你好，没有房产证或未办理的，小心购买，问题很多。

严格来讲，改合同是不需要费用的，只要把原来的合同去房管局做撤销，但是操作起来比较繁琐，所以开发商才收取一定的费用，这个不是一定的，费用应该可以协商。但必须得问清楚能办理网签吗，否则将来很难办理房产证。
是否是普通住宅要看你房产证载明的面积和性质，将来超过5年是否缴纳各种税费最好去咨询一下房管局。