购房合同在银行抵押，房产证未办下来的二手房，怎么做风险最小？ 现我看中一处二手房，但较为麻烦。具体如下：
1、购房合同是母子俩，但关系不太好，母亲有配偶，是否母子俩同意卖就可以呢?问过中介，中介说一次性付款不需要配偶签名。因母子不在一起、关系也不好，请问是否买卖合同必须母子同时签名，后面的手续可否公证给其他人代理呢。
2、此房业方只剩身份证、户口本，契税已交但发票失，购房合同在银行抵押按揭。中介说可到房管所补打契税发票，给出的流程为：先查档补打契税，再签买卖合同交订金，申请赎楼一次性付清银行欠款，从银行拿出购房合同、业主交维修基金、开发商交城市建设基金办一手房产证，买主交税过户等。
3、了解过此房无产权证之前签订的买卖合同无效，但我又很想买。请问怎么做风险最小呢？谢谢