约束卖方以后反悔或者挂失他的房产证然后去抵押？