房屋作为不动产，所有权是以登记为准，购买没有房产证的房屋，物权没有保障。目前国家一方面在清理小产权房，一方面在大力发展经济适用房和廉租房，如果家庭条件有限，不妨考虑申请经适房和廉租房。

集体内成员才可以买

国家禁止小产权房交易流转。签订协议只是对合同双方的一种约定，如果双方遵守，彼此相安，如果一方反悔，则可因违反国家法律而主张合同无效，没有房产证，房产的物权没有保障。

如果为自住，风险不大，小产权房主要是今后出售时有法律障碍。