这样的房屋租赁合同我的利益有保障吗？ 广州市天河满江红商务活动中心(简称满江红)于1996年承租了广州市车陂经济发展有限公司(简称车陂公司)的一块物业,双方签订了租赁协议,租期到2054年止,每季支付租金。在1997年时满江红是将该物业转租给了数家学校做办学之用,但到2005年止就陆续有学校因为各种原因停止办学并终止了同满江红的租赁关系。
   现满江红将该物业的2栋师生宿舍重新改造装修后,做成公寓向个人出租,租赁合同上写明租期是二十年,后面二十年再免费出租给承租人,双方的违约责任也写明,但承租人必须在签订租赁合同的十天内缴清二十年租金的70%部分(大概20余万元),剩下的30%在公寓装修完毕交钥匙的时候支付。
   现在我想问的是,假如我承租了这样一套公寓,同满江红签订了这样一份合同,那这份合同是有效的还是无效合同?还有合同上说的如遇政府拆迁,那么将退回剩余年限租金并补偿剩余年限租金的50%,这个条款是否有效?而我最担心的还是我是一次性缴清相当于40年的租金,而满江红只是按季交租金给车陂公司的话,我的利益能否得到保障,如果满江红违约了,超过六个月没有交租金给车陂公司,甚至干脆就卷钱跑了,那我的利益如何得到保障,我这个租赁合同车陂公司会承认吗?虽然物业还在,但要是满江红公司不在了,我跟他的40年的租赁协议车陂公司承认吗?我算不算善意第三人,车陂公司有没有权利要我们再交租金甚至赶我们走呢?