典型案例：商品房买受人无法办理银行按揭贷款，违约责任如何认定？
裁判要旨：
1.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人；
2.如买受人已按照银行贷款规定向银行提供相关申请贷款材料，表明买受人履行合同约定的自身能够独立完成的义务是主动、积极的，后因贷款银行审查认为买受人银行流水等原因不符合贷款要求对买受人的贷款申请不予审批,该原因亦并非买受人自身征信或存在其他过错，能否获得银行审批由银行决定，银行对贷款申请不予审批并不是买受人主观过错造成的，故该责任不可归责于买受人和出卖人。
基本案情：
2019年8月26日，冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司（化名）签订编号为201901240111的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定冯某1、冯某2向静宁某房产开发公司购买位于某市×镇×街×号×房的房产（以下简称涉案房产），总价款为576383元，贷款方式为组合贷款，冯某1、冯某2应当于2019年9月26日前支付首期款176383元，余款40万元于2020年6月30日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同附件十一的《补充协议书》第六条第1款约定：买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应当无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。第2款约定：买受人须自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起7日内前往贷款银行提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人催告买受人办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。同日，双方签订《补充协议书》一份，约定冯某1、冯某2支付首期款176383元中的80000元是通过提取公积金方式支付，并支付至指定预售资金监管账户。签订涉案合同及《补充协议书》后，冯某1、冯某2向静宁某房产开发公司合计支付了首期款176383元，对于余下的40万元，冯某1、冯某2向某地农商银行静宁支行申请组合贷款。诉讼中，某地农商银行静宁支行表示，因冯某1、冯某2不符合申请组合贷款条件且不同意变更为商业贷款，因此，某地农商银行静宁支行不会向冯某1、冯某2发放贷款用于支付涉案房产的余下购房款。
另查明，2019年3月19日，冯某2与黄某登记结婚。
冯某1、冯某2向鹤山市人民法院起诉请求：请求解除冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司之间签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》；2.请求静宁某房产开发公司向冯某1、冯某2返还已支付的定金和购房款共计176383元以及利息（以176383元为本金，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。
裁判结果：
广东省鹤山市人民法院（2022）粤0784民初1534号民事判决：驳回冯某1、冯某2的全部诉讼请求。广东省江门市中级人民法院（2022）粤07民终4158号民事判决：销广东省鹤山市人民法院（2022）粤0784民初1534号民事判决；二、解除冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司签订的编号为201901240111的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》；三、静宁某房产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还房款176383元给冯某1、冯某2。
裁判理由：
本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否予以解除问题
冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司签订商品房预售买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。本案中双方签订的合同约定冯某1、冯某22019年9月26日前支付首期款176383元，剩余房款400000元于2020年6月30日通过向银行申请贷款支付，但冯某1、冯某2向某地农商银行静宁支行申请40万元贷款至今未能审批，某地农商银行静宁支行陈述是因冯某1、冯某2银行流水不符合贷款要求而未予审批贷款，冯某1、冯某2亦未与静宁某房产开发公司就变更合同相关条款内容协商一致，冯某1、冯某2在诉讼中主张其在未获贷款的情况下无能力一次性支付剩余房款，某地农商银行静宁支行在诉讼中亦明确表示不同意再贷款给冯某1、冯某2。广东江门市中级认为，冯某1、冯某2已按照银行贷款规定向银行提供相关申请贷款材料，表明冯某1、冯某2履行合同约定的自身能够独立完成的义务是主动、积极的，后因贷款银行审查认为冯某1、冯某2银行流水不符合贷款要求对冯某1、冯某2的贷款申请不予审批,该原因亦并非买受人自身征信或存在其他过错，能否获得银行审批由银行决定，银行对贷款申请不予审批并不是冯某1、冯某2主观过错造成的。因银行审批与否对合同履行有重大影响，双方在签订商品房买卖合同时选择以按揭贷款形式支付剩余房款的付款方式，亦表明冯某1、冯某2无法一次性支付剩余房款，与冯某1、冯某2在诉讼中主张其无能力一次性自行支付剩余房款相互印证，且某地农商银行静宁支行亦明确表示不同意再贷款给冯某1、冯某2。本案出现贷款无法办理的客观障碍，合同所约定的以贷款方式支付余款的条件已不能成就，致使冯某1、冯某2无法按合同约定以按揭贷款的方式支付剩余房款，故冯某1、冯某2因未能与银行签订商品房担保贷款合同、获得银行的贷款，并导致案涉的商品房买卖合同难以继续履行，广东江门市中级认为该责任不可归责于双方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”冯某1、冯某2起诉请求解除案涉商品房买卖合同及补充协议及要求退还已交付的首付款176383元，广东江门市中级予以支持。综合考量合同履行情况和兼顾公平原则，对冯某1、冯某2的利息请求，广东江门市中级不予支持。
典型案例：
广东省江门市中级人民法院（2022）粤07民终4158号民事判决书
责任编辑：静宁魏兴宁律师
