要看合同是如何约定的

应当退房。

要看合同的具体约定。

两证不全，买卖无效，可以退房。

可以不退。

  根据城市房地产管理法的规定，你将没有产权证的房屋出售给他人是不合法的，由此签订的房屋买卖合同无效。她可以起诉合同无效，没有意外的话，法院很可能会判决各自返还，你将购房款返还给她，她将房屋返还给你。同时双方根据各自的过错程度赔偿对方损失。