商品房逾期办证，违约责任如何认定？
习近平总书记提出：“让全体人民住有所居”“房子是用来住的不是用来炒的”等深入民心的理念。近年来，“房子”是全社会持续关注的热点，牵动着十几亿人的神经。买房可以说是很多人的头等大事，本文将对买房中开发商逾期办证的违约责任进行简要探讨。”
一般来说开发商逾期办证纠纷案件具有如下三个特点：
一、群体性诉讼比重大，社会影响力广
律师提示，开发商修建并销售的商品房都是集中的，开发商一旦不能按期办证，往往是整期工程或者整个小区逾期，这就涉及到很多的业主及家庭，笔者接触的一批系列逾期办证的案件，累计达到300多件，而且还不断的有新的诉讼产生。房产商若败诉，则面临巨额赔偿，而业主若败诉，则可能引发舆论关注。对此，法院在处理此类纠纷时都比较慎重，尽量找准双方利益的平衡点以调解方式结案。
二、逾期办证产生的原因复杂多样
尽管开发商未按期交房，主要是因为没有办理《商品房竣工验收备案登记证》，但引起不能办证的原因却是多方面的：小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善；业主接房后乱搭乱建、任意改变阳台结构；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计要求；政府原因，如小区周围需要进行公共基础设施建设，政府置换土地满足搬迁安置的居民导致工期延误、配套设施不能完善；土地性质等。有些案件是多重原因共同作用的结果。
三、案件难以一次解决，后遗症多有多次诉讼的风险
逾期办证是一种持续性行为，有的是买受人在提起诉讼纠纷时，房屋尚未交付使用，起诉之前开发商的违约交房行为已经存在，买受人要求开发商交付房屋，支付逾期交房违约金。买受人计算违约金的截止时间一般至起诉之日，法院判决之后，开发商延期交房的行为仍旧持续存在，买受人又会再次提起诉讼，在调解解决此类纠纷时，一般是一次性解决违约金，但在判决的案件中违约金却无法做到这一点。
对逾期办证纠纷的两点思考：
一、逾期办证期违约期间计算
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”
这里规定了三种起算时间。
实践中，开发商逾期办证的时间有的会达数年之久，而业主主张权利之时往往已经过约定办证日的诉讼时效。对此，逾期办证的期间将如何计算，是否适用诉讼时效。
司法实践中，按日累计的逾期办证违约金请求权诉讼时效起算点，各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法：一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是当事人没有约定办证时间的，依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的时间起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计三年起至实际履行之日计算。
律师提示，业主主张开发商履行办证义务是物权请求权，不适用诉讼时效的规定，即办证义务是开发商不可经过时效免除和抗辩的，但逾期办证违约金从性质上属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。逾期办证又是持续性的违约行为，实践中可能存在部分违约金已经过诉讼时效，但对于在诉讼时效之内的违约金应当支持。
逾期办证违约金通常是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金，违约二日便有二日的违约金，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约金的天数。“违约金的总额”与“个别数额”相对独立，即每一日的违约金都是独立债权。
依据：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”
“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”——最高人民法院韩延斌：“商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定”，载《人民司法》2006年第5期。
“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。”——奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，2014年人民法院出版社出版。
律师提示，按日计算的违约金应当适用三年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推三年计算违约金。
以下是典型判例：
1.某工程有限公司西南公司与中国某保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案
一审：重庆市高级人民法院(2005)渝高法民初字第13号；二审：最高人民法院（2005）民一终字第85号——载《最高人民法院公报》2008年第2期。
2.曾某、李某与广州市某集团公司、广州市某集团公司第一分公司商品房买卖合同纠纷案。
一审：广东省广州市荔湾区人民法院(2010)荔法民三初字第1840号；二审：广东省广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第430号——载《人民司法·案例》2011年第22期（陈嘉贤：“按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算”）。
二、违约金计算标准《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
从上述规定可以看出：
第一，当商品房买卖合同没有约定违约金的，可以按已付房款总额，参照同期同类贷款利率。即当合同中有约定时应以合同约定的违约金为计算标准。
第二，损失数额难以确定的，对此，需先明确逾期办证会导致的损失。该损失首先是商品房买卖合同中约定的，其次是购房款的利息损失。有人主张因逾期办证导致房屋二次交易不能，增大二次交易的风险，导致原购房人二次买卖的房屋差价损失。吴丁亚律师认为，此项损失不属于签订合同时可预见的损失。
商品房买卖合同约定了逾期办证的违约金但违约金过低时，买受人可否主张调整违约金呢？
依据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
答案是肯定的。
约定的违约金过低的标准又如何确定呢？
依据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
对于“造成的损失”，笔者认为，可以以所付购房款的贷款利息为基数计算，即当约定的违约金低于所付购房款贷款利息的百分之三十时，可向法院主张违约金过低予以调整。
