跪求各位律师，谢谢啦 本人欲将名下的一套二手房（当初从开发商手里买的时候是50万，因开发商原因，至今没有办房产证，只有商品房预售合同和发票），现以100万出售给李某，因没有房产证，所以经开发商同意可以改签单（就是将本人的购房合同撤销，发票收回。然后跟买房人李某重新签订购房合同，重新出发票，发票的金额还是50万，此过程需要支付开发商一定费用。李某不用给开发商一分钱，只需要给本人100万）。本人因怕将来李某与开发商之间的任何意外或者纠纷波及到自己，所以在与李某签订的协议中增加如下条款：
 
5、购房人（李某）将来办房本，或者因房屋与开发商或其他人发生任何纠纷，以及无故退房等，均与售房人（本人）无关。
 
请问各大律师，如果将来购房人不能办房本，或者他不想要这个房子了，想跟我要回100万，这样的条款可以保护我本人的利益吗？有法律效果吗？我知道《房屋管理条例》中规定没有取得产权证的房屋禁止转让，如果这样的话，是不是我们之间签订的任何字面协议都是无效的？ 我怕到时候我既要还100万，房子也退了，什么都没了。谢谢