你好，李律师，我通过中介买了一套二手房，卖方只有集体土地建设使用证 你好，李律师，我通过中介买了一套二手房，卖方只有集体土地建设使用证，没有房产证，而且土地证上是卖方父亲的名字，现在已去世，卖方母亲还在世，并且还有一个妹妹，我现在已经跟中介和卖方签了定金合同，并付了两万元的定金，合同规定，如果买房悔约，不仅要不回定金，还得出两万元的毁约金，情况就是这样，我想咨询下:
1. 如果我要变更土地证姓名，需要怎么做？
2.如果变更不成功，我是不是很可能钱房两空，我的权益得不到保障？
3.和卖方、中介签订的三方协议有没有法律效力？如果以后产生纠纷，可不可以作为我拥有房屋处分权的证据？
4.我现在想退掉房子，可是按照合同，不仅要不回定金，还得出两万的违约金，怎么办？