二手房买卖合同纠纷，急~~~~~~ 本人于2009年2月9日在深圳南山区买了一套二手房，购买该房时知道还有租赁合约在的，在拿到房产证后，本人想解除租赁合同，经买卖双方协商后，签了一份补充协议，协议具体内容如下：
1、双方同意通知原租客退租，由此产生的违约费用由买方支付。金额为人民币2550元。
2、现租金从2009年4月1日由买方收取，每天为85元。从租客交房当天结清，由卖方支付给买方。
3、因卖方已收取3月27日至4月26日的租金，如租客于4月26日前搬走，多收租金由卖方返还给租客。
现出现的问题是：该租客答应于4月30日中午搬走，三方已口头说好4月30日中午在该处房屋进行交接等相关事项，但是原业主（卖方）说不会将她之前收的3月27日至4月26日的租金支付给我们买方，理由是协议的第3条。
请问：买方这边该怎样做？卖方是否有理由不支付租金给买方？该协议是否有效？
另外于3月24日已拿到房产证，卖方口头说5月3日交房给买方，是否可以要求卖方支付延迟交房的违约金？
因时间很急，望迅速解决，谢谢！！！！